關於宜蘭的土地，有三個數據最常被拿出來講：國土計畫法、假農舍、低度使用住宅。有的被用來催你「再不買就來不及」，有的被用來嚇你「宜蘭的地不能碰」。
我想很誠實地跟你說：這些數據都是真的，但被講出來的方式，常常不是真的。 這篇文章，我不誇大、也不粉飾，就用查得到的官方與公開資料，帶你把這三件事看清楚，也告訴你它們對真正想在宜蘭買地、買房的你，到底代表什麼意義。
先給答案：不能簡化成「宜蘭農地會全面凍結」。國土計畫法第 45 條的國土功能分區作業期程已展延，最遲推進至 2031 年；既有合法使用也有法律保障，但個別土地未來仍須看功能分區、分類與使用管制，不能解讀成完全不受影響。
國土計畫法第 45 條目前規定，縣市國土計畫與國土功能分區圖依中央指定日期公告，相關作業期程因 2025 年 1 月修法展延，市場常簡化為「最遲 2031 年」。這代表制度仍在推進，不是土地突然全面禁止交易；但土地的使用分區、可建性與未來管制仍須逐筆確認，不能只看倒數年份。正式期程與分區規定，應以內政部國土管理署現行法規最新公告為準。
我要特別提醒你的是：每次有制度要變動，市場上就容易冒出「趁現在、再不買就沒機會」這種話。但我一直相信一句話，沒有最好的時間點，只有最適合你的時間點。 一塊地該不該買，看的是它本身的條件、分區、以及你自己的需求，而不是被一句法規倒數逼著做決定。真正會影響土地未來價值的，是它所在區域的發展與建設，這個原理我另外用一篇好好講清楚了👉🏻 重大建設如何影響土地價值。
先給答案：宜蘭農舍核發量與違規使用問題曾受到監察院調查，但「假農舍」不是所有宜蘭農舍的統稱。買農舍時，必須逐案確認建照、使照、土地使用與現況用途。
先看官方調查資料。監察院調查資料指出，宜蘭縣自民國 89 年至 107 年 3 月間，核發農舍使用執照達 6,138 件，件數與密度均明顯高於其他地方政府；調查同時指出，農舍發照後的違規使用與稽查問題，是宜蘭需要面對的治理課題。這個數字是歷史期間的累計，不等於今天宜蘭所有農舍都違規，也不能直接當成現況違規率。
這些數字背後，是宜蘭這些年最真實的一個課題。但請注意，這裡有一個一定要分清楚的界線：合法農舍，和違規使用的農舍，是兩回事。 合法申請、農地維持農用的農舍，完全可以安心持有；真正有風險的，是那些不符合使用規定、未來可能面臨改善或處分風險的。
所以你在宜蘭看農舍，我一定會跟你強調同一句話：漂亮不代表合法。 別被景觀、裝潢、庭院迷住，先確認建照是否合法、農地是否維持農用、使用方式符不符合規定，這才是你該花力氣看的地方。我從來不會教任何人去鑽法規漏洞，因為那不是幫你，是害你。
先給答案：不能這樣直接推論。內政部 114 年上半年統計的宜蘭縣低度使用（用電）住宅比率為 15.8%，全台僅次金門；礁溪鄉為 32.0%，也是宜蘭縣內被列為比率逾 20% 的地區。這項統計不是「房子賣不掉」的直接證明，也不能直接等同一般人口統計所說的空屋率。
依內政部 115 年第 7 週統計通報，「低度使用（用電）住宅」是用房屋稅籍住宅資料與台電用電資料，統計每月平均用電量小於或等於 60 度的住宅。最新公布的 114 年上半年資料顯示，全國比率為 10.4%，宜蘭縣為 15.8%，金門縣為 17.4%；同一期礁溪鄉為 32.0%，約每三戶就有一戶落入這項統計。這是官方的低用電住宅指標，不代表每一戶都空著，也不等於每一戶都賣不掉。
那這代表宜蘭的房子不好賣、沒價值嗎？我的答案是：不能這樣看。
低度使用住宅比率反映的是用電偏低，不是單一產品的銷售率；礁溪的度假型集合住宅、移居自住的透天、農舍與純土地，也各自面對不同的供需條件。
所以如果你要的是自住或土地，不必被「全台第二」這個標籤直接嚇到；但如果你考慮的正是礁溪度假型住宅，就要把 32.0% 的低度使用住宅比率與產品供給、管理費、交通及實際出租需求一起放進判斷。礁溪到底適不適合你，值得單獨好好看 👉🏻 礁溪到底適不適合你
講到這裡，我想把這三件事收在一個原則上：數據是拿來幫你看清楚的，不是拿來嚇你、或催你的。 我自己在第一線這麼多年，最不願意看到的，就是客戶被斷章取義的數字牽著走，不是嚇得不敢買，就是急得亂出手。
如果要給你一個可以帶走的判斷框架，我會說三件事：
第一，遇到「制度要變、再不買就來不及」的說法，回到官方公告與土地本身的條件，別被倒數計時逼著決定。
第二，買農舍務必分清「合法」與「違規」，漂亮不等於合法。
第三，看到嚇人的總體數字，先問「這跟我要買的產品、我要的需求，是同一個市場嗎」。
把這三個問題想清楚，宜蘭土地的真實面，其實一點都不可怕。
不能簡化成全面凍結。國土計畫法第 45 條相關作業期程已展延，市場常以「最遲 2031 年」概括；既有合法使用有法律保障，但個別土地仍要看未來功能分區、分類與使用管制。正式期程與土地個案，請以內政部國土管理署公告及主管機關認定為準。
不是不能買，而是一定要分清「合法農舍」與「違規使用」。宜蘭歷史上農舍使用執照核發量高，且曾被官方調查指出有違規使用與稽查問題；但這不代表每一間農舍都違規。買農舍務必先確認建照、使用執照、農地農用與現況用途，別只看景觀與裝潢，漂亮不代表合法。
不能這樣直接推論。內政部 114 年上半年統計的是「低度使用（用電）住宅」，宜蘭縣比率 15.8%、全台第二，礁溪鄉 32.0%；這項指標反映用電偏低，不等於銷售率，也不直接代表房價會跌。關鍵是分清楚你面對的是哪一個市場、哪一種產品與需求。
會，但方式是幫你「看得更清楚」，不是嚇你不要買。正確的用法是：把數據當成破除迷思、認識真實面的工具，回到官方公告、土地本身條件與你自己的需求上做判斷。與其被總體數字牽著走，不如找一個懂在地、願意跟你把每個數字的實際意義講清楚的人，一起看你要的那塊地、那個產品的真實狀況。
從行政秘書一路做到店長，我專攻宜蘭的農地、農舍、建地與自地自建，近年也投入重大開發的土地整合。服務區域涵蓋宜蘭溪南、溪北，也就是以蘭陽溪為界的全宜蘭。把宜蘭土地的真實面誠實講給每一位客戶聽，不誇大也不粉飾，是我對自己專業最基本的要求。
本文所引國土計畫法期程、農舍建照與違規、低度使用（用電）住宅等資料，係依內政部國土管理署、內政部統計處及監察院公開資料整理；統計期別與定義請以主管機關最新公告為準。本文為一般性市場說明，不構成任何個別土地之投資建議，個案評估請洽專業地政士。
馬店長提醒您，關於宜蘭土地的傳言很多，但真正該相信的，是查得到的資料與土地本身的條件。如果你正在看宜蘭的地或房，被各種數字與說法弄得心煩，歡迎來我的 R.TUBE 個人頁，把你的疑問跟我說，我會依你真正的需求，陪你把在地行情的真實面一條一條看清楚。成交只是開始，信任才是一輩子的事。
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我是馬店長，馬湘琳，一個從行政秘書一路做到店長的宜蘭在地房仲。 從業15年，服務範圍涵蓋蘭陽溪南、溪北的全宜蘭：羅東、宜蘭市、礁溪、三星、冬山到蘇澳。我的專長是農地、農舍、建地、別墅與自地自建這些「資訊落差最大、最需要專業把關」的土地類產品。 很多人來宜蘭買房，不是不懂房子，而是不懂宜蘭：不知道哪塊農地能不能蓋農舍、移居自建要準備多少建築成本、農地貸款到底貸不貸得到、溪南溪北該往哪一邊。這些問題，我幫客戶從土地評估、法規分析、貸款規劃、稅務試算到建築成本，一條龍看清楚再決定。 我也持續深耕宜蘭重大開發土地領域，希望幫大家看懂都市發展與土地價值。曾完成一件歷時三年、整合十八位地主的土地開發案，那三年讓我確信，房仲真正賣的不是房子，而是信任。 房子不是買最便宜，而是買最適合。成交只是開始，信任才是一輩子的事。 如果你正在考慮宜蘭的土地或農舍，歡迎來找馬店長，我會陪你走完每一步。
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