2026 房市很亂，買房找誰，真的會直接決定你是賺還是套。

尤其是今年 3 月央行剛放寬第二戶貸款到 6 成，表面上是鬆綁，實際上銀行對「首購族」的審核反而變得更龜毛。我最近遇到一對首購夫妻，看中桃園青埔一間 1,800 萬的房，實價登錄也都在行情內，結果銀行鑑價出來直接少 200 萬。

這對夫妻當場在門市臉色慘白，因為補不回那 200 萬的缺口，差點連原本的 180 萬訂金都被沒收。這就是 2026 年首購族最真實的焦慮：房價或許沒跌，但銀行已經不打算借你那麼多錢了。

2026 市場真相：新青安「斷頭潮」與銀行「擇優錄取」

現在的房市，如果你還以為「只要是首購，銀行就一定貸 8 成給我」，那真的太天真了。

1. 新青安補貼退場倒數：

   2026 年 7 月新青安補貼即將結束，原本 1.775% 的地板價將回歸 2.15% 以上。銀行現在對新件的審核極度保守，就是怕補貼一停，出現大規模的還款違約。

2. 銀行法 72-2 條的實質紅線：

   現在不是你有沒有信用的問題，是銀行「額度滿了」。以目前的市場邏輯，銀行會優先把資金留給 AI 產業鏈的高薪族群或自家的 VIP。如果你只是普通上班族，銀行會透過「壓低鑑價」來變相縮減放款額度。

3. 「蛋白區」拋售壓力增強：

   隨著寬限期陸續到期，很多當初硬上車的投資客開始「平轉」求售。這些物件在實登上的價格很亂，如果你找錯人評估，買在高點，銀行鑑價絕對跟不上。

第一手市場觀察

現在第一線帶看最直接的感受是：「貸款預審」已經成為簽約前的標準配備。 實務上我們在成交時最常遇到的是，買方明明符合首購資格，但因為物件是「極端小宅」或是公設比過高，銀行鑑價直接打 9 折。以目前銀行審核邏輯來看，如果你沒有在下斡旋前先請房仲找配合的行庫「口頭估價」，成交後才發現成數不足，這種情況未來只會越來越常見。這代表市場已經進入「購屋力」比「出價力」更重要的時代。

【專家真心話】代銷不會告訴你的，是「分戶貸款」的陷阱

很多首購族會衝著建商說有「配合銀行保證 8 成」去買預售屋。

但我會直接告訴你：千萬別全信。

建商配合的整批房貸，是看「交屋時」銀行的水位。如果兩年後交屋正好撞上銀行額度用完，建商頂多幫你找另一間銀行，但成數、利率完全沒保障。到時候你貸不到 8 成，建商會拿出合約說這是你的個人信用問題，叫你自籌差額。

我的解法：

找房時，優先挑選**「地段有產業支撐」（如竹科、南科外溢區）且「公設比低於 33%」**的物件。這種房子在銀行眼中是「優質抵押品」，鑑價通常會比那些蛋白區的鳥籠房硬挺很多。

2026 首購族貸款找誰對比表

情境收斂：買房不是找最會殺價的，是找能幫你拿到錢的

在 2026 年，一個好的房產顧問，價值不在於幫你砍那 50 萬的房價，而是幫你守住那 200 萬的貸款差額。

「買房不是找最會講的，是找願意幫你擋風險的。」

FAQ：首購族貸款 3 大必問

1. 買房一定要找房仲協助貸款嗎？

不一定，但建議要。 房仲手中通常有超過 5 間以上的行庫聯繫窗口，能即時回饋哪間銀行還有額度、哪間銀行最近鑑價放寬。自己一間間問，不只累，還可能因為頻繁調聯徵導致信用評分下降。

2. 怎麼判斷房仲在貸款方面專不專業？

問他：「如果這間房實登 1,500 萬，但銀行只估 1,350 萬，你除了叫我補現金，還有什麼具體應對方案？」如果他只會叫你找爸媽借，那他就不夠專業。

3. 自己跑銀行買房會比較便宜嗎？

不一定。 銀行的房貸業務也有「業績指標」，有時候房仲或代書介紹的「量大客戶」，拿到的開辦費優惠或利率，反而比你個人去求銀行還要好。

作者介紹

陳亮達（Adan）

比房網營運長｜房仲數位轉型與業績系統教練

累積 3000+ 小時教育訓練與陪跑經驗

TikTok：搞業績的達哥｜YouTube：房仲新人九堂課