近年來，不動產交易愈來愈受到民眾重視，而在出售房屋或土地時，最常被問到的問題就是：「我要繳房地合一稅，還是財產交易所得稅？」其實，這兩種稅制適用的時間點與計算方式並不相同，若未事先了解，可能會因誤判而影響交易規劃。本文將帶您快速了解兩者的差異，以及實務上應注意的重點。
房地合一稅是自105年1月1日起正式施行的制度，其核心精神是將「房屋」與「土地」視為同一筆交易，一併計算出售所得，再依持有期間適用不同稅率。
房地合一稅主要適用於符合規定的不動產，包括：
與舊制最大的不同，在於土地增值不再完全排除於所得稅之外，而是將房屋與土地交易所得合併計算後課稅，因此稱為「房地合一」。
基本公式如下：
應納稅所得＝成交價－取得成本－必要費用－土地漲價總數額（符合規定者）－其他依法可扣除項目
再依持有期間適用不同稅率。
一般而言，持有期間愈短，適用稅率愈高；持有期間愈長，稅率則較低，目的在於抑制短期炒作、鼓勵長期持有。
另外，若符合自住房地優惠條件，例如設籍、實際居住且符合持有年限等規定，還可能享有較優惠的稅率及免稅額。
財產交易所得稅屬於綜合所得稅的一部分，主要適用於房地合一稅上路前取得，且依法仍適用舊制的不動產。
在舊制下：
因此，舊制最大的特色，就是房、地分開課稅。
由於許多民眾持有房屋多年，現在出售時仍可能適用舊制，因此財產交易所得稅至今仍具有相當的重要性。
以下為兩種制度的比較：
| 項目 | 房地合一稅 | 財產交易所得稅 |
| 適用時間 | 新制不動產 | 舊制不動產 |
| 課稅標的 | 房屋與土地合併 | 房屋所得 |
| 土地部分 | 納入計算 | 課徵土地增值稅 |
| 稅率 | 依持有期間 | 併入綜合所得稅 |
| 申報時間 | 通常於所有權移轉登記後30日內申報 | 次年度5月辦理綜合所得稅申報 |
因此，是否適用房地合一稅，最重要的關鍵就是取得時間及是否符合新制規定。
繼承取得的不動產，出售時是否適用房地合一稅，須依相關規定判斷，包括取得原因、被繼承人取得時間及現行法令規範，不能一概而論。
受贈取得的不動產，在出售時通常需依稅法規定認定取得成本及持有期間，因此稅額可能與一般買賣取得不同。
近年來，預售屋交易亦可能納入房地合一稅制度，惟於112年7月1日起已有限制交易對象之規定，投資人在轉售前應特別留意相關規定。
無論是協議分割或裁判分割，若涉及實質交易或有償移轉，仍有可能產生房地合一稅問題，因此應依個案分析。
出售不動產前，可先做好完整規劃，例如：
透過事前規劃，不僅能降低稅務風險，也有助於依法爭取可適用的優惠。
房地合一稅與財產交易所得稅都是不動產交易時的重要稅制，但兩者適用的法源依據、課稅方式及申報程序並不相同。簡單來說，新制不動產多適用房地合一稅，舊制不動產則可能適用財產交易所得稅。
由於每筆不動產的取得方式、持有期間、出售時間及使用情形皆不同，實際適用的稅負也可能有所差異。因此，在出售房屋或土地前，建議先確認適用制度，並諮詢專業地政士、會計師或稅務顧問，做好完整的稅務規劃，才能合法節稅，避免因誤判而增加不必要的稅務成本。
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