開箱2026 第二季花蓮縣實價登錄｜量增價平的房市走勢解析

開箱2026年第二季花蓮縣實價登錄：對照第一季的房市走勢解析

作者：花蓮房產找彬哥

花蓮縣2026年第二季實價登錄發布批次呈現「量增、價平、產品分化」。住宅房地由第一季488筆增加至523筆，季增7.2%；住宅交易總額季增14.8%，但中位單價僅由21.85微升至21.87萬元／坪，幾乎持平。若只看無備註住宅，中位單價反而季減2.9%，顯示總價上升不等於房價全面走高。。

一分鐘看懂花蓮第二季房市

• 全部買賣由782增至836筆，季增6.9%；揭露總額由52.87增至54.95億元，季增3.9%。
• 住宅由488增至523筆，季增7.2%；交易總額由40.32增至46.27億元，季增14.8%。
• 住宅中位單價由21.85變成21.87萬元／坪，僅增0.1%，可視為持平。
• 透天中位單價季減4.6%，華廈則季增12.5%，市場走勢明顯分化。
• 預售屋由34降至22筆，季減35.3%；中位單價由32.98降至31.38萬元／坪。
• 租賃由239增至326筆，但中位月租由12,000降至10,650元，小坪數物件占比提高。。

第二季對照第一季：住宅量增，但單價幾乎沒動

住宅中位總價上升7.9%，但中位單價幾乎不變，表示第二季成交的總價與金額增加，部分來自成交面積、區域與建物型態組成，而不是所有住宅同步漲價。以較單純的無備註樣本觀察，單價還小幅下降2.9%，因此最合適的結論是「成交活絡度提高、價格大致盤整」。

開箱第一印象：花蓮不是單一房價市場

全縣住宅中位單價幾乎持平，但行政區並沒有同步變化。第二季住宅成交最多的是花蓮市276筆，中位單價25.51萬元／坪；其次為吉安鄉140筆、中位20.50萬元／坪。與第一季相比，花蓮市件數大增35.3%，但單價微減1.4%；吉安鄉件數增加8.5%，單價則下降6.6%。

花蓮市與吉安鄉在第二季合計416筆，占住宅成交79.5%，成交金額占約85.8%。不過兩地單價都比第一季低，第二季全縣中位數仍能持平，與華廈交易增加及價格走強有關。這也說明只看全縣單一數字，很容易忽略市區、近郊及不同產品之間的反向變化。

透天與華廈，撐起花蓮住宅市場

住宅類型中，透天厝244筆、華廈235筆，兩者合計占91.6%。透天厝中位總價882.5萬元、中位單價20.25萬元／坪；華廈中位總價668萬元，中位單價則達26.07萬元／坪。

與第一季相比，透天件數只增加2.1%，中位單價由21.22降至20.25萬元／坪，季減4.6%；華廈件數則增加15.2%，中位單價由23.17升至26.07萬元／坪，季增12.5%。因此全縣呈現的「價平」，其實是華廈走強與透天回落互相抵銷的結果。

華廈單價高於透天，不能直接解讀成「華廈一定比較貴」。這批華廈包含大量新完工或屋齡很低的產品；透天則多半坪數較大、屋齡較高。公寓樣本只有26筆，中位單價10.35萬元／坪；住宅大樓18筆，中位單價17.80萬元／坪。比較房價時，至少要同時控制行政區、屋齡、面積、車位與建物型態。

預售屋量價同步降溫，第二季只剩22筆

第一季有34筆有效預售屋、總額4.36億元；第二季降至22筆、總額2.08億元，件數季減35.3%、總額減少約52.3%。中位總價由1,095降至908萬元，中位單價由32.98降至31.38萬元／坪，季減4.9%。第二季花蓮市12筆，中位單價32.66萬元／坪；吉安鄉8筆，中位27.76萬元／坪；新城鄉2筆，中位26.43萬元／坪。

預售屋中位單價比整體住宅房地高約43.5%，但這只是兩組樣本的觀察價差，不等於同一地段、同一坪數產品的固定「預售溢價」。本批預售屋只有22筆，且建案、樓層與車位條件不同，適合用來觀察價格帶，不適合單獨拿來估價。

土地件數增加、金額下降，主因是非都市土地占比提高

符合單價比較條件的土地由第一季288增至第二季308筆，季增6.9%；但總額由12.43降至8.65億元，季減30.4%，中位單價也由0.81降至0.40萬元／坪。這不宜直接解讀為土地價格腰斬，因為非都市土地由165增至221筆，都市土地則由92降至72筆，交易組成明顯改變。

拆開後差異就很清楚：非都市土地221筆，中位單價約0.30萬元／坪；都市土地72筆，中位單價約3.48萬元／坪。土地還可能涉及持分移轉、親友交易、使用分區與臨路條件，不能只看每坪單價下結論。

租賃件數增加36.4%，小坪數供給拉低月租中位數

租賃案件由第一季239增至第二季326筆，季增36.4%；但中位月租由12,000降至10,650元，季減11.3%，每坪月租卻由618升至656元，季增6.1%。同期間中位出租面積由21.27縮小至15.47坪，獨立套房與分租套房占比也由37.7%提高至48.8%，顯示第二季新增揭露較偏向小坪數產品。

花蓮市月租較低，但單坪租金略高，原因之一是小坪數套房比例較高。整批租賃中，獨立套房與分租套房合計159筆，占48.8%；附家具案件246筆，占75.5%。租屋族比較物件時，除了月租，還應確認管理費、家具設備、出租面積及是否包含車位。

開箱結論：買方真正該看的不是「全縣均價」

兩季比較後，最清楚的三個訊號是：第一，第二季住宅發布件數與總金額提高，但中位單價持平，市場比較接近「量增價平」；第二，華廈走強、透天與主要行政區價格偏弱，產品組成掩蓋了內部差異；第三，預售屋量價同步降溫，而租賃市場則因小坪數物件增加，呈現總租金下降、單坪租金上升。

若正在花蓮看房，我會先用「行政區＋建物型態＋屋齡」縮小比較範圍，再檢查備註中的增建、未登記建物、特殊關係交易及價格拆分。全縣中位數適合掌握方向，真正評估一間房，仍要回到附近、同期、相似條件的個案。

常見問題 FAQ

花蓮第二季房價比第一季上漲嗎？

以官方發布批次的住宅中位單價觀察，第一季為21.85萬元／坪、第二季為21.87萬元／坪，只增加0.1%，較適合解讀為持平。無備註住宅中位單價則季減2.9%。

花蓮縣2026年第二季住宅房價是多少？

依115S2發布批次，住宅房地中位單價為21.87萬元／坪，中位總價為700萬元。

花蓮市和吉安鄉哪裡房價較高？

本批資料中，花蓮市住宅中位單價25.51萬元／坪，高於吉安鄉的20.50萬元／坪；但吉安鄉中位總價761萬元，略高於花蓮市734萬元，反映成交面積及產品組成不同。

花蓮預售屋一坪多少錢？

本批22筆預售屋的中位單價為31.38萬元／坪；其中花蓮市32.66萬元／坪、吉安鄉27.76萬元／坪。小樣本只能作為價格帶參考。

第二季發布資料是否全部在4月至6月成交？

買賣案件可能因登記、延遲申報或資料更正而包含較早的契約日期。

實價登錄可以直接當成房屋估價嗎？

不建議。實價登錄適合了解市場範圍，但個別物件仍須比較地段、屋齡、樓層、面積、車位、增建與交易備註。

作者介紹

林偉彬，從事不動產相關工作多年，長期關注區域市場、交易安全、買賣流程與實價分析。希望透過持續書寫，把複雜的不動產問題，用更清楚、更容易理解的方式整理給讀者，幫助大家在面對買賣、委託、判斷市場與交易風險時，能看得更明白，也做出更穩健的選擇 ，也可以找我聊聊你的疑惑!

資料來源與計算方式

資料來源：內政部「本期發布之不動產實價登錄批次資料」及不動產交易實價查詢服務網。製作說明：本文由作者依原始CSV資料進行分析，重要件數及金額已以不同方式交叉核對。