當房價居高不下，買房早已不只是看房選屋這麼簡單，除了要懂市場趨勢、規劃財務，更得隨時留意政策與稅制的變動。2024 年 7 月起，「囤房稅 2.0」正式上路。這項新制不只改變了房屋稅的計算方式，更試圖透過加重稅負，讓多屋族釋出手中資源、活化住宅市場。

這篇文章，將帶你深入了解囤房稅 2.0 的背景、內容與實際影響，幫助你在變動中穩穩掌握方向。

囤房稅 2.0是什麼？簡單理解新制重點

「囤房稅 2.0」是政府為解決房屋囤積與炒作問題，針對非自住房屋推出的新房屋稅制。與舊制相比，它有兩個關鍵變革：

• 全國歸戶：改變以往「各縣市分開計算」的規則，統一採用「全國歸戶」，也就是納稅人名下不管在哪一縣市持有非自住房屋，都會被合併計算戶數。
   
• 累進稅率：非自住房屋的稅率調升至 2%～4.8% ，且依持有戶數採「級距遞增」課稅；屋越多、稅越高。相較之下，單一間自住房屋的稅率則調降為 1%。

為什麼要推囤房稅 2.0？政策背後的用意

這項改革不只是針對稅制的技術性調整，更是一場以社會公平為核心的制度變革。政府希望透過這項稅制達成以下目標：

• 遏止囤房與投機炒作：提高持有成本，讓多屋族不再輕易囤房。
• 促進房屋流通：閒置房屋釋出，有助改善供需不均。
• 鼓勵房東出租：多屋者將房子投入租賃市場，有望增加供給、穩定租金。
• 強化地方財政：地方政府得以調整稅率、增加稅收，用於社區建設與公共服務。
   

囤房稅2.0與舊制差在哪？變革重點一覽

各縣市實施差異

「 囤房稅 」是地方稅，地方政府可視所有權人持有房屋的數量，決定其採用稅率，所以各縣市政府徵收的稅率會有些許落差。

房屋稅差別稅率之級距、級距數及各級距稅率基準

財政部於 2024 年公布「全國單一自住房屋現值一定金額基準與房屋稅差別稅率之級距 、級距數及各級距稅率基準」，並於 2024 年 07 月 01 日生效，如以下表格。

哪些人會受到囤房稅 2.0 影響？

受到影響者：

• 名下持有三戶以上非自住房屋。
• 跨縣市分散持有多戶者（以往可規避稅率，現在一併計算）
• 未設籍、未實際居住，卻想申請自用優惠稅率者。
• 持有豪宅者（豪宅不適用自住稅率）。

不受影響者：

• 僅持有 1～3 戶自住房屋，且符合設籍、實際居住、無營業條件
• 符合免稅條件者（如房屋現值 10 萬元以下），但最多三戶為限
• 社宅持有者、參與公益出租計畫的房東

囤房稅如何計算？一次看懂全國歸戶與累進課稅影響

對許多人來說，「囤房稅」聽起來很陌生，但其實囤房稅的計算方式，跟每年收到的房屋稅單是一樣的，只是在適用的稅率上，會根據房子的用途（自住還是非自住）、戶數以及是否跨縣市持有，進行不同的差別課稅。

簡單來說，如果你擁有的房子被歸類為「非自住房屋」，而且符合囤房稅的課徵條件，那麼就會套用新的稅率級距來計算。

囤房稅計算公式：囤房稅 = 房屋評定現值 × 稅率 × 持分比例 × 課稅月數 ÷ 12

其中，「房屋評定現值」是根據下列方式核算出來的：

房屋評定現值 = 核定單價 × 面積 ×（1 – 折舊率 × 折舊年數）× 路段率

核定單價 = 標準單價 ×（1 ± 各項加減率）± 樓層高度之超高或偏低價

因應策略建議：面對囤房稅2.0，我們可以怎麼做？

新制上路後，對於多屋族與小資置產者來說，意味著一場關於「持有成本」與「資產靈活性」的再思考。面對稅負上升的壓力，不論是已有房產或正準備進場的你，都值得花點時間，重新盤點資產與生活規劃。

一、投資人資產配置調整建議

若你名下持有三戶以上非自住住宅，未來每年將面臨累進稅率課徵，建議及早評估是否有需要出售部分房產，將總持有戶數調整至稅率門檻內（最多三戶自住）。

另一項值得考慮的策略是「讓房屋動起來」：若短期無出售打算，亦可將空置房屋投入租賃市場，例如參與政府推行的包租代管或公益出租人計畫，不僅可減輕稅負，還能穩定取得租金收益。

二、房東租金策略規劃

對出租人而言，面對稅負增加，可能會有「反映在租金」的直覺反應。然而，市場供需會說話。囤房稅 2.0 上路後，房東投入出租市場的意願提高，整體供給上升，租金漲幅反而可能受限。

三、合法節稅方案建議

如果你持有多戶房屋，想在合法範圍內進行節稅，可參考以下方式：

• 將高公告現值的房屋作為自住設籍，低公告現值者列為非自住。當囤房稅正式上路，如何「選對」免稅屋，成了多屋族必須特別留意的細節。

  財政部表示，若民眾沒有主動擇定免稅的三戶自住房屋，會優先以房屋稅額最高的三戶為免稅屋。

  但日後民眾購入了稅額更高的自住房屋，必須自行變更免稅屋的適用範圍，否則可能會收取較高的

  囤屋稅。

• 申請成為「公益出租人」或參與「包租代管」計畫，享有房屋稅、地價稅的雙重優惠。

  非自住住家用房屋法定稅率調高為 2%～4.8%，但如果將房屋出租，申報租賃所得達租金標準，可適用較低的1.5%～2.4%，透過稅率差距，鼓勵多屋族將空屋提供出租。此外，將房屋供社會住宅（包租代管）或公益出租使用，仍適用1.2%，稅負更輕。

囤房稅 2.0常見問題

Q：囤房稅 2.0 和原本的囤房稅有什麼不同？

A：最大的改變在於「全國歸戶」與「累進稅率」的導入，不再能透過跨縣市分散持有避開稅負。此外，各縣市須強制訂定差別稅率，且自住優惠門檻提高。

Q：囤房稅 2.0 上路後，房價會下跌嗎？

A：政策主軸為抑制炒作與活化供給，短期可能出現拋售潮，價格有機會略微回調；但中長期仍受利率、通膨、區位等多重因素影響，不會出現劇烈變動。

Q：我名下只有兩戶房子，但有一間沒有設籍，會被課高稅嗎？

A：擁有二處以上的自用住宅時，則可一處以本人、配偶或未成年子女設籍，以適用優惠稅率。若未設籍、未實際居住、且未登記為出租用途，該戶將被視為「非自住」，適用囤房稅 2.0 高稅率，建議儘早完成設籍與居住要件。

囤房稅 2.0 的出現，不只是政府為了解決房價問題的制度手段，更是一次讓市場回歸「居住使用」的信號。每一間房子背後，裝載的都是不同家庭的選擇與故事。 R.TUBE 地產頻道希望，透過一次次講解不同制度，幫助你能更安心地做出與生活貼近的決定。

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