<html><body><p><span style="font-size: 16px;">司馬中原爺爺曾經的名言：「</span><strong style="font-size: 16px;">中國人怕鬼，西洋人也怕鬼</strong><span style="font-size: 16px;">」。尤其是在台灣人的觀念上，大家都會對於這件事上敏感度極高。就連孔子在《論語．雍也》子曰：『務民之義，</span><strong style="font-size: 16px;">敬鬼神而遠之</strong><span style="font-size: 16px;">。可謂知矣。』」，又加上民俗上通常大家對於自殺或凶殺的認知是靈魂會停留在原地直到原本的壽命為止，這樣的民俗見解。所以大家對於買房子誰都不願意買到曾經發生事故的房子。但是在法律上又沒有一個官方標準表或是明確的清單可以避免，隨著現在人在社會上的壓力越來越大，買到這樣的房子的機率也越來越高，這裡就來帶大家看看到底什麼是凶宅? 怎麼變成凶宅的? 以及如何避免買到凶宅?</span></p><p><br></p><h3>凶宅定義?(非自然身故)</h3><p>ANS:在法律上是沒有對於「<strong>凶宅</strong>」這兩個字有明確的解釋與規範，目前有提到的是<a href="https://www.ly.gov.tw/Pages/Detail.aspx?nodeid=6590&pid=191207" rel="noopener noreferrer ugc" target="_blank" style="color: rgb(190, 150, 127); background-color: transparent;">內政部97年7月24日內受中辦字第0970048190號函釋</a>，或是根據內政部「<a href="https://glrs.moi.gov.tw/LawContent.aspx?id=FL003292" rel="noopener noreferrer ugc" target="_blank" style="color: rgb(190, 150, 127); background-color: transparent;">不動產說明書應記載及不得記載事項</a>」內，其他重要事項內第五項：本建物（<strong>專有部分）於產權持有期間是否曾發生兇殺、自殺、一氧化碳中毒或其他非自然死亡之情形，若有，應敘明</strong>。基本上是根據這兩項去定義所謂的凶宅。</p><p>不過如果是在家中自然死亡，例如：猝死、病逝，這樣就不算是凶宅。</p><p><strong>內政部97年7月24日內受中辦字第0970048190號函釋：</strong></p><p>指賣方產權持有期間，於其建築改良物之專有部分（包括主建物及附屬建物），曾發生凶殺或自殺而死亡（不包括自然死亡）之事實（即陳屍於專有部分），及在專有部分有求死行為致死（如從該專有部分跳樓）；但不包括在專有部分遭砍殺而陳屍他處之行為（即未陳屍於專有部分）。</p><p><strong>不動產說明書應記載及不得記載事項：</strong></p><p>(四)其他重要事項：</p><p>5.本建物（專有部分）於產權持有期間是否曾發生兇殺、自殺、一氧化碳中毒或其他非自然死亡之情形，若有，應敘明。</p><p><br></p><h3>怎樣算是凶宅?</h3><p>ANS:簡單的說：非自然身故發生的起始地與非自然身故結束的地方都算是，但前提是在「<strong>專有部分</strong>」才算。如果是在「共用部分」，「約定專用」「約定共用」就不算是凶宅。</p><p><br></p><h3>「專有部分」「共有部分」「約定專用」「約定共用」講的是什麼?</h3><p>ANS: 跟凶宅最有關係的「<strong>專有部分</strong>」，指的是所有權人特定區分之居室(主建物)、陽台(附屬建物)等。「<strong>共有部分</strong>」指的是共同走道、法定空間、屋頂救難平台、法定車位、共同使用之陽台、露臺等。「<strong>約定專用</strong>」是指法定空地、法定車位、露臺經約定予特定區分所有權人使用。「<strong>約定共用</strong>」是指專有空間、騎樓、陽台等原專有部分、經區分所有權人同意供給共同使用，這部分比較少有。</p><p><br></p><h3>凶宅要怎麼查? 凶宅查詢</h3><p>ANS: 對於凶宅有了基本了解後，是不是會害怕買到凶宅或是不小心跟凶宅當鄰居，這時候該去哪裡查詢? 目前政府單位並沒有專門查凶宅的網頁或網站，但是目前民間有自行建置凶宅查詢網站，可以讓大家在購屋前先行查詢住家或住家周圍是否有凶宅。「<a href="http://164214.wiwe.com.tw/" rel="noopener noreferrer ugc" target="_blank" style="color: rgb(190, 150, 127); background-color: transparent;"><strong>台灣凶宅網</strong></a>」「<a href="https://www.j2h.net/deadhouse/" rel="noopener noreferrer ugc" target="_blank" style="color: rgb(190, 150, 127); background-color: transparent;"><strong>J2H凶宅網</strong></a>」。</p><p><br></p><h3>凶宅在法律上的漏洞?(凶宅洗白)</h3><p>ANS: 這邊就是重點了，所謂外行看熱鬧，內行看門道，不知道你有沒有發現內政部「<a href="https://glrs.moi.gov.tw/LawContent.aspx?id=FL003292" rel="noopener noreferrer ugc" target="_blank" style="color: rgb(190, 150, 127); background-color: transparent;">不動產說明書應記載及不得記載事項</a>」內的法條講的是「本建物（<strong>專有部分</strong>）於<strong>產權持有期間</strong>是否曾發生兇殺、自殺、一氧化碳中毒或其他非自然死亡之情形」，是在產權持有期間發生讓該戶產生凶宅的行為，意思是什麼? 這只有規範在賣方<strong>持有時間內</strong>發生的事件，有些比較沒有良心的賣家常常會用較低的價格買到凶宅後，賣給親朋好友(找人頭)，完成一次的交易，「<strong>洗白</strong>」這間凶宅之後，再用市場行情賣出。這樣在法規上，就規避了在持有期間發生非自然身故的事情，因為已經換過一手屋主，所以就不會在不動產說明書揭露。</p><p>因為目前又有房地合一稅，短時間內買賣又要付出較高的成本，所以會以較低的價格買進後，就出租出去，等2年後或是5年後(因為稅務成本已經降為35%或是更低)稅務成本更低的時候再賣出，一來是時間拖比較久了，鄰居就必較淡忘這件事，二來是又可以繳比較低的稅了。</p><p><br></p><h3>凶宅會打幾折?</h3><p>ANS:依照甘惠文、簡南山（2016）「<a href="https://ndltd.ncl.edu.tw/cgi-bin/gs32/gsweb.cgi/login?o=dnclcdr&s=id=%22104STUT0121053%22.&searchmode=basic" rel="noopener noreferrer ugc" target="_blank" style="color: rgb(190, 150, 127); background-color: transparent;">物件類型與凶殘程度對於凶宅價值減損</a>」之研究中指出，</p><p>1. 自用或投資性不動產（你家、想收租的房子…等）價格降低為原本定價的27.75%</p><p>2. 公益不動產（教堂、養老院…等）價格降低為原本定價的 28.83% 可以說降價幅度非常驚人！幾乎等於直接打75折買房！</p><p><br></p><h3>買到凶宅後怎麼辦?</h3><p>ANS: 這個時候就有兩種方式，<strong>解除買賣契約</strong>或<strong>減價</strong>。瑕疵包含「<strong>物質的瑕疵</strong>」，「<strong>權力的瑕疵</strong>」，「<strong>心理經濟因素的瑕疵</strong>」，《<a href="https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawSingle.aspx?Pcode=B0000001&FLNO=354" rel="noopener noreferrer ugc" target="_blank" style="color: rgb(190, 150, 127); background-color: transparent;">民法第354條</a>》 中「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。」，法院實務上普遍認為「凶宅」屬於「<strong>物之瑕疵</strong>」，也就是說，凶宅是有瑕疵的房子。主要理由是覺得依照社會民情，一般大眾對於凶殺或自殺致死的狀況，還是存在嫌惡、畏懼的心理。所以造成在交易市場中，凶宅價格低落。因此可以就此證明，如果該不動產曾發生凶殺或自殺案件，將使該戶失去正常時候的價值，所以算是有瑕疵的物。</p><p><strong>民法第 354 條：</strong></p><p>1. 物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。</p><p>2. 出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。</p><p><br></p><h3>房子出租後租客發生事物導致凶宅可以求償嗎?</h3><p>ANS: 好不容易花了一大筆錢重新裝潢，把自己的愛屋出租，但沒想到房客竟然在裡面想不開，自殺了。直接讓自己的愛屋變成凶宅，別說租金或是售價崩跌，是根本找不到人租或買啊！幸好，還是有機會可以得到一些補償的！</p><p>因為依一般風俗民情與法制，自殺屬於違反公序良俗的行為！所以當房客在承租的房屋中自殺死亡，導致房屋變成凶宅，房客的繼承人是可能會遭房東依《<a href="https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawSingle.aspx?pcode=B0000001&flno=184" rel="noopener noreferrer ugc" target="_blank" style="color: rgb(190, 150, 127); background-color: transparent;">民法第184條</a>》第1項：「因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同。」後段請求損害賠償。要這位房客的繼承人賠償因為變成凶宅而對於房東的損失。</p><p> </p><p>民法第 184 條：</p><p>1. 因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同。</p><p>2. 違反保護他人之法律，致生損害於他人者，負賠償責任。但能證明其行為無過失者，不在此限。</p><p><br></p><h3>如果屋主(賣方)對於凶宅認定有爭議的時候還可以怎麼做?</h3><p>ANS: 屋主萬一要賣房子了，如果是被認定為凶宅的話，通常價格會低於市場行情很多，屋主為了不要損失太多，這時候就可以去調<strong>保險理賠紀錄</strong>，因為通常是<strong>自殺的話保險是不理賠</strong>的，如果保險認定是意外死亡保險有理賠，所以可以用保險是否理賠來輔助對於凶宅的認定。</p><p><br></p><h3>房仲該如何善盡善良調查之義務?</h3><p>ANS: 房仲的工作真的是包山包海，除了要懂稅務，要懂增建違建，要懂貸款，還要懂凶宅的調查義務，</p><p>1. 去問左鄰右舍。</p><p>2. 去詢問管委會或是管理員。</p><p>3. 去該鄰里的里長或是鄰長。</p><p>4. 網路上台灣凶宅網查詢。</p><p>5. 還可以發文去該分局詢問這間房子是不是凶宅? 雖然該分局通常會回這屬於個人隱私不奉告，但這個確實可以保障善良房仲的一種保護方法。</p><p><br></p></body></html>