<html><body><p style="text-align:center;"><span style="color:#379489;"><strong>下斡旋是什麼？本文將說明下斡旋意思，介紹下斡旋流程，斡旋金多少合理，整理下斡旋注意事項，回答下斡旋的常見問題，最後推薦提供各種專業買賣知識、房市快訊的房屋網站！</strong></span></p><p> </p><hr><p><strong><u>目錄</u></strong></p><p><span style="color:#379489;"><strong>一、買房前為何要「下斡旋」？斡旋金和要約書差別為何？</strong></span></p><p class="ql-indent-1">（一）下斡旋意思為何？斡旋金是什麼？</p><p class="ql-indent-1">（二）斡旋金 vs. 要約書：2 者差異大解析</p><p><span style="color:#379489;"><strong>二、斡旋金多少合理？買房下斡旋流程與金額建議一次看</strong></span></p><p class="ql-indent-1">Step 1. 提出購屋條件與斡旋金</p><p class="ql-indent-1">Step 2. 填寫並簽署斡旋單</p><p class="ql-indent-1">Step 3. 仲介向賣方協商與等待回覆</p><p class="ql-indent-1">Step 4. 確認結果與後續流程</p><p><span style="color:#379489;"><strong>三、買房談判眉角多！下斡旋注意事項與常見問題解答</strong></span></p><p class="ql-indent-1">（一）下斡旋要注意什麼？留意的 4 大細節讓你議價更安心</p><p class="ql-indent-1">（二）下斡旋的常見 FAQ：你一定想知道的 5 個關鍵問題！</p><p><span style="color:#379489;"><strong>四、房屋網站推薦：讓「R.TUBE 地產頻道」帶你輕鬆追蹤市場動向與購屋要點</strong></span></p><p class="ql-indent-1">✨ R.TUBE 地產頻道的 5大優勢</p><hr><p> </p><h2><span style="color:#379489;"><strong>一、買房前為何要「下斡旋」？斡旋金和要約書差別為何？</strong></span></h2><p>在買房的過程中，許多首次購屋族經常聽到「斡旋」這個詞，但對它的實際意涵及流程卻不是那麼清楚。</p><p>到底「下斡旋」是什麼意思？「斡旋金」與「要約書」又有什麼不同？接下來，將帶你深入了解買房過程中重要的「斡旋」階段，幫助你在房市交易中做出更有信心與保障的選擇。</p><p> </p><h3><strong>（一）下斡旋意思為何？斡旋金是什麼？</strong></h3><p>在房地產交易中，「斡旋」指的是不動產仲介居中協調，協助買賣雙方針對房屋價格、付款方式、交屋時間等交易條件進行協商的過程。</p><p>而「下斡旋」，則是買方透過仲介，以具體的購買價格和條件，並支付一筆「<strong>斡旋金</strong>」的方式，正式向賣方表達購買意願，並啟動議價程序。</p><p>為何買房前要下斡旋呢？主要有以下幾個原因：</p><p> </p><ul><li><strong>展現購屋誠意</strong>：在競爭激烈的房市中，下斡旋並支付斡旋金能讓賣方感受到買方的認真程度，增加交易成功的機會。</li></ul><p> </p><ul><li><strong>取得優先議價權</strong>：支付斡旋金後，仲介通常會優先代表該買方與賣方進行價格協商，避免多組買家同時競爭。</li></ul><p> </p><ul><li><strong>避免被他人捷足先登</strong>：在斡旋期間內，賣方通常不會再接受其他買家的議價，給予買方充分的考慮時間。</li></ul><p> </p><ul><li><strong>作為後續簽訂買賣契約的基礎</strong>：若賣方接受買方的斡旋條件，斡旋金將會直接轉為簽訂正式買賣契約時的「定金」。</li></ul><p> </p><h3><strong>（二）斡旋金 vs. 要約書：2 者差異大解析</strong></h3><p>除了透過支付斡旋金來表達購屋意願，市場上有另一種「要約書」的方式，可以向賣家表達購屋意願及議價。</p><p>雖然 2 者目的相似，但在法律效力、違約責任等方面存在顯著差異，以下幫大家整理斡旋金和要約書的差異：</p><p> </p><table class="table content-table"><tbody><tr><td style="background-color:#30897E;padding:15px;text-align:center;"> </td><td style="background-color:#30897E;padding:15px;text-align:center;"><span style="color:#DCEBEC;"><strong>斡旋金</strong></span></td><td style="background-color:#30897E;padding:15px;text-align:center;"><span style="color:#DCEBEC;"><strong>要約書</strong></span></td></tr><tr><td style="background-color:#30897E;padding:15px;text-align:center;"><span style="color:#DCEBEC;"><strong>承諾形式</strong></span></td><td style="padding:15px;text-align:center;">支付一筆現金作為議價的保證金，表達購買房屋的意願和誠意</td><td style="padding:15px;text-align:center;">簽署一份具有法律效力的書面文件，明確表達購買意願、價格和條件</td></tr><tr><td style="background-color:#30897E;padding:15px;text-align:center;"><span style="color:#DCEBEC;"><strong>適用情況</strong></span></td><td style="padding:15px;text-align:center;">買方對房屋有高度興趣，並希望透過仲介進行價格協商</td><td style="padding:15px;text-align:center;">買方對房屋的價格和條件已經有明確的想法，希望快速確立交易</td></tr><tr><td style="background-color:#30897E;padding:15px;text-align:center;"><span style="color:#DCEBEC;"><strong>議價彈性</strong></span></td><td style="padding:15px;text-align:center;">透過房仲居中協調，通常會比較有議價的空間，或許有機會以更優惠的價格成交</td><td style="padding:15px;text-align:center;">要約書上的購買價格和條件通常比較明確，議價空間相對較小</td></tr><tr><td style="background-color:#30897E;padding:15px;text-align:center;"><span style="color:#DCEBEC;"><strong>議價成功</strong></span></td><td style="padding:15px;text-align:center;">斡旋金轉為定金，後續約定時間進行正式簽約</td><td style="padding:15px;text-align:center;">雙方簽訂要約書，討論支付訂金</td></tr><tr><td style="background-color:#30897E;padding:15px;text-align:center;"><span style="color:#DCEBEC;"><strong>議價失敗</strong></span></td><td style="padding:15px;text-align:center;">斡旋金全數退回買方</td><td style="padding:15px;text-align:center;">要約書無效</td></tr><tr><td style="background-color:#30897E;padding:15px;text-align:center;"><span style="color:#DCEBEC;"><strong>法律效力</strong></span></td><td style="padding:15px;text-align:center;">在斡旋金轉為定金之前，買賣雙方仍有協商調整空間，法律效力相對較低</td><td style="padding:15px;text-align:center;">買賣方同意並簽署回後，要約書即具備法律效力，必須依照約定履行</td></tr><tr><td style="background-color:#30897E;padding:15px;text-align:center;"><span style="color:#DCEBEC;"><strong>違約責任</strong></span></td><td style="padding:15px;text-align:center;">斡旋金轉為定金之後，若買方反悔，斡旋金通常會被賣方沒收；若賣方反悔，則需加倍返還斡旋金</td><td style="padding:15px;text-align:center;">若買方或賣方無故違約，通常需要支付房屋總價款一定比例（例如 3%）的違約金給對方，賠償金額通常比斡旋金高</td></tr></tbody></table><p><br> </p><h2><span style="color:#379489;"><strong>二、斡旋金多少合理？買房下斡旋流程與金額建議一次看</strong></span></h2><p>當你看中一間心儀的房子後，想要「下斡旋」表達購屋誠意，但對許多購屋族來說，常常會產生「斡旋金到底要準備多少才合理？流程是什麼？」的疑問，接下來就為大家詳細說明下斡旋的流程和建議準備多少金額，才能讓買房談判更加順利！</p><figure class="image image_resized" style="width:80%;"><img style="aspect-ratio:1080/1035;" src="https://r-tube.s3.ap-northeast-1.amazonaws.com/editor/6119d426-3f5b-431f-8823-bc7eca1e48f7.png" alt="下斡旋的 4 步驟" width="1080" height="1035"></figure><h3><strong>Step 1. 提出購屋條件與斡旋金</strong></h3><p>買方確認物件後，可以和房仲充分討論，確定理想價格、付款方式、交屋時間等條件，並決定要支付多少斡旋金。</p><p>關於斡旋金金額，市場上並沒有一個統一的標準，常見有 2 種計算方式：</p><p> </p><ul><li><strong>以買方「出價」比例計算</strong>：約為出價金額的 2～5％。舉例而言，賣家出價 1,000 萬元，斡旋金可能落在 20～50 萬元之間。</li><li><strong>以固定金額計算</strong>：如果是總價較低的物件或買家試水溫的情況下，也可以支付約 10～20 萬元不等的固定金額作為斡旋金。</li></ul><p> </p><p>斡旋金的多寡除了與房屋總價有關，也與談判氣氛、房屋熱度與競爭程度有關。若該物件詢問度高、賣方態度強硬，適度拉高斡旋金，有助於提高成交意願；反之，若市場冷淡、時間充裕，也可嘗試以較低金額測試賣方底線。</p><h3><strong>Step 2. 填寫並簽署斡旋單</strong></h3><p>確認斡旋金額後，買方會填寫「斡旋單」，內容應包含：</p><ul><li>買方資訊</li><li>房屋標的</li><li>買方出價金額</li><li>斡旋期限</li><li>斡旋金金額</li><li>交易未達成時，斡旋金的處理方式（通常是全額退還）</li></ul><p> </p><p>由於斡旋單是具有法律效力的文件，因此在簽署前，務必逐條仔細閱讀斡旋單上的所有內容，填寫完畢後，買方及受託房仲也需在斡旋單上簽名蓋章。</p><p> </p><h3><strong>Step 3. 仲介向賣方協商與等待回覆</strong></h3><p>房仲收到斡旋委託後，會向賣方代為轉達買方提出的條件與斡旋金，並積極進行價格與條件的協商。在斡旋期限內，買方需等待賣方的回覆，並且通常會暫時保有優先談判權。</p><p> </p><h3><strong>Step 4. 確認結果與後續流程</strong></h3><p>斡旋結果通常有以下 3 種：</p><p> </p><ul><li><strong>賣方同意</strong>：若賣方同意出價及條件，房仲會通知買方，斡旋成功。此時，斡旋金會自動轉為簽訂正式房屋買賣契約時的「定金」，後續買賣雙方需約定時間簽訂正式契約。</li></ul><p> </p><ul><li><strong>賣方不同意或提出新條件</strong>：若賣方不同意出價或提出新的價格與條件，買方可以考慮接受、拒絕或再次調整出價。若雙方無法達成共識則代表斡旋失敗，房仲應依照斡旋單上的規定，處理斡旋金（例如全額退還）。</li></ul><p> </p><ul><li><strong>斡旋期限屆滿</strong>：若在斡旋期限內，賣方未給予明確回覆，通常也會視為斡旋不成立。</li></ul><p> </p><p> </p><h2><span style="color:#379489;"><strong>三、買房談判眉角多！下斡旋注意事項與常見問題解答</strong></span></h2><h3><strong>（一）下斡旋要注意什麼？留意的 4 大細節讓你議價更安心</strong></h3><figure class="image image_resized" style="width:80%;"><img style="aspect-ratio:1080/1035;" src="https://r-tube.s3.ap-northeast-1.amazonaws.com/editor/0a844587-cf38-41df-aa19-09ce58231c58.png" alt="下斡旋前應注意的 4 大細節" width="1080" height="1035"></figure><p> </p><p><span style="background-color:#DCEBEC;"><strong>1. 先口頭議價與資訊評估</strong></span></p><p>在正式簽署斡旋單、支付斡旋金之前，建議先與房仲進行初步溝通與條件試探，打聽賣方的底線和讓價空間、是否已有其他買方出價等訊息。</p><p>也可以再次確認房屋的屋齡、格局、周邊環境、生活機能、有無瑕疵或特殊情況等重要資訊，屋況條件是否與需求相符，並且透過<a href="https://lvr.land.moi.gov.tw/" rel="ugc">實價登錄網站</a>，了解附近類似物件的成交價格，可以做為出價的參考依據。</p><p> </p><ul><li>延伸閱讀：<a href="https://www.rtube.com.tw/articles/201" rel="ugc">實價登錄怎麼查？查不到的不揭露狀況有哪些？常見問題＋實用教學一次搞懂！</a></li></ul><p> </p><p><span style="background-color:#DCEBEC;"><strong>2. 確認仲介公司合法性與店章</strong></span></p><p>在簽署斡旋文件之前，務必確認仲介公司是否合法立案，並核對斡旋單上是否蓋有清晰的仲介公司店章。</p><p>也可以請房仲出示有效的「不動產經紀人證書」，透過<a href="https://resim.land.moi.gov.tw/Home/PriIndex" rel="ugc">內政部不動產服務業資訊系統</a>，查詢證號是否屬實且與其本人相符，保障交易安全。</p><p> </p><p><span style="background-color:#DCEBEC;"><strong>3. 設定合理的斡旋期限</strong></span></p><p>填寫斡旋單時，通常會需要設定「斡旋期限」，意思是賣方需要在這段時間內給出接受或拒絕的回覆。</p><p>通常建議期限設在 <strong>2～5 天</strong>較為合理，可以避免因斡旋時間過長造成的資金凍結問題，或者喪失其他購屋機會。此外，買方也能夠在斡旋單中特別註明「若期限內未回覆，視同拒絕並全額退還斡旋金」，以保障自身權益。</p><p> </p><p><span style="background-color:#DCEBEC;"><strong>4. 妥善保管簽署文件與金流證明</strong></span></p><p>簽署完斡旋單後，買方記得妥善保留單據，並保存繳納斡旋金的金流記錄存證，若交易未達成時，可以憑單據上寄載的斡旋金處理方式，取回費用。</p><p> </p><hr><p style="text-align:center;"><strong>想知道下斡旋時，還有哪些注意事項嗎？讓「R.TUBE 地產頻道」告訴你！</strong></p><p style="text-align:center;"> </p><p style="text-align:center;"><a href="https://www.rtube.com.tw/" rel="ugc"><strong>立即造訪</strong></a></p><hr><p> </p><h3><strong>（二）下斡旋的常見 FAQ：你一定想知道的 5 個關鍵問題！</strong></h3><p><span style="background-color:#DCEBEC;"><strong>Q1：下斡旋後反悔，斡旋金可以退回嗎？</strong></span></p><p>若你在賣方尚未同意斡旋並收取斡旋金條件之前，<strong>明確通知仲介撤回斡旋</strong>，則斡旋金應可依合約規定，無息全額退還。</p><p>一旦賣方正式簽字同意接受斡旋條件，就表示議價成立，而斡旋金會變為房屋買賣的定金。此時，若買方反悔就會被視為「違約」處理，定金將由賣方依法沒收，不能退回。</p><p>也提醒買家，在撤回斡旋時，可以<strong>採用書面或訊息的方式保留時間及證據</strong>，確保日後發生爭議時，可供佐證。</p><p> </p><p><span style="background-color:#DCEBEC;"><strong>Q2：下斡旋有什麼技巧可以提高成功率？</strong></span></p><p>在房價談判的過程中，其實最重要的一點是掌握「<strong>不要一開始就亮出底牌</strong>」，換句話說，就是<strong>在第一次下斡旋時，不要直接報出願意支付的最高金額</strong>。</p><p>如果你心中理想成交價是 95 折，那你應該從 88～9 折的價格開始出價，預留談判空間，讓雙方在議價過程中逐步靠攏，這樣更容易談成一個你能接受、屋主也滿意的價格。</p><p>雖然策略性出價很重要，但也不能夠出現明顯偏離市場的價格，例如 75 折、7 折這種出價，若是出價過低，不僅會顯得沒有誠意、引起反感，更可能直接被忽視、終止談判。</p><p>此外，在出價前務必要堅持自己能負擔、願意支付的「最高合理價」，要小心不要在議價過程被賣方牽著鼻子走，當議價已超出負擔範圍時，務必果斷退出談判，避免最後成交一個超出預算的價格。</p><p>斡旋不是砍價大戰，而是一場兼具策略與誠意的協商，<strong>穩定出價的節奏，在對的時機給出對的價碼</strong>，才能有效提高斡旋成功率！</p><p> </p><p><span style="background-color:#DCEBEC;"><strong>Q3：如果斡旋失敗，仲介還會收取服務費嗎？</strong></span></p><p><strong>不會。</strong></p><p>若雙方在斡旋有效期限內，買賣雙方<strong>未能就價格或其他重要條件達成協議</strong>，就代表「斡旋失敗」，房仲不得向買方收取任何服務費。</p><p>且先前支付的斡旋金應依據斡旋單約定，無息全額退還給買方，不應有任何扣款或延遲。</p><p> </p><p><span style="background-color:#DCEBEC;"><strong>Q4：一定要下斡旋才能議價嗎？</strong></span></p><p><strong>不一定。</strong></p><p>除了常見的「下斡旋」方式，也可以考慮透過「要約書」來表達購買意願並進行議價。要約書會直接載明您的購買價格和條件，若賣方簽回即代表買賣契約成立，可以依照自身需求來仔細評估選擇何種方式。</p><p> </p><p><span style="background-color:#DCEBEC;"><strong>Q5：斡旋單是否具有法律效力？</strong></span></p><p><strong>是的，斡旋單具有法律效力。</strong></p><p>當買方簽署斡旋單，就代表對該房屋提出了購買意願和條件，並同意在斡旋期間內受其約束。一旦賣方在斡旋單上簽字同意後，這份斡旋單就具有<strong>預約買賣契約</strong>的效力，雙方都有義務在未來簽訂正式的房屋買賣契約。</p><p>因此，務必向房仲索取斡旋單並妥善保管，以保障自身的權益。在簽署前，也要仔細閱讀並理解所有條款，避免後續發生爭議，造成財產與權益受損。</p><p> </p><hr><p style="text-align:center;"><strong>還有其他下斡旋的相關問題嗎？讓「R.TUBE 地產頻道」幫你解答！</strong></p><p style="text-align:center;"> </p><p style="text-align:center;"><a href="https://www.rtube.com.tw/" rel="ugc"><strong>尋找答案</strong></a></p><hr><p> </p><p> </p><h2><span style="color:#379489;"><strong>四、房屋網站推薦：讓「R.TUBE 地產頻道」帶你輕鬆追蹤市場動向與購屋要點</strong></span></h2><p>看完關於「下斡旋」的介紹，你是否覺得購屋不只是找房這麼簡單，還需要懂得看懂市場、掌握交易流程？在資訊爆炸、價格變動快速的房市中，找到適合自己的物件、判斷行情與價格合理性，確實是一項挑戰。</p><p>這時，一個結合房源資訊與房地產知識的專業平台，就是你不可或缺的好幫手！而充滿各種圖文影音知識的內容找房平台「R.TUBE 地產頻道」正是為此而生！</p><p> </p><h2><strong>✨ R.TUBE 地產頻道的 5 大優勢</strong></h2><p><span style="background-color:#DCEBEC;"><strong>1. 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