驗屋，是你最後一道防線——建商新屋與中古屋交屋，差在哪裡？

那個交屋日的早晨，小雅帶著清單去了，卻空手回來

小雅去年底買了一間桃園的新成屋，社區完工，公設齊備，入住情況也不錯。交屋那天，她特地請假，拿著手機、帶著捲尺，準備好好「驗一遍」。

但她沒想到，銷售人員全程陪同，交屋流程走得很快——蓋章、點交、拿鑰匙，前後不到四十分鐘。等她回到家，才發現廚房排水管出水很慢、浴室矽力康已有一條微裂、其中一個插座沒有電。

她打電話給建商客服，對方說：「這些要填保固申請單，等排程。」

那一刻她才意識到：交屋後若發現問題，應依缺失性質區分為交屋前已存在的瑕疵與交屋後使用造成的問題——前者應由建商依契約與法定責任處理，後者才較常以保固申請方式處理。而她，在不清楚這個區別的情況下，已經蓋章完成交屋了。

我做了二十年房仲，從紀錄片導演轉行，習慣從細節裡找真相。這篇文章，我要帶你完整拆解建商新成屋驗屋與中古屋交屋驗收的核心差異，讓你知道哪些地方要盯緊、哪些問題要當場留證據、法律上又有什麼權利可以主張。

觀念先建立——為什麼新屋和中古屋的驗屋邏輯完全不同？

很多人以為「驗屋就是找問題」，但新屋和中古屋的驗屋，其實是兩種截然不同的任務：

• 建商新成屋：重點是驗合約、驗建材、驗施工品質、驗交付內容是否一致——建材規格有沒有縮水、格局尺寸對不對、客變項目有沒有完成、公設是否符合使用許可
• 中古屋交屋：是在驗現況是否與不動產說明書、現況確認書及買賣約定一致，並確認賣方是否已如實揭露已知瑕疵，包括隱藏漏水、修補痕跡、附贈設備是否短少等

這個邏輯差異，決定了你驗屋的重點在哪裡、要帶什麼工具、要問什麼問題、以及出了問題找誰負責。

新成屋驗屋——你在驗的是「合約與施工品質」

一、交屋前準備：先把合約翻出來

新成屋驗屋最重要的第一步，不是到現場，而是在家把合約看完。

對照以下幾個核心文件：

• 買賣契約書：確認建材等級、品牌、格局尺寸
• 客變確認單：若有更動格局、建材，逐項核對
• 建造執照與使用執照：建築工程完竣後，應申請使用執照；新成屋交屋前，買方應確認使用執照已核發，並比對合約、建物現況與使用執照內容是否一致
• 建材設備說明書（建商應依買賣契約與主管機關相關規範提供）

二、現場驗屋重點清單

結構與外觀

• 牆面、天花板有無裂縫（若出現持續擴大的裂縫、貫穿性裂縫或位於樑柱附近者，應優先請結構技師評估）
• 磁磚有無空鼓（用硬幣敲擊，聲音沉悶為異常）
• 窗框收邊是否密合，矽力康無裂縫、無脫落

水電衛浴

• 所有插座逐一測試（帶驗電筆）
• 水龍頭冷熱水是否正常、出水壓力是否足夠
• 浴室地板排水是否順暢（倒水測試）
• 馬桶沖水功能正常，無持續流水聲

門窗與五金

• 所有房門開關是否順暢、無異聲
• 鋁窗開關測試，確認氣密條完整
• 玄關門鎖及對講機功能正常

客變項目

• 若有更動格局，實際丈量與客變圖核對
• 建材品牌規格與確認單一致

三、新成屋驗屋的關鍵動作

• 全程錄影、拍照留存，每個問題點拍攝後附上時間戳
• 發現問題，當場要求填寫「交屋缺失表」，由建商代表簽名確認
• 不要在有未解決問題的情況下蓋章完成交屋——可要求保留款項或取得書面修繕承諾及完成期限
• 若建商代表不願配合，明確說明「暫不完成交屋，待缺失修繕後再行辦理」；是否先辦理移轉，應視契約與現場狀況判斷

中古屋交屋驗收——你在驗的是「現況一致性與如實揭露」

一、中古屋交屋的本質：核對「買的」與「拿到的」是否相同

中古屋交屋不像新屋有建材規格書可以核對，最重要的基準文件是「不動產說明書」與買賣契約中的附件，包含：

• 現況確認書（屋主簽署的設備清單與屋況說明）
• 附贈設備清單（冷氣、熱水器、廚具等）
• 特別約定事項（若有協議修繕、減價等）

二、中古屋交屋現場重點清單

設備核對

• 合約載明附贈的設備是否在場（冷氣台數、廚具、熱水器型號）
• 燈具、窗簾等原約定保留品是否未被帶走

屋況比對

• 參考簽約時的照片（建議簽約時拍攝全室），確認無新增損壞
• 牆面有無新的修補痕跡（可能遮蓋了原有裂縫或滲漏）
• 地板有無損傷或被家具遮蓋的區域

水電燃氣

• 電表、水表確認讀數，作為費用分攤基準
• 確認水電瓦斯與相關帳單的移轉或結清方式，並依契約約定辦理過戶或後續申辦時程
• 漏電斷路器、總電源箱功能正常

管線老化問題

• 屋齡20年以上，特別注意廚房與浴室排水速度
• 若說明書有標注「管線老化」，確認實際情況是否如述

三、中古屋交屋的關鍵動作

• 若現場發現與說明書不符，當場拍照留存並以書面通知賣方，不要等事後再說
• 發現有隱瞞瑕疵的跡象（如新鮮油漆遮蓋滲水），立即要求說明並暫緩完成交屋
• 交屋時應確認產權移轉文件齊備，並以地政事務所完成登記後的資料為準

新成屋 vs 中古屋驗屋對照表

法律條文重點引用

1. 民法物之瑕疵擔保相關規定（民法第354條至第365條）

中古屋若有隱瞞瑕疵，買方可依民法關於物之瑕疵擔保相關規定主張減少價金、解除契約或損害賠償；但發現問題後要盡快通知賣方，並注意法定期間限制。

實務上須注意雙重期間限制：買受人因物之瑕疵而得解除契約或請求減少價金者，應在法定期間內通知並行使權利，通知後六個月內不行使，以及自物交付起五年經過，均會導致權利消滅。發現問題請立即通知賣方，保留書面紀錄，不要拖延。

2. 不動產經紀業管理條例第24條之1

消費者在購屋時，仲介應提供不動產說明書，載明建物現況、法律限制等資訊。建議買方確認說明書完整性，並要求載明周邊重大公共設施計畫、嫌惡設施等資訊。若說明書內容與實際屋況不符，可作為日後主張之依據。

3. 建築法第70條（使用執照）

建築工程完竣後，應由起造人申請使用執照。新成屋交屋前，買方應確認使用執照已核發，並比對合約、建物現況與使用執照內容是否一致。

4. 消費者保護法第7條（商品服務安全責任）

企業經營者提供商品或服務，應確保符合當時科技或專業水準可合理期待之安全性。建商若交付明顯不符安全標準的建物，買方亦可援引此條主張。

5. 預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項（內政部公告）

此規範主要適用於預售屋買賣。建商交屋時，應依買賣契約與主管機關相關規範，提供必要文件，包括使用執照、建物相關資料與契約約定文件；實際應備文件請以個案契約及主管機關規定為準。

驗屋工具清單與現場準備

常見問答 Q&A

Q1：驗屋一定要請驗屋師嗎？自己驗可以嗎？

A：自己驗是可以的，但能發現的問題通常停留在「看得見的表面」。專業驗屋師有熱像儀（查滲水）、電氣測試儀、管壓測試設備，能發現肉眼無法辨識的問題。建議門檻：總價超過1,000萬、屋齡超過15年、或有客變項目的案例，委請驗屋師的效益遠大於費用（市場參考行情約5,000–15,000元不等，實際費用依坪數、屋況與服務內容而定）。

Q2：建商說「交屋後才能填缺失申請」，我必須先過戶嗎？

A：不一定。若有尚未改善的缺失，應先以書面方式載明，並確認修繕完成後再進行後續程序；是否先辦理移轉，應視契約與現場狀況判斷。不要因為對方話術壓力，在問題未解決前就蓋章——一旦完成交屋，缺失的性質認定與責任歸屬將更難釐清。

Q3：中古屋買完發現漏水，但賣方說他不知道，我能求償嗎？

A：可以嘗試。關鍵在於「賣方是否知悉且隱瞞」。若不動產說明書中屋主勾選「無滲漏水」，但你事後發現有明顯且長期存在的滲漏痕跡，可主張賣方違反如實告知義務，依民法物之瑕疵擔保相關規定提出主張。發現問題後應立刻蒐集現場證據（照片、專業報告），並盡快以書面通知賣方，注意法定期間限制，建議委請律師或地政士協助處理。

Q4：建商保固是什麼意思？範圍有多廣？

A：新成屋保固內容與年限，應以建商契約及主管機關公告之定型化契約內容為準；不同項目之保固期間可能不同，交屋時應逐項確認書面記載。保固期限內發現問題，應書面通知建商並保留通知紀錄。若建商拒不修繕，可向消費者保護官申訴，或依消費者保護法提出訴訟。

總結——驗屋的本質是主動保護自己

二十年下來，我看過太多人在交屋當天「走個流程就算了」，然後在幾個月後為各種問題吵得焦頭爛額。

記住兩句話：

新成屋驗的是「建商有沒有照合約做到、施工品質是否一致」；中古屋驗的是「賣方有沒有如實揭露、現況是否與約定相符」。

兩種交屋的本質不同，準備方式也不同。但有一件事是一樣的：問題要在交屋現場解決，一旦蓋章交屋，你的籌碼就少了一半。

不管是哪一種交屋，以下三件事請務必做到：

• 全程錄影、問題當場留書面紀錄
• 不確定的地方，先暫緩完成交屋，問清楚再簽
• 若涉及法律權利主張，盡快諮詢專業人士，不要拖超過時效

有任何驗屋疑問、交屋問題或房市諮詢，歡迎直接聯絡：

蔡導撸房－蔡佳錡 ／ 電話及加LINE：0953-737888

驗屋問題現場判斷對照表

新成屋交屋流程分析表

屋況問題修繕層級表

行動呼籲

如果你正在準備交屋，不論是全新的建商新成屋，還是買了心儀的中古屋，這篇文章的清單可以幫你在交屋前做好準備。

但清單是死的，現場是活的。每一間房子的狀況都不一樣，每一個問題背後的風險程度也不同。如果你希望在交屋前有人幫你一起看、幫你判斷問題的輕重緩急，或是在驗屋過程中遇到建商或賣方不配合、不知道怎麼主張，歡迎聯絡蔡導。

二十年的實務經驗，不是要幫你找麻煩，而是幫你在對的時間、把對的問題說清楚。

蔡導撸房－蔡佳錡 ／ 電話及加LINE：0953-737888

免責聲明：本文為蔡導個人實務觀察與教學說明，所有法律條文引用及流程建議均基於公開資料與實務經驗，不構成任何法律建議。房地產交易及交屋程序涉及個別差異，建議讀者在做出決策前，務必諮詢持有執照的不動產經紀人、地政士、律師或相關專業人士。

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