龍科三期2026擴建大復活：台積電先進封裝進駐，解析龍潭工商地產布局新戰略

隨著「龍潭科學園區第三期擴建計畫」（龍科三期）在2026年5月正式提報國科會審議，這座原本因徵收爭議沉寂一時的科技重鎮再次成為全台焦點。隨著台積電（TSMC）傳出將在龍潭布建「埃米世代」先進製程與「先進封裝」廠房，龍潭的產業位階已從傳統工業區跨越至全球半導體戰略核心。對於企業主而言，這不僅是地景的變遷，更是「龍潭工商地產」資產價值的重新定義。

龍科三期的開發規模擴大至104公頃，目標於2029年取得用地，這股強大的開發紅利正由核心區向外輻射。根據內政部實價登錄與市場觀察，龍潭周邊的丁種建築用地與工業廠房，因預期心理與供應鏈群聚需求，詢問度較去年同期增長近40%。在政府推動「桃竹苗大矽谷計畫」的政策背後，2026年將是卡位龍潭工業地產的關鍵轉折點。

產業聚落與交通動能：龍科三期2026引爆的剛性選址需求

龍科三期的發展核心在於「AI半導體供應鏈」的深度扎根。當前台積電於龍潭已設有先進封裝廠，而未來擴建案重啟，將吸引更多設備商、化學品供應商與精密檢測企業進駐周邊。這種產業群聚效應，使得龍潭的「丁建」與「工業區土地」成為稀缺資源。企業主在搜尋「龍潭設廠選址」時，首要考量的即是與科學園區的串聯效率，以降低物流成本與溝通成本。

交通建設則是支撐龍潭工商地產身價的動脈。國道三號的龍潭交流道與高原交流道，提供了絕佳的南北運輸彈性。特別是高原交流道的開通，直接打通了龍潭科學園區的聯外路徑，讓原本地處邊陲的土地瞬間具備物流轉運站的潛力。對於大型物流業者或需要40呎貨櫃進出的製造業來說，龍潭的交通條件已不遜於鄰近的中壢或平鎮。

投資潛力方面，龍潭正經歷「產業升級」與「空間立體化」的雙重轉型。早期龍潭多為傳統低密度的工廠，但隨著地價墊高，具備高電力承載（HP）與高載重設計的現代化智慧廠房已成為市場主流。2026年的市場趨勢顯示，具備「工廠登記」資格且電力配備充足的物件，其溢價率正逐月攀升，反映出企業對於未來產線擴充與數位轉型的超前部署。

【專家真心話】：龍科三期關注背後的法規挑戰與避坑指南

站在工業不動產專業顧問的角度，我必須提醒所有投資者與企業主：龍科三期的光環雖然耀眼，但「徵收紅線」是絕對不能踩的雷區。目前擴建範圍達104公頃，涉及大量私有地徵收，在土地取得程序完成前，範圍內的交易極具風險。此外，龍潭部分地目屬於「都計外」土地，其建蔽率與容積率的計算、汙水排放限制與一般都計內工業區完全不同。

目前龍潭工業地價格雖處於波段高點，但相對於中壢（每坪已破50萬）仍具備「補漲空間」。然而，選址時切記不可只看單價，必須精算「土建成本」。龍潭特有的紅土層與地勢起伏，在整地與基礎工程上的支出往往高於平原區。建議企業主在切入龍科三期商圈時，應優先選擇「現況已具備高電力契約」或「廠房結構可立即使用」的標的，以時間換取空間，避開未來兩年環評與徵收作業的不確定性。

【龍潭工商地產：商圈與物件規格對比表】

【FAQ Section】

Q1：龍科三期周邊的工業用地可以變更蓋住宅嗎？

工業地（包含丁建與乙工）的使用受《都市計畫法》或《區域計畫法》嚴格限制，主要目的為生產製造與倉儲。雖然過去有工業住宅現象，但現行法規已嚴格查緝，且在科學園區周邊，土地多會保留作產業鏈使用。若以居住為目的，建議選擇龍潭市區或渴望園區的住宅區，以免面臨無法合法取得使照或罰鍰風險。

Q2：2026年投資龍潭工商地產的主要風險是什麼？

核心風險在於「開發期程的延宕」。龍科三期涉及大規模徵收，2026年才進入投資計畫審議階段，後續還有環評與土地取得。若開發速度不如市場預期，短線投機的資金壓力會變大。此外，需注意電力與水資源的分配優先權，中小型企業在龍潭設廠需提早向台電確認「用電容量」是否受園區排擠。

Q3：企業在龍潭選地設廠，最重要的規格指標為何？

首重「電力契約容量（HP）」與「排水環境」。因應AI與自動化生產，電力需求大幅提升，若現狀電力不足且無法增設變電站，將嚴重限制產能。其次，龍潭部分地勢具備高度落差，廠房的「樓地板載重」建議需達 1200kg/sqm 以上，以利未來放置精密重型機台，確保資產的長久適用性。

在龍科三期開發的歷史轉捩點上，選擇正確的立足點，就是選擇了與半導體巨人同行的機會。我們精準掌握市場數據與法規動向，致力於在瞬息萬變的房市中，為您的企業找到最穩健的根基。

昱達工商地產股份有限公司（有巢氏 桃園經國特區店）

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