【宜蘭農舍置產攻略｜別讓夢想變惡夢】

很多人心中都有一個田園夢：前面有庭院、後面有菜園，享受宜蘭的慢活步調。但您知道嗎？在宜蘭買農舍，如果不懂法規，很容易踩到雷區！今天就由在地深耕的阿瑞，來幫大家拆解買農舍最常見的三個迷思。

一、這棟農舍是「老的」還是「新的」？身價大不同！ 這是買農舍的第一課。我們通常以 民國 89 年（2000年）1 月 28 日 為分界點：

• 老農舍（修法前）： 也就是俗稱的「配合興建」。這種農舍最有價值，因為它買方資格不受限，一般人（非農民）也可以購買，且過戶後買方不需要被綁住「農地農用」的嚴格限制（當然，若要免稅還是要農用）。
• 新農舍（修法後）： 法規較嚴格。除了土地面積通常要達到 0.25 公頃（約 756 坪） 才能興建外，買方在承受時也需要留意更多的法規限制。如果是買「空地」想自己蓋，更要確認自己是否符合農民資格且設籍滿兩年。

二、您買的是「農舍」還是「豪華違建」？ 在宜蘭，很多人會把農舍擴建得非常漂亮，鋪滿水泥地好停車、蓋了漂亮的圍牆。但要注意！合法的農舍，其建築面積（建蔽率）通常只有 10%，剩下的 90% 必須維持「農業使用」（例如種樹、種菜）。 如果您看到的農舍「蓋好蓋滿」，在過戶時很可能無法申請**「農用證明」。這不僅代表您要繳納高額的土地增值稅**（無法申請不課徵），未來還可能面臨被舉報拆除的風險。

三、隱藏成本算清楚了沒？ 買公寓大樓，維護很簡單；買農舍，維護是個大工程。

• 除草費： 90% 的農地如果沒空自己種，草長得比人還快，請人除草一年也是一筆開銷。
• 水電接管： 有些偏遠農舍使用的是地下水，水質與馬達維護都需要考慮。

【阿瑞的真心建議】 買農舍不只是買一間房子，更是買一種生活方式。 如果您看上了某間農舍，卻不確定它是否合法、能不能申請免稅？歡迎隨時來羅東光華街的北成房屋找我。我會幫您調閱最新的謄本與空照圖，幫您的田園夢把關！