台灣將在 2025 年步入超高齡社會，每 5 人就有 1 人是老年人口。許多退休族群雖然持有房產，卻面臨「有屋無現金」的壓力。「以房養老」是讓房子變成退休金的方式，將房子抵押給銀行，換取每月額外生活費，幫自己撐起更長遠的退休規劃。

申請者仍保有住的權利，房子也依然申請者的

根據金管會統計，申請人數近年持續成長，顯示這項退休理財新選擇，逐漸受到民眾重視。那麼，以房養老到底怎麼申請？有什麼條件？又有哪些潛在風險需要注意？

R.TUBE 地產頻道將帶你一一解析，無論你是為自己、還是為爸媽了解，都值得花幾分鐘讀完。
 

什麼是以房養老？退休理財新選擇

當退休不再只是離開職場，而是開始另一段新生活，許多長輩也開始思考：如何讓退休生活過得安穩、又有生活品質？「以房養老」就是在這樣的需求下，逐漸受到關注的退休理財方式。

以房養老，又稱為「不動產逆向抵押貸款」，是一項由政府推動、結合房屋資產與長期照護概念的金融商品。與傳統房貸不同，它不需要每月還款，而是讓申請人以自有住宅作為擔保品，繼續住在原本熟悉的家中，同時每月領取一筆固定金額作為生活費。這筆貸款直到申請人辭世、契約終止時才需償還。

這樣的設計，對許多希望「保留居住權」的長輩來說，是一種既能住在熟悉環境，又能每月獲得現金流的安心選擇。讓房子不只是資產，更成為生活的後盾。

誰可以申請以房養老？年齡、房屋條件一次看

雖然「以房養老」聽起來相當誘人，但不是每個人、每間房都能申請。銀行會依據申請人的年齡及房屋的市值、位置等因素進行綜合評估。申請條件如下：

申請人資格：

• 年齡限制：申請人需年滿 60 歲，年齡越高，能申貸的金額也可能越多，這是因為銀行會根據預期壽命評估放款年限。例如，65 歲的申請人比 60 歲能借到的金額就可能多出10% ～ 15%。

• 行為能力與健康狀況：申請人需具有完全行為能力，有些銀行可能要求提供體檢報告。若有重大疾病或行為能力受限，可能影響申請資格。

房屋條件：

• 產權清楚：房屋的產權必須明確，不能有其他抵押或設定。若房子是多人共有，所有共有人都需同意辦理，這點常常是家族間討論的關鍵，建議事前溝通清楚。

• 屋齡規定：通常各銀行會設定「年齡加貸款年限≧90，屋齡加貸款年限≦60」的限制，這是為了確保整個貸款期間，房屋仍具備價值與結構安全性。較新的房屋，申請通過機率較高。

• 結構條件：必須為磚造或鋼筋混凝土建築，不接受木造、鐵皮屋等結構不穩的房型。同時，也不得為違建或使用分區不符的建物。

• 土地分區：申請房屋需位於都市計畫區，或非都市土地中符合法規的甲、乙、丙種建築用地。若房屋位於特定區域如：農地、保護區、山坡地保育區等，可能會影響申請資格。地段的未來發展性也是評估重點。
   

這些條件看似繁瑣，但其實都是為了保障申請人與銀行雙方的權益。如果你或家中長輩有打算申請「以房養老」，不妨先檢視一下條件是否符合，也可以事先向銀行諮詢確認。

哪些人適合以房養老？申請以房養老前必看

設計「以房養老」的初衷，是希望讓擁有房產、但現金流有限的退休族群，能透過資產活化，過上穩定又有尊嚴的生活。以下幾種類型的民眾，特別適合深入了解並考慮以房養老：

• 退休金不足的有房族群：

  對許多已退休或即將退休的長者來說，雖然名下擁有不動產，但每月的退休金卻不足以支應生活開銷。尤其是醫療與照護需求增加的情況下，「房子有了、現金卻不夠用」成了不少家庭的真實寫照。透過以房養老的方式，能在不搬離熟悉環境的情況下，獲得額外穩定的現金流。

   

• 無子女的退休族群：

  沒有子女、親屬繼承壓力的長輩，不需考慮遺產規劃，更可以靈活規劃自身的晚年生活。與其讓資產閒置，不如轉換為可用的生活資金，為自己打造有保障的退休人生。

   

• 注重生活品質的退休族群：

  希望在退休後維持或提升生活品質，但不想變賣房產的長者。這類族群通常較重視生活享受，希望在保有房屋的同時，也能獲得額外資金支持理想的退休生活，以房養老是種彈性與安全兼具的理財方式。

以房養老有哪些優缺點？

以房養老的優點：

• 每月穩定領到生活費：透過房屋設定抵押權給銀行，你可以每月固定領取一筆金額作為生活支出。不必擔心突發醫療、日常支出短缺，讓生活更有保障。

• 住在熟悉的家中：與一般賣房換現金不同的是，你仍然擁有房屋的所有權與居住權。這份制度設計，讓你可以安心地繼續住在自己的家，不必擔心搬遷帶來的不便與焦慮。

• 減輕子女經濟壓力：當長輩能靠自己的資產支應生活，不僅可以維持經濟自主，也讓子女得以更輕鬆地規劃自身家庭支出。這份獨立，是留給家人最溫柔的體貼。

• 靈活運用資金：領到的資金可以用於旅遊、進修、照護等用途，不像傳統房貸資金用途受限，更貼近退休後多樣化的生活型態。

以房養老的缺點：

每月撥款金額會遞減：雖然剛開始每月能領到固定金額，但隨著利率變動與本金遞減，後期可領金額會逐漸變少。特別是在升息環境下，這種變化更為明顯，建議保守評估退休預算。

長壽風險：多數以房養老的契約年限約 30 年左右。若申請時已年滿 65 歲，理論上可領至 95 歲，但若超過這個年限仍在世，可能需一次清償貸款，否則可能面臨需搬離甚至法拍的壓力。

子女繼承需提前溝通：這筆貸款會牽涉到未來房產繼承問題。辦理時，銀行通常會要求法定繼承人出具同意書。若未事先與子女達成共識，可能導致後續糾紛，建議申請前務必攤開來談。

以房養老常見問題

Q：貸款期間可以賣掉房子嗎？

可以。但需注意，售屋所得必須先清償貸款金額並完成塗銷抵押權，才能順利辦理所有權移轉。

Q：如果借款人在貸款期間身故，會發生什麼事？

一旦借款人身故，契約即視為終止，法定繼承人需協助清償貸款（部分銀行需一次性清償）。若無人繼承或無力清償，銀行有權申請法拍房屋。

Q：若貸款期限已滿，借款人還健在怎麼辦？

需償還剩餘貸款，否則銀行依法有權處分房產。此時你可能需搬離住家，並負擔相關費用（如利息與手續費），因此建議提前與銀行溝通契約期滿後的安排。

Q：申請以房養老後，孩子還可以繼承房子嗎？

可以的。雖然辦理以房養老時，房子設定為抵押品，但房屋所有權依然屬於申請人本人。也就是說，當長輩離世後，孩子仍具備繼承房產的權利。

不過，要特別留意的是：繼承人繼承遺產之後，將連同債務一併繼承。舉例來說，若長輩在世期間已向銀行提領 800 萬元，未來孩子若希望保留這間房子，就需要償還這筆借款；若子女無力償還，銀行則會啟動法拍程序，房子售出後會優先扣除應還金額，剩餘的拍賣金才會返還給繼承人。

當走進人生的下半場，對生活的期待，往往不只是安穩，更是保有尊嚴與選擇的自由。「以房養老」是一個活化資產、安心養老的新選擇，能在熟悉的家中擁有穩定收入。建議在申請前先與家人溝通討論，也可諮詢專業理財顧問意見，評估實際需求後再做決定。

這條路或許不適合每個人，但它讓沒有退休金、但有一間房的你，不必被迫改變生活方式，也能守住熟悉的生活節奏與空間溫度。R.TUBE 地產頻道相信，每一種理財選擇，都值得被理解與尊重。

我們會持續為你整理更多關於房產與財務的知識，讓你在規劃退休生活時，有更多資訊可以依靠、有更多選項可以思考。

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