【店面出租全攻略】房東必看！店面稅務、二代健保與租賃所得稅計算，這樣規劃最節稅！

• 作者： 住商不動產 中壢雙鐵捷運加盟店｜吳若綺（小綺好宅推薦）

導言：店面出租，別讓稅務吃掉你的投報率！

不論你是剛買下黃金店面的新晉房東，還是手中有店面準備釋出的資深屋主，把店面租給商家（公司、行號、個人工作室）時，一定要記住一個鐵律：「店面屬於營業用，稅務邏輯跟住宅完全不同！」

尤其是桃園中壢、青埔雙鐵捷運周邊，近年商業活動熱絡，許多房東在出租店面時，如果沿用一般住宅的思維來算成本，一不小心可能就會漏算好幾筆稅金。本篇小綺就用 3 分鐘時間，幫房東們完整拆解店面出租必須知道的「四大稅務與保費關卡」。

第一關：房屋稅與地價稅（稅率直接大變身！）

許多房東最常踩的坑，就是以為只要不遷入戶籍，稅率就不會變。事實上，只要店面一經承租人辦理「營業登記」，地方稅捐稽徵處就會自動將稅率切換為營業用。

1. 房屋稅

隨著「房屋稅 2.0（囤房稅 2.0）」實施，雖然住家非自住的稅率調高，但店面的營業用稅率一直都很直接：

• 營業用稅率： 固定 3%。
• 小綺專業提醒： 許多中壢透天店面是一樓營業、二樓以上住家。政府會依據實際營業面積來課徵，營業用課稅面積最低不得少於該樓層的 6 分之 1。

2. 地價稅

地價稅的差距是最驚人的，也是最容易被忽略的隱成本！

• 自用住宅用地： 優惠稅率只要 2‰（千分之二）。
• 一般用地（營業/出租）： 稅率直接跳到 10‰ 至 55‰（千分之十起跳，採累進課徵）。
• 小綺專業提醒： 稅率直接飆升 5 倍以上！如果店面退租恢復空置或住家，房東記得在當年度的 9 月 22 日前重新申請自用住宅用地，當年度才能享受省稅優惠。

第二關：二代健保補充保費（誰來繳？怎麼扣？）

當房東把店面租給「公司、行號、執行業務者（如律師、會計師、診所）」時，只要「單筆給付租金」達到門檻，就必須扣繳二代健保補充保費。

• 起扣門檻： 單次給付租金達 新台幣 20,000 元（含）以上。
• 費率： 2.11%。
• 扣繳義務人： 由承租人（企業/商家）在每個月付租金時「代扣」，並幫房東繳給健保局。

💡 小綺舉個例：

如果中壢某捷運站旁店面月租金為 50,000 元：

• 補充保費 = $50,000 \times 2.11\% = 1,055$ 元
• 租客每個月實際匯給房東的金額會是：$50,000 - 1,055 = 48,945$ 元。
• 備註：如果承租人是「個人」（未辦營業登記的純居住或純個人承租），則免扣補充保費。

第三關：租賃所得稅（申報綜所稅的計算方式）

到了隔年 5 月申報綜合所得稅時，這筆租金就屬於房東的「租賃所得」。計算方式有以下兩種：

方法 A：標準不需證明的「43% 課稅扣除額」

如果房東懶得記帳、提不出裝潢維修憑證，財政部允許直接扣除 43% 的必要費用率。

• 應稅租賃所得 = 全年租金總額 $\times (1 - 43\%) = \text{全年租金總額} \times 57\%$
• 這筆所得會併入房東當年度的個人綜合所得稅總額，看房東適用哪個級距（5% ~ 40%）來課稅。

方法 B：核實列舉扣除（適合大裝潢的房東）

如果房東當年為了這個店面付了巨額的折舊、修理費、地價稅、房屋稅、或是向銀行貸款的利息，且都有留存發票憑證，只要加起來超過租金的 43%，就可以選擇扣除實際花費。

📌 實戰試算：月租 6 萬元的店面，房東會被扣多少？

我們以常見的店面月租金 60,000 元（全年 72 萬元），且承租人為公司行號為例：

小綺給店面房東的簽約精準建議

1. 合約載明「含稅」或「稅外加」：

   二代健保 2.11% 與租賃所得預扣的 10%，法定上都是「由承租人代扣、由房東負擔」。但在實務店面租屋市場上，到底租金是「房東實收」還是「含稅」，必須在合約中白紙黑字寫清楚，避免每月撥款時產生糾紛。

2. 善用租約公證保障權益：

   店面租金總額高、租期通常較長（3~5年），強烈建議進行租約公證，並附加「不付租金或租期屆滿不搬遷可逕受強制執行」條款，對房東與屋主最具保障。

📢 中壢店面委託、招租與稅務諮詢專家

店面租賃從前期定價、客群篩選，到後期的合約稅務條款規劃，每一步都是學問。想知道您的店面如何規劃最節稅？或是想了解中壢雙鐵捷運周邊最新的店面行情嗎？

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