今天來電一個客戶，是屋主，跟我聊天時問了一句話：「我就租一間小房子而已，房客也沒說什麼，這樣應該不會特別查到我吧？」很多房東心裡都還有一個舊印象，覺得租金收入這種事，只要沒有鬧到房客檢舉，沒有特別去申報，平常低調一點、現金收一收，國稅局應該也不會知道。老實說，這種想法以前不是完全沒道理。因為過去租金查核，很多時候確實比較像「有人講了、有人報了、有人檢舉了」，案件才比較容易浮上來。

但現在真的不太一樣了。租賃行為，有沒有在各種資料裡留下痕跡。只要那些痕跡慢慢湊在一起，系統就可能自己把你挑出來。就我知道，目前稅務單位已經在使用「AI 查稅」「大數據比對」這種技術，以前很多事情是靠人去翻、去找、去抓。現在很多事情，是資料自己會說話。

(國稅機關逐步運用AI與大數據建置「智能選案系統」)

• 你名下是不是有房子
• 是不是非自住
• 房客有沒有申請租金補貼
• 有沒有報租金支出
• 租金是不是用轉帳
• 你的報稅資料裡有沒有相對應的租賃所得

 這些東西過去分散在不同地方，現在越來越容易被放在一起看。它反映的是整個租賃市場正在慢慢變透明。

 以前很多房東都會用一種比較模糊的方式處理租賃

• 沒有正式租約也租
• 租約寫一點、口頭講一點
• 有些收現金，有些轉。
• 有些房客說不要報，有些房東希望你不要報
• 大家都覺得，反正只要沒出事，就先這樣

「沒有申報、沒有補貼、看起來沒資料的人」，也可能反而被系統當成異常對象

「三無房東」

就是無設籍、無申報所得、無租賃補助紀錄。這種人最難查，因為看起來最乾淨。但現在剛好相反。因為當你名下有房子，房子又不是自己住，長期也沒有看到合理的使用或申報資料，那在系統眼裡，這不一定叫乾淨，反而可能叫做「有點奇怪」。

國稅機關現在會把房客申報的租金扣除額、租金補貼紀錄、銀行轉帳資料，甚至水電使用情況拿來交叉比對，國稅局不是非得先拿到一份完整租約，才知道你有沒有出租。現在它比較像是在看一整串生活痕跡，這些痕跡拼起來，是不是很像一個真實的租賃關係。

• 比如房客每個月固定轉帳給你
• 比如房客去申請租金補貼
• 比如房客報了租金支出
• 比如你名下有好幾戶非自住房屋，卻都沒有相對應的租賃所得

單看一項，可能還不是答案，但幾項放在一起，就很容易被系統列成高風險案件。近幾年個人非自住房屋租賃所得被補稅的案件，每年都超過二十五萬件，而且補稅金額都很高。整個查核方向，正在持續往「更容易抓到租金漏報」的方向走。

尤其多屋族，真的更要注意，名下有多戶非自住房屋，本來就比較不像單純自住。所以過去幾波查核，先看十戶以上，再擴大到五戶以上，這很合理。大戶會先被看，這是真的。特別是現在房客申報的意願，正在明顯提高，這一點很多房東還沒有真的意識到，現在制度改了之後，房屋租金支出改成特別扣除額，而且每戶每年可扣除上限提高到十八萬元，對不少租客來說，誘因已經比以前明顯很多，現在差異變大了，自然就會有更多人願意報。

法律上，本來就不能禁止房客申報租金扣除額，也不能禁止房客申請租金補貼。是房客本來就有這個權利。

那種：

• 「你不要報，我租你便宜一點。」
• 「這個不要寫太清楚。」
• 「大家自己知道就好。」

 但現在制度越來越往資料透明化走，這種做法會越來越不穩。

 我比較想提醒房東的

 第一個，先把自己名下房子的使用狀況整理清楚，這一步很多人都沒做，或者做得很模糊

• 哪些是自己住
• 哪些是真的租出去
• 哪些是空著
• 哪些其實是家人住，但資料上沒有整理

第二個，回頭看你的收租方式

如果你本來就有固定轉帳、有租約、有押金、有續租紀錄，那說真的，你與其擔心被看到，不如回頭把申報做正確。

 第三個，是把「節稅」和「逃漏」分清楚

很多房東一聽到誠實申報，就直覺覺得那不就是稅變多嗎？是研究怎麼合法把整體負擔壓到合理。像公益出租人優惠、租金免稅額、房屋稅優惠，還有包租代管，這些東西很多人平常不想碰，覺得麻煩、限制多，當查核越來越精準，黑市空間越來越小時，這些制度反而可能是你讓租賃關係比較穩、稅務比較可控的方式。很多房東最容易輸的地方，不是輸在不知道，這個市場現在已經不是以前那種只要低調就能躲過去的市場了。過去很多灰色空間，靠的是資料不透明、租客不敢報、金流不清楚、查核成本高。

現在這幾個條件，都在慢慢變。

• 資料越來越透明
• 房客越來越有申報動機
• 政府越來越會串資料
• 那你如果還在用以前的做法，就不是在節稅，很多時候只是把風險往後堆

常見踩雷情境，房東真的很容易踩到的幾種狀況

最常見的第一種，是以為收現金就比較安全。但現在風險不只來自金流，還來自房客申報、補貼紀錄、房屋持有狀況與其他生活資料的交叉比對，不是你沒轉帳，就等於完全沒痕跡。

第二種，是房客已經申請補貼或報租金支出，但房東這邊還是完全沒申報，這種狀況最容易出現資料落差，而且一旦比對起來，風險就很明顯。

第三種，是名下明明有好幾戶非自住房屋，卻一直用模糊方式處理。不是說多屋一定有問題，而是多屋本來就比較容易被放進高風險名單，如果還沒有整理自己的出租與使用狀況，風險會更高。

第四種，是把「不想多繳稅」直接等同於「不要申報」。真正成熟的做法，不是直接不報，而是去看有哪些合法工具可以用。很多人省小條，結果後面補稅加罰，反而更傷。

 給不同房東的實務建議

如果你是只有一戶出租的小房東，你最該先做的，不是緊張。而是把租約、收款方式、租金金額、租客狀態先整理清楚。你最容易忽略的，不是制度本身，而是一直用「應該還好」這種模糊心態拖著不處理。

如果你是有兩三戶以上的房東，你最該先看的，是名下房屋用途與申報邏輯有沒有一致。不要一邊出租，一邊資料上又完全對不起來，這種狀況不是現在立刻出事，但最怕的是你自己都講不清楚。

如果你是多屋族或持有多戶非自住房屋的人，現在最不適合做的，就是再等。因為查核方向已經很清楚。這時候比起繼續模糊處理，更重要的是趕快盤點、分類、試算，看看哪些能走公益出租人、哪些適合包租代管、哪些應該如實申報。

FAQ

現在房客申請租金補貼，房東一定會被查嗎？

不一定能直接說「一定」，但風險確實明顯提高。因為房客申請補貼後，資料會進系統，房東端是否有相對應申報，很容易被拿來比對。重點不是補貼本身，而是補貼讓租賃關係更容易被看見。

 只有一間房出租，也會被查嗎？

不是只有多屋族才有風險。多屋族確實更容易成為重點查核對象，但如果你只有一戶，房客有申報、金流也明確、而你這邊完全沒報，還是可能被列入異常案件。

 收現金是不是就比較安全？

不能這樣想。現在查核不是只看銀行轉帳，還會看房客申報、補貼、房屋持有狀況與其他資料。現金會讓金流比較不明，但不代表整體租賃關係就不會被拼出來。

 房東可以要求房客不要申報租金扣除額或補貼嗎？

不行。法律上不能禁止房客申報租金扣除額或申請租金補貼。這不是房東同不同意的問題，而是房客本來就有的權利。

 現在最實際的做法是什麼？

最實際的，不是先想怎麼躲，而是先把名下房屋使用情況、租約、收款方式、租賃所得申報邏輯一次整理清楚。然後去看自己能不能用公益出租人、包租代管或其他合法節稅工具，把整體風險降下來。

 公益出租人或包租代管，真的值得研究嗎？

值得。不是每個人都一定適合，但在查核越來越透明的情況下，這些制度不只是政策名詞，而可能是讓租賃關係更穩、稅務更可控的重要工具。

作者介紹

林偉彬    從事不動產相關工作多年，長期關注區域市場、交易安全、買賣流程與實價分析。希望透過持續書寫，把複雜的不動產問題，用更清楚、更容易理解的方式整理給讀者，幫助大家在面對買賣、委託、判斷市場與交易風險時，能看得更明白，也做出更穩健的選擇。