中古屋買到漏水屋，卻找不到賣方？買房簽約前這件事一定要確認

中古屋交屋後發現漏水，買方若想主張瑕疵擔保責任，第一件事不是急著吵，而是要能清楚找到交易相對人。新版成屋買賣契約書範本已自115年4月1日生效，強化契約資訊揭露。簽約時，買方應確認賣方身分、地址、電話與契約資料是否完整；交屋後若發現漏水，也要保留證據並以書面通知，避免權利因時效問題受到影響。

買賣合約沒有連絡方式

一件交易，房子交屋後才發現牆角有水痕，天花板開始泛黃，浴室外牆也慢慢冒出壁癌。這種時候，多數買方第一個反應會是：「那我找賣方處理。」但真正麻煩的是，有些人翻開契約，才發現上面沒有清楚的賣方聯絡電話、現居地址，甚至只知道名字，其他資料都很模糊。

再回頭問房仲，有時候得到的回答是：「這涉及個資，我們不方便提供。」聽起來好像合理，但在買賣契約裡，買方本來就應該知道自己是跟誰交易。房屋有沒有漏水，是一個問題；發現漏水後能不能找到該負責的人，又是另一個更現實的問題。

我看過不少買方不是不知道要主張權利，而是卡在第一步：不知道該正式通知誰、資料不完整、時間被拖過去。中古屋交易，不怕你事前問得細，怕的是簽約時覺得「應該沒差」，等到問題發生，才發現每一個空白欄位都會變成麻煩。

法條、制度或專業風險解析

中古屋漏水糾紛，通常會牽涉到幾個層次。

第一，是房屋本身有沒有瑕疵。
漏水不一定每一件都能直接歸責賣方，還是要看漏水原因、發生時間、交屋前是否已存在、賣方是否知情、契約中有沒有特別約定，以及買方看屋時是否已經可以明顯發現。

第二，是買方有沒有在正確時間內主張權利。
民法關於買賣瑕疵擔保，有解除契約、減少價金等權利設計，但這類權利不是永遠存在。實務上常被提到的重點，是發現瑕疵後要盡快通知，並注意六個月與五年的期間限制；如果拖太久，權利可能會受到影響。這也是為什麼「找不找得到賣方」會變得很關鍵。

第三，是房仲或相關人員不能把「個資法」當成模糊責任的理由。
買賣契約的交易相對人是誰、如何聯絡、資料是否正確，這些不是多餘資訊，而是契約履行與日後權利義務確認的基本條件。

內政部公布的成屋買賣契約書範本，已於114年12月19日修正，並自115年4月1日生效。這代表主管機關也持續在強化成屋買賣契約的資訊透明與交易安全。另外，不動產說明書的功能，本來就是讓承買人透過重要交易事項的說明，理解標的現況、權利關係與契約條件，協助買方在充分了解後再決定是否成立買賣契約；內政部115年1月13日發布的不動產說明書修正，也明確說明其目的在於保障消費者權益、增加交易資訊內容。

白話來說，制度不是為了增加簽約麻煩，而是要避免買方在交易後才發現：房子有問題，資料也不完整，最後連正式處理都變得困難。

重點清單

解決步驟

1. 簽約前，先確認你到底是跟誰買房

買方在簽成屋買賣契約時，不要只看總價、付款方式與交屋日期。賣方資料是否完整，也要一格一格確認。至少要注意：

• 賣方姓名是否與權狀、謄本資料一致
• 身分資料是否完整
• 地址是否可作為正式通知使用
• 電話是否可聯絡
• 若為代理人簽約，授權書是否清楚

這些資料平常看起來不起眼，真正發生漏水、產權、點交或修繕爭議時，就會變成處理問題的基礎。

2. 看屋時，不只看格局，也要看水的痕跡

中古屋不像新成屋，屋齡、使用習慣、修繕紀錄都會影響屋況。

看屋時可以特別留意：

• 天花板是否有黃斑
• 牆面是否有壁癌
• 窗框附近是否有滲水痕
• 浴室外牆是否潮濕
• 頂樓、邊間、老屋加蓋處是否有修補痕跡
• 櫃子後方是否有異味或發霉

不要不好意思問。買方問清楚，是對自己負責；賣方說清楚，也是讓交易更穩。

3. 契約中要把屋況說明寫清楚

很多糾紛不是因為雙方一開始就想佔便宜，而是因為「以為對方知道」。

賣方覺得：「這個之前就有一點水痕，買方應該有看到。」
買方覺得：「你沒有講，我怎麼會知道裡面漏水？」

所以屋況說明、不動產說明書、現況確認，都不要只是形式。該寫就寫清楚，該拍照就拍照，該註明就註明。

4. 交屋後發現漏水，先保存證據

如果交屋後發現漏水，不建議只用情緒處理。

先做幾件事：

• 拍照、錄影，記錄日期與位置
• 保留修繕報價單或檢測紀錄
• 盡量找出漏水來源
• 保留與房仲、賣方、管委會的對話紀錄
• 不要急著大規模拆除，避免日後證據不清

漏水案件最怕各說各話。證據越清楚，後面協調或主張權利才越有基礎。

5. 用書面正式通知，不要只靠口頭轉達

如果要主張瑕疵，建議用較正式的書面方式通知賣方，例如存證信函，並把通知時間留下來。

只跟房仲說：「你幫我跟屋主講一下。」
這樣在實務上不一定足夠。

房仲可以協助溝通，但買方要注意，權利是你自己的，通知與時效也要自己掌握。必要時，請地政士、律師協助確認文件內容，會比事後爭執更穩。

6. 如果房仲拒絕協助，留下紀錄並尋求專業協助

如果房仲以個資為由完全不協助，買方不要只停在口頭爭論。

可以做：

• 以書面方式要求協助聯繫賣方
• 保留房仲拒絕或拖延的紀錄
• 向消保單位或主管機關諮詢
• 必要時請律師協助處理通知與後續程序

這不是要鼓勵大家一有問題就提告，而是避免事情被拖到無法處理。

我的經驗觀察

在買中古屋，很多交易其實很有人情味。有些是親友介紹，有些是鄰居認識，有些屋主跟買方聊一聊，覺得彼此都有誠意，交易就慢慢往前走。這種在地信任很珍貴，但信任不代表流程可以省略。尤其花蓮常見的中古透天、老公寓、華廈、老屋整理案，漏水、壁癌、管線老化、增建修繕，都不是少見的問題。

有些房子外觀看起來整理得很乾淨，但屋況的細節要時間看。
有些漏水不是大雨當天才看得出來，而是梅雨季、颱風後、長時間使用後才浮現。
有些屋主不是故意隱瞞，而是自己也不清楚問題嚴重性。

所以我一直覺得，好的房仲不是只把買賣雙方帶到簽約桌前，而是要在簽約前把重要事項講清楚。

買方該知道交易對象是誰。
賣方該知道哪些屋況要揭露。
房仲該知道自己不是站在模糊地帶，而是站在交易安全中間。

成交不是把問題蓋起來，而是把該說的說清楚、該確認的確認好，讓雙方都能安心往下一步走。買房不是怕麻煩，真正麻煩的是，當初沒有確認，後來才開始補救。

常見問題 

問：中古屋交屋後發現漏水，買方可以要求賣方負責嗎？
答：不一定要看個案。重點在於漏水是否屬於交屋前已存在的瑕疵、是否影響房屋價值或通常使用，以及賣方是否曾說明或隱瞞。買方應先保存照片、影片、檢測或修繕紀錄，並盡快以書面通知賣方，必要時請律師或地政士協助判斷。

問：房仲可以用個資法當理由，不提供賣方聯絡資料嗎？
答：買賣契約的交易相對人資料，屬於契約履行與權利義務確認的重要資訊。房仲不應用個資法作為完全拒絕協助的理由。買方簽約時就應確認契約中賣方資料是否完整，若事後發生爭議，也應以書面要求協助並保留紀錄。

問：買中古屋簽約前，最該確認哪幾件事？
答：至少要確認賣方身分、產權資料、屋況說明、不動產說明書、付款流程、履約保證與交屋條件。若是花蓮常見的老屋、透天、頂樓、邊間或曾整理裝修的物件，更要特別注意漏水、壁癌、管線與增建問題。

作者介紹

林偉彬，從事不動產相關工作多年，長期關注區域市場、交易安全、買賣流程與實價分析。希望透過持續書寫，把複雜的不動產問題，用更清楚、更容易理解的方式整理給讀者，幫助大家在面對買賣、委託、判斷市場與交易風險時，能看得更明白，也做出更穩健的選擇，也可以找我聊聊你的想法!