大南澳地區整體規劃案在講什麼？宜蘭大南澳房子土地適合買嗎？

大南澳地區整體規劃案 

聯絡人：劉樹根  資料來源：遊憩規劃科 

計畫緣起

因應蘇花改通車，宜蘭大南澳地區面臨著交通改善所帶來的莫大衝擊，長久以來被輕忽及未被擾動的原鄉，正面臨不得不改變的壓力；特有原住民與天然地理資源，因空間與交通不便的隔離而自成一格的獨立生活圈，如何在南來北往的觀光人潮與聯結車陣中自處而不被失控的投資與開發所破壞，是我們在發展地區觀光遊憩資源大旗下所關心與關注的，希望此大南澳之上位計畫能擘劃全區發展框架，確立大南澳的發展定位與目標。

計畫概要

宜蘭大南澳地區位於蘭陽平原的南境，坐山面海，周邊擁有豐富的自然生態、優美的山林海岬，該區有七個主要行政村落，自古即為著名的風景區旅遊景點，因周邊鄰近台二線、台九線、鐵路以及蘇花改，更是臺北、宜蘭往返花蓮重要的交通中繼站。

宜蘭大南澳地區為極富有豐富天然資源、特有原住民資源的鄉鎮，在發展觀光事業因特殊的地理條件，孕育了許多珍貴天然地理資源，如溫泉、瀑布、清溪與自然山林等，也因空間所在與鄰近市區有所隔離性，自成一獨立生活圈，更能保留了這些珍貴的天然資源，若善用這些渾然天成的優勢，配合政府的政策，將可為大南澳地區創造許多遊憩資源效益。

蘇花改於 106 年通車後，大幅縮短蘇澳到東澳、南澳的路程，對大南澳地區的交通、觀光、產業有相對的衝擊，故本計畫擬針對該地區之觀光、文化、產業、交通等方面擬定應對配套措施，藉以強化發展地區觀光遊憩資源、原民文化及在地意象、營造遊客停留據點及促使東部地區永續發展。

計畫目標

因應蘇花改通車後觀光人潮，透過在地特色吸引觀光遊客駐留，帶動周邊觀光產業發展。

掌握整體空間發展趨勢，妥適研擬全區空間再生策略與行動方案

鼓勵使用大眾運輸系統，藉以由北往南串連宜蘭及大南澳地區觀光遊憩資源。

深入了解當地的山與海、大南澳的休閒、有機及大南澳閩、客、原等多元文化特色，整合推廣地方發展。

本計畫做為大南澳上位計畫，將擘劃全區發展框架，確立南澳的發展定位與目標，同時借鑒相關案例發展經驗，以及檢視相關計畫及過去執行計畫成果為基礎，進行資源盤整與產業發展經濟分析後，提出南澳鄉概念性整體發展願景，進而架構未來短中長程執行計畫。

計畫範圍

本次計畫範圍涵括：蘇澳鎮東澳里、朝陽里、南強里，及南澳鄉全部行政區域範圍。

計畫面積約為769.09平方公里。計畫範圍如圖示。

1. 計畫大綱

延續「修訂宜蘭縣總體規劃暨區域計畫（草案）」，進行宜蘭縣空間發展構想，

以區域部計畫指將構想實踐於後續報行計畫，落實國土保育精神並引導城鄉永續發展目標。

2. 城鄉發展區位

以臺鐵沿線頭城、礁溪、宜蘭、羅東、宜蘭縣政中心、冬山與蘇澳站等所在鄉鎮市形成軸線多點的發展模式，宜蘭與羅東分別為蘭陽溪南北之主要發展核心，城鎮將採中、高密度，公共設施服務等級較高，含區域型與全縣型設施。鄉村區聚落則採低密度發展，與周圍農、漁等地景維持和諧景觀，盡量不進行擴張，以維持農業用地的生產與防災功能，公共設施服務則由鄰近的地方服務核負責，如員山、壯圍、五結與三星。

3. 產業發展主軸

宜蘭未來產業發展包括四大核心「新農業、水經濟、文創產業、綠領經濟」

與兩大主軸，包括：

1.現有土地與水資源活化加值、進行多元創新的實驗計畫，強調永續利用的精神

2.針對未來文創與綠領兩個重要趨勢的產業，運用知識經濟的培育，以達產業可持續性的成長。

因此後續將針對產業策略指導本案總體規劃，傳承宜蘭經驗，以創新思維打造「新臺灣經驗」。

根據公開資料與新聞，「大南澳地區整體規劃案」有幾個核心方向／主要構想：

1.確立發展定位與願景

宜蘭縣政府在 “大南澳地區整體規劃總結報告”中明定，要整合觀光、文化、產業、交通等面向。 

“概念性整體規劃願景”已經被靠核定。 

規劃案將拆分成細部分項執行計畫，由各相關單位（中央、縣府）分工爭取經費來做基礎建設與發展。 

土地正義與公地放領

行政院決定開放大南澳約 80 公頃的「台拓地」進行公地放領。 

這些土地大多是國有耕地（非都市計畫區）農地。 放領條件比較嚴格

例如承租人需符合長期耕作紀錄（像是「民國65年以前就曾租耕」）等。 

-價格上有條件，以比較低的公告現值為基準（新聞報導指出是「民國79年公告現值每坪約 400元」）。 

-這案子對於當地原先承租耕地、耕作的農民來說，是「落地生根」的一個機會。 

休閒農業發展

大南澳已被劃為「休閒農業區」。 農業區定位強調「有機」、「永續生活」，結合山海景觀與在地農業。 

發展方向是將農業生產、農事體驗、農產品加工、導覽解說等整合，做出「農事旅遊」與體驗經濟。 

觀光與遊憩設施

規劃中包含觀光遊憩資源整合，以吸引旅客體驗當地自然、人文。 

海域活動：宜蘭縣政府已經公告解除部分水域遊憩限制，南澳地區的海域可全年度從事水上遊憩活動，如獨木舟、SUP 等。 

文化保存：可能透過在地部落（如泰雅文化）、聚落特色作為觀光資源。

國立宜蘭大學取得南澳農場部分土地（約 16 公頃）做為「東台灣青農創業專區」。 

專區將提供農事體驗區、教育訓練、農產品加工設施，是結合教育、示範與產業的平台。 

這樣的設置可形成六級農業（從初級農業到休閒旅遊、農業加工）的示範基地。

2.對宜蘭縣觀光的幫助

根據以上規劃內容，對於宜蘭整體觀光來說，大南澳地區規劃案可能帶來以下幾種正面效應：

豐富旅遊類型

大南澳擁有山、海、農業等多元資源，結合休閒農業區和水域遊憩活動，可吸引想要「慢旅」、「體驗型旅遊」的遊客。有機農業與農事體驗能吸引親子旅遊、食農教育客群。與當地泰雅部落文化結合，可以發展特色文化旅遊。

延長旅遊停留時間

-遊客除了「過路休息」，可能願意在大南澳停留更長時間（住農場民宿、做農事體驗、划船 …），增加單客貢獻值。

-全年開放水域活動（不是只有旺季）有助於淡季旅遊提供更多誘因。

穩健觀光發展

-強調永續、有機與在地特色，比起大規模商業開發，這種模式對環境破壞相對較小，有利於長期經營。

-地方與中央合作進行規劃與投資，可以較系統地建設基礎設施（如交通、遊憩設施）。

促進地方創生

-通過青農創業專區、農業體驗區等，讓年輕人有動力回到地方，創造在地就業。

-地方居民、部落能透過參與觀光事業（住宿、導覽、農產品銷售）分享到觀光經濟利益。

3.對想買宜蘭（特別是大南澳．蘇澳或其周邊）房產者的建議

基於上述規劃與潛在機會，如果你考慮在宜蘭買房（或投資），尤其是大南澳方向，以下是一些思考點與建議：

理解土地性質與法規

-大南澳80公頃是農地（非都市土地），土地用途限制可能較嚴。

公地放領申請成功後，取得的土地是否能轉作住宅、商用（如觀光民宿）要非常注意。

-研究都市計畫／區域管制：是否在都市計畫範圍內、是否允許建築、建蔽率、建高限制等。

風險評估

-發展規劃是「概念性規劃 + 分項執行計畫」：規劃被核定，但實際落實可能需要長時間（取得經費、中央地方協調、施工等）。

-投資型買房若希望短期有顯著回報，要注意觀光成長是否如預期。

-自然風險：大南澳山海交界，自然災害（颱風、山洪、土石流、海岸侵蝕）要列入考量。

定位策略

-如果是自住／渡假型買房：可以選擇較偏農村或山海區的房產，看重「生活品質」、「環境」。

-如果是投資型（做民宿、旅宿）：可以與當地農業、文化、體驗平台結合（如與青農、導覽業者合作），打造特色住宿。

-也可以考慮購買小面積農地（如果放領申請成功）來做農業 + 觀光結合（例如小型農場、民宿 + 體驗活動）。

關注政策與合作機會

-持續關注宜蘭縣府、中央政府分項計畫公告（哪些子案已經開始執行、補助政策、基礎建設）

-與地方組織、當地社區（如朝陽里、南澳村）建立連結：這對投資或開發都非常重要，也能提升地方接受度。

-檢視是否有青年農業、觀光創業補助或計畫可以參與。

長期視角

-把投資眼光放在中長期（5–10年甚至更久）：觀光型發展、多元利用（農業 + 旅宿 +體驗）的潛力更可能逐步展現。

-做好財務規劃：除了購地／購屋成本，還要考慮營運成本（若做旅宿）、維護成本、稅務等。

想買宜蘭房產的具體建議

先釐清購買目標：自住/度假/長租/民宿？

（自住偏重生活品質；投資需重視回報與風險控管） — 這會影響選區與預算。

查「實價登錄」逐筆比對：同路段、同類型、近2年的實價登錄與成交單價。

檢查土地用途與都市計畫：

若是農地（大南澳．蘇澳很多是農地），確認是否可建、不在保育或限制區，

若想做民宿/旅宿尤其要注意法規與申請門檻。

評估自然災害風險：南澳為山海交界，請查看水保/土石流/淹水/海岸侵蝕圖（縣府或內政部有防災地圖），這會影響保險與建物安全。

關注公地放領、青農專區等政策時程：若你有興趣耕作或以農旅結合，公地放領示範（約80公頃）與大學青農園區會提供合作或土地取得機會；但實際執行與資格限制需詳查（申請條件、時程、是否能建房等）。

找在地房仲與社區/部落接觸：他們能提供最新成交、土地使用慣例，以及能否與當地取得合作（尤其部落與耕作者很重要）。

如果以民宿/短租為主：先做試營運（短租平台小規模運作 6–12 個月），測試實際訂房率與淨收益，再決定是否擴大投入。

財務規劃：計算總成本（購屋+稅+裝修+維運）與保留現金緩衝（災害、淡季、維修）。

至於宜蘭縣其他區域的房子是否適合購買，可以參考我前幾篇文章唷！

我是宜蘭在地房仲 周崴倫 :)  如果想了解更多宜蘭房地產相關資訊都歡迎追蹤我喔！

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