教您搞懂房地合一稅

房地合一稅完整攻略｜稅率、自住400萬免稅、重購退稅一次搞懂，避免賣房多繳百萬稅金！

很多屋主賣房時，只注意成交價，卻忽略了真正影響獲利的其實是「房地合一稅」。

有人因不了解規定，多繳了數十萬元甚至上百萬元稅金；也有人因為符合自住優惠與重購退稅條件，合法省下不少稅負。

因此，在出售房屋之前，先了解房地合一稅的制度，比急著找買方更重要。

什麼是房地合一稅？

房地合一稅，是針對出售房屋及土地所產生的「交易所得」課徵所得稅，而不是針對成交總價課稅。

簡單來說：

出售價格－取得成本－必要費用－依法可扣除成本＝課稅所得

再依照持有期間適用不同稅率。

因此，並不是房子賣得越高，稅一定越高，而是要看真正賺了多少。

房地合一稅率（一般適用）

目前個人出售適用房地合一稅的房地，常見稅率如下：

持有時間越長，稅率越低，因此若沒有急迫資金需求，可先試算持有期間是否即將跨入較低稅率級距。

哪些費用可以扣除？

很多人只知道買價與賣價。

其實以下支出若符合規定，都可能列為成本或必要費用：

✔ 仲介服務費

✔ 代書費

✔ 契稅（依規定）

✔ 裝潢費（需有合法憑證）

✔ 房屋重大修繕

✔ 房屋改良費

✔ 廣告費

✔ 其他依法可扣除之必要費用

提醒大家：

沒有發票、收據或契約證明，很可能無法列入成本。

因此裝潢、修繕的單據一定要保存。

自住房屋最大的優惠——400萬元免稅

很多人都聽過：

「自住六年有400萬元免稅。」

但其實不是只要住六年就一定可以。

必須同時符合以下三項條件：

一、本人、配偶或未成年子女設有戶籍

且持有並實際居住於該房屋連續滿6年。

二、交易前6年內

不得出租。

不得供營業使用。

不得供執行業務使用。

例如：

• 開公司
• 工作室
• 事務所

都有可能影響優惠資格。

三、交易前6年內

本人、配偶及未成年子女未曾適用此項自住房地優惠。

也就是說：

6年只能適用一次。

自住優惠到底可以省多少？

若符合上述條件：

課稅所得400萬元以內，免納房地合一所得稅。

若超過400萬元：

超過部分按10%優惠稅率課稅。

例如：

出售獲利600萬元。

符合自住優惠。

400萬元免稅。

剩餘200萬元。

只需按10%計算房地合一稅。

什麼是重購退（抵）稅？

很多人換屋不知道：

其實符合規定，

原本繳出去的房地合一稅，

有機會退還或扣抵。

目的就是：

避免因換屋而增加過重的租稅負擔。

重購退（抵）稅要符合哪些條件？

必須同時符合：

✔ 新、舊房地都是自住房地。

✔ 本人、配偶或未成年子女設有戶籍並實際居住。

✔ 未出租。

✔ 未供營業使用。

✔ 先賣後買或先買後賣，兩者移轉登記時間在2年內。

✔ 新、舊房地都符合自住房地要件。

大屋換小屋、小屋換大屋有什麼不同？

小屋換大屋

若新購房屋價格高於出售房屋價格，

符合規定時，

已繳納的房地合一稅可申請全額退（抵）稅。

大屋換小屋

若新購房屋價格較低，

則依價格比例退（抵）稅，

並非全部退還。

重購退（抵）稅後還要注意什麼？

很多人以為退完稅就沒事了。

其實不是。

新購房屋於規定期間內若：

❌ 出租

❌ 改作營業使用

❌ 不符合持續自住規定

❌ 提前出售

依法可能被追繳原退（抵）的稅額，因此換屋後仍要留意相關限制。

最容易踩雷的六件事

第一

急著出售。

持有不到2年。

直接適用45%稅率。

第二

裝潢沒有保留發票。

數十萬元成本無法扣除。

第三

房子有住。

但沒有設戶籍。

可能無法適用自住優惠。

第四

出租過。

即使只出租一段時間，

也可能影響自住優惠資格。

第五

房屋登記作公司。

或營業登記。

可能失去自住優惠。

第六

不知道可以申請重購退（抵）稅。

換屋白白多繳數十萬元。

房仲最常提醒客戶的三件事

第一：

賣房前先試算稅金。

不要成交後，

才發現需要繳納高額稅負。

第二：

所有裝潢資料一定保存。

每一張發票，

都可能幫你省下一筆稅金。

第三：

出售前先確認是否符合自住優惠。

有時候只差一個戶籍，

就可能少掉數百萬元免稅額及10%的優惠稅率。

結語

房地合一稅的目的，不是要增加一般民眾的負擔，而是希望降低短期投機炒作，鼓勵長期持有與合理換屋。對多數自住族來說，只要了解持有期間、自住優惠、重購退（抵）稅及成本認列等規定，通常都能合法節稅，避免因不了解制度而多繳冤枉稅。

買房要懂行情，賣房更要懂稅務。成交價決定你賺多少，而稅務規劃，決定你最後真正能留下多少。出售前先做好規劃，往往比成交後再補救，更能守住自己的獲利。