桃園工業地產新熱點：大溪草厝江產業園區（大溪科技園區）深度評估

桃園工業地產新熱點：大溪草厝江產業園區（大溪科技園區）深度評估

近年來，桃園的產業版圖隨著土地供需失衡而不斷重組。許多企業主關注的「大溪草厝江產業園區」（即規劃中的「大溪科技園區」），被視為活化在地產業與安置未登記工廠的關鍵開發案。作為工業不動產顧問，我將針對該園區的最新進度、產業定位及未來趨勢，為您提供最專業的深度解析。

一、 大溪草厝江產業園區：計畫背景與定位

該計畫位於桃園市大溪區瑞原里一帶，總開發面積約 29.32 公頃。其設立的核心目的，在於解決大溪在地產業用地不足，並引導周邊農地上的未登記工廠進入園區，達成合法化經營與產業聚落的雙重目標。

• 產業導向： 園區定位為「科技園區」，規劃引入具備低污染、高附加價值的產業。

• 特色專區： 為呼應大溪在地特色，計畫中已納入評估設置「豆干產業專區」及相關食品製造業群聚的可行性，並計畫將中科院的研發技術能量與地方產業鏈結合。

  

設立目的與效益

• 主要目標：規劃設置平價產業園區，旨在釋出產業用地，解決該區域「未登記工廠」的合法化課題，並進一步促進地方就業與產業發展。
• 預期效益：預計可釋出約 17.63 公頃的產業用地，引進約 98 家廠商進駐，並創造約 3,209 個就業機會。

產業類別

• 該園區規劃重點為新增 金屬及機械製造產業 用地，以促進相關產業的發展。

執行時程

• 該計畫期程自民國 108 年至 113 年執行。依據當時的規劃內容，實施年期預計於 111 年動工，並於 112 年完工（註：實際開發進度可能因行政審查或工程實際狀況有所調整）。

範圍與特色

• 範圍：位於桃園市大溪區。

• 開發策略：採取「只租不售」的策略型產業用地模式，以有效輔導工廠進駐。

  

二、 產業進駐類型：哪些行業適合進場？

該園區的產業規劃策略，主要針對具備在地優勢的傳統產業進行升級，同時培植新興策略性產業。主要招商目標如下：

• 核心傳統產業（升級目標）： 食品及飼品製造業（如大溪在地特色的豆干、蔬果及肉類加工）、金屬製品製造業、機械設備製造業。
• 新興策略性產業： 電腦、電子產品及光學製品製造業、倉儲物流業、技術檢測及分析服務業。

• 招商門檻： 因涉及環境永續要求，園區嚴格篩選「低污染」產業進駐，旨在提升整體開發價值，並避免對當地環境造成過大負荷。

  

三、 開發進度與啟用展望

針對市場最關注的啟用時間，由於該案位於非都市土地且開發規模達 10 公頃以上，必須經歷嚴謹的環境影響評估與內政部審議流程。

• 目前進度： 該案目前正針對內政部審查意見進行計畫修正，並持續續報審查中。
• 預計時程： 根據目前的規劃進度與市府期程，預計於 2026 至 2027 年間完成開發。
• 顧問觀察： 請企業主特別注意，大型開發案常受審議進度、協議價購以及工程施作狀況影響，實際營運時程建議保留 1-2 年的彈性空間，並隨時關注桃園市政府經發局的最新公告。

四、 給企業主與投資人的選址建議

大溪草厝江產業園區的開發，對有意深耕桃園的企業而言是一個重要的指標，但工業地產決策絕非單一時間點的選擇。

1. 法規敏感度： 該案為國土計畫法框架下的重點開發區域，對於有意進駐的企業，需優先確認自身的產品製程是否符合園區的「低污染」標準，否則未來廠登申請將面臨困難。
2. 產業聚落紅利： 若您的產業與金屬機械或食品加工相關，進駐此處可受惠於政府整合資源的聚落效應，這對於提升企業供應鏈穩定度極具幫助。
3. 預先佈局策略： 鑒於工業用地釋出具有高度的不確定性，建議您可以同步評估樹林、鶯歌等鄰近區域的成熟工業空間，作為短期營運與長期儲備的雙軌策略。

工業不動產的水很深，從開發案的審議變數到未來的廠房擴充規劃，每一個決策都牽動著企業的獲利空間。如果您對該園區的具體進駐資格有疑問，或想尋找大溪周邊具備合法廠登的潛力標的，歡迎隨時聯繫我，我將為您提供最務實的分析。

專業房產顧問：陳方瑋工業不動產顧問

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