賣房前一定要懂的持有年限與節稅重點

近年越來越多屋主在準備賣房時，第一個問題不是「能賣多少」，而是：

「我到底會被課多少稅？」

尤其房地合一稅上路後，持有時間不同，稅率差距非常大。
很多人明明房子有賺錢，最後卻因為沒提前規劃，稅金多繳了幾十萬甚至上百萬。

這篇就帶你一次搞懂：

• 房地合一稅怎麼算
• 持有幾年差最多
• 自住400萬免稅是什麼
• 重購退稅怎麼用
• 賣房前要注意哪些細節

讓你在出售房屋前，先做好稅務規劃。

什麼是房地合一稅？

簡單來說：

以前房屋與土地是分開課稅，
現在則改成「房屋＋土地合併計算獲利後課稅」。

也就是：

有賺錢，政府就會依照獲利課稅

計算公式大致如下：

房屋成交價− 原始買入成本− 裝潢與相關費用− 仲介費等支出= 課稅所得

再依照持有期間，套用不同稅率。

持有年限差很多！房地合一稅率整理

目前常見稅率如下：

很多屋主看到這裡才發現：

原來多持有幾年，稅金可能差非常大。

實際案例試算

假設今天：

• 買進價格：1000萬
• 賣出價格：1500萬
• 扣除成本後獲利：400萬

如果：

2年內出售

400萬 × 45%＝ 約180萬稅金

持有超過5年

400萬 × 20%＝ 約80萬稅金

兩者直接差了100萬元。

這也是為什麼很多屋主現在都會特別注意持有年限。

自住6年「400萬免稅」是什麼？

這是目前很多自住客最重要的節稅方式。

只要符合條件：

房地合一稅最高可免稅400萬元

而超過400萬的部分，也可能適用較低稅率。

需要符合哪些條件？

常見條件包括：

1. 持有並設籍滿6年

不是只有持有，還需要本人、配偶或未成年子女設戶籍。

2. 期間不得出租或營業使用

例如：

• 當工作室
• 公司登記
• 出租收租

都有可能影響資格。

3. 6年內未使用過一次

自住房地優惠通常6年只能使用一次。

很多人忽略的重點

不少屋主以為：

「我有住就算自住。」

但實際上：

戶籍、使用方式、持有期間都很重要。

有些人甚至到要報稅時，
才發現資格不符。

重購退稅是什麼？

如果你今天：

• 賣掉舊房
• 又買新的自住房

有機會申請「重購退稅」。

簡單來說：

政府希望鼓勵換屋，因此符合條件下，部分稅金有機會退還。

常見適用情況

例如：

• 小屋換大屋
• 舊屋換新屋
• 工作需求換屋

都有可能適用。

但：

時間點與戶籍條件都很重要。

房地合一稅最常見的誤區

誤區1：以為沒賺很多就不用繳

實際上：

只要有獲利，通常就會產生稅負。

誤區2：只看成交價

真正要看的是：

「獲利金額」

不是單純賣多少。

誤區3：忽略裝潢與支出憑證

像是：

• 裝潢
• 仲介費
• 修繕費

如果有合法憑證，都有機會列入成本降低稅負。

賣房前，為什麼一定要先試算稅金？

因為很多屋主：

談好價格後，才發現稅金遠超預期。

最後甚至變成：

「明明有賺，卻沒有想像中多。」

因此現在專業房仲通常都會協助屋主：

• 初步稅費試算
• 持有年限確認
• 自住資格判斷
• 節稅方向規劃

避免成交後才發現問題。

結語｜賣房不只看價格，稅金才是真正關鍵

現在房市與過去最大的差別之一，就是稅務影響越來越大。

很多時候：

不是賣越高就賺越多，而是要看：

「最後實際能留下多少」

如果能提前做好規劃，有時甚至能省下數十萬到上百萬的稅金。

因此在出售房屋前，建議一定要先了解：

• 房地合一稅
• 持有年限
• 自住優惠
• 重購退稅

才能真正掌握自己的賣房獲利。