打炒房後誰逆勢成長？第一線房仲觀察：商辦、工業廠房成企業主新焦點

自113年9月19日中央銀行推出，第七波選擇性信用管制（俗稱打炒房）以來，住宅市場的變化，相信不少人都有感受到。成交量明顯萎縮，部分區域價格也開始出現微幅修正，市場從過去賣方市場，逐漸轉向買賣雙方重新尋找平衡點。不過，如果因此認為所有不動產都同步降溫，其實並不完全符合市場現況。

以房仲第一線帶看經驗來看，不同產品類型，受到政策影響的程度並不相同。從信用管制一路下來，成交相對活躍的另一種產品→商辦與工業廠房。

打炒房主要影響住宅市場

此次信用管制，主要仍是針對住宅市場，尤其高總價住宅貸款限制提高後，許多購屋族無論是自住或置產，都必須重新評估資金配置。

以高雄來說，總價超過4,000萬元的住宅，已被歸類為豪宅產品，在貸款成數上受到較多限制，對部分買方而言，購屋門檻自然提高。因此，不少高總價住宅市場的成交速度，相較政策前已有放緩。

商辦與工業廠房，受到影響相對有限

但商辦、工業廠房的市場氛圍卻有所不同，若購買用途屬於企業營運、自用辦公或生產使用，只要企業本身的財務體質健全、信用條件良好，融資條件通常仍須依銀行個案審核，並不像高總價住宅受到相同的貸款限制。

也因此，近來不少企業主開始重新思考：與其長期支付租金，不如將資金投入購置自有辦公室或廠房，這樣的想法，在近期市場中愈來愈常見。

企業主的思維正在改變

我近期接觸不少企業主，他們共同提出一個觀點：「每個月支付租金，其實是在幫房東累積資產；如果公司營運穩定，購買自己的辦公室，也是一種長期資產配置。」尤其目前台灣整體房貸利率，相較亞洲部分鄰近國家，仍屬相對低檔。

當企業本身有穩定現金流，貸款利率仍維持在可負擔範圍內時，購置商辦或工業廠房的吸引力自然提升，這也是近年市場出現，不同於住宅市場的重要現象。

商辦市場有哪些優勢？

相較住宅產品，商辦具有幾項不同特性：

• 可作為企業固定資產。
• 穩定經營可降低長期租金支出
• 房貸利息可做為公司支出成本。
• 公司地址較具企業形象。
• 若地段成熟，未來出租需求相對穩定。
• 可依企業成長需求整合多戶使用。

當然，商辦也並非沒有缺點。

例如：

• 買方市場相對住宅小。
• 出售時間可能較住宅長。
• 空置期間仍須負擔管理費及持有成本。
• 不同區域商辦需求差異大，地段仍是重要關鍵。

因此，購買前仍需評估企業需求，而非僅因市場熱度就進場。

工業廠房同樣受到企業關注

除了商辦之外，工業廠房也是近期詢問度提升的產品，不少企業希望將原本租用的廠房改為自有，除了可以掌握使用權，也降低未來房東收回或調漲租金的不確定性。

尤其部分工業區供給有限，對有長期營運規劃的企業而言，自有廠房更具穩定性。

不同市場，不能用同一把尺衡量

每當房市政策出現變化，市場總會出現「全面上漲」或「全面下跌」的聲音，但不同的市場節奏。住宅市場受到信用管制影響較深，不代表商辦與工業廠房也同步走弱。相反地，在企業自用需求增加、融資條件仍具競爭力的情況下，部分商辦及工業廠房市場反而展現出不同以往的活絡氣氛。

因此，無論是自住、置產，還是企業資產配置，都建議依自身需求與資金規劃做決策，而不是僅依市場情緒判斷。

FAQ

Q1：打炒房政策是否也限制商辦與工業廠房貸款？

住宅與商辦、工業廠房的授信評估方式有所不同。商辦與工業廠房多依借款人的財務狀況、信用條件、擔保品及銀行授信政策綜合審核，實際貸款成數與條件仍須以承作銀行核定為準。

Q2：為什麼近期商辦詢問度提高？

不少企業主認為，公司若營運穩定，與其長期支付租金，不如購置自有辦公室，兼顧企業形象與資產配置，因此帶動商辦需求。

Q3：商辦一定比住宅更值得投資嗎？

沒有絕對答案。商辦與住宅屬於不同市場，投資目的、出租族群、流動性及持有成本皆不同，應依自身需求及風險承受能力評估。

Q4：工業廠房適合哪些企業？

以製造業、物流倉儲、加工業及需長期固定營運據點的企業較為適合，但仍須確認土地使用分區、建物用途及相關法規是否符合需求。

結語

第七波信用管制改變了住宅市場的交易節奏，卻也讓市場更加回歸產品本質。從我近30年在高雄房地產第一線服務的經驗來看，近期商辦與工業廠房的買氣，確實比住宅市場更具韌性。然而，每一種不動產都有不同的風險與機會，真正重要的不是追逐市場話題，而是選擇符合自身用途、財務能力與長期規劃的產品。對企業而言，自有辦公室或廠房不只是營運空間，更可能成為企業穩健經營的重要資產。

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