繼承房子賣掉前必看！舊制、新制、免稅條件懶人包

許多人繼承父母或長輩的房子後，第一個想法就是「賣掉換現金」。

但真正開始處理時，才發現最複雜、最容易吃虧的，其實不是房子，而是——稅。

要在合法、合理的狀況下把稅繳到最低、甚至完全免稅，

你需要先搞懂三件事：

• 你適用哪個稅制？
• 稅怎麼算？

• 房子能不能用自用免稅？

   

這篇文章會以最簡單的方式，把「繼承房子賣掉」時一定會遇到的稅務重點完整講清楚。

一、繼承房子賣掉，會遇到的三種稅

許多人以為繼承只有「遺產稅」。

但真正要賣房時，還會遇到另外兩種與房子交易有關的稅務。

1. 遺產稅

遺產稅只會在「繼承時」出現，重點是：

• 遺產總額未達 1333 萬完全免稅
• 多數一般家庭其實不會被課到遺產稅

• 若有需申報，也通常透過扣除額抵掉稅負

   

因此，多數人在繼承階段，不需要為遺產稅緊張。

2. 財產交易所得稅（舊制）

舊制只適用在：

• 房屋是在 2016 年以前取得
• 2016 後出售就要用這套舊制計算

舊制是以「買賣價差」計算，並併入個人綜合所得稅。

例如：取得價 300 萬 → 賣 900 萬 → 價差 600 萬會併入所得，若當年度所得被拉高，稅負可能因此變得很重。

3. 房地合一稅（新制）

新制適用：

2016 年後取得的房子

若房子是 2016 前買、2016 後才繼承，可「擇優選用」舊制或新制

新制最大重點是：依持有期間計稅，越久越便宜。

二、新制（房地合一稅）怎麼算？持有越久，稅率越低

政府推動房地合一稅的原因，就是希望房地產長期持有，而非短期炒作。

新制稅率對照表：

這代表：若你繼承房子後急著賣，可能會被課到 35% 或 45% 的高稅率，但若房子持有時間（含被繼承人原本的持有年數）已經很長，稅率就會大幅降低。

三、自用住宅有機會「完全免稅」

這是很多人不知道，但最值得留意的重點。只要符合以下條件，可能完全不用繳稅：

(一)自用住宅免稅條件

1. 房屋必須「持有超過 6 年」
2. 繼承人本人需在此設籍滿 6 年（需連續）
3. 房屋不得出租、營業或供公司使用

4. 屬於家庭唯一自住房

    

若符合條件，出售當年可扣除 400 萬免稅額。

(二)免稅示例

假設你賣掉繼承的房子：

• 售價：1000 萬
• 原取得成本：600 萬
• 價差：400 萬

若符合自用住宅條件 → 扣掉免稅額 400 萬 → 可直接免稅。

這對一般家庭來說，是非常大的節稅空間。

四、這些是最容易踩到的稅務陷阱

很多人在繼承房子賣掉時，都是因為不了解法規，而多繳了不必要的稅。

以下三點，是最常踩到的坑：

1. 設籍時間不夠

很多人以為臨時設籍就能用自用免稅，但不是。

• 必須 持續設籍滿 6 年
• 中途遷出就會重新計算
• 不能「補設籍」就想馬上用免稅

2. 父母生前設籍不能算在繼承人

例如：

爸媽住這裡 20 年

你繼承後才設籍 1 年

→ 你必須重新累積 6 年 才能用自用免稅。

3. 不知道可以選「新制或舊制」

如果房子是 2016 前買的，但 2016 後才繼承，你可以：

• 比較舊制 vs 新制哪個稅比較低

• 再挑對自己最有利的方式課稅

   

很多人不知道這點，結果選了不划算的計稅方式。

結語：繼承房子賣掉前，先搞懂稅制，可能省下數十萬

繼承房子後，千萬不要急著賣，因為：

• 適用的稅制會影響你要繳多少稅
• 自用住宅免稅可能讓你「完全免稅」
• 舊制 vs 新制的差別甚至可能差到數十萬以上
• 一次設籍錯誤、持有時間算錯，可能就失去免稅資格

繼承房子賣掉前，一定要先算清楚稅，不要讓自己白白多繳。

若你不確定適用哪個稅制、是否能用自用住宅免稅、或該先辦哪些流程，最安全的做法就是：

• 諮詢專業代書
• 問會計師協助試算
• 或請房仲確認稅務情況後再規劃出售策略

搞懂方向，你就能用最省稅的方式賣掉繼承房子，讓辛苦留下來的資產真正為家人增加價值。