小心買到凶宅！注意「洗凶宅」，凶宅的定義台南玲玉教你看

玲玉今天要來跟大家聊一個很敏感，但卻非常重要的話題，那就是「凶宅」！ 你是不是也很擔心，一不小心就買到凶宅呢？還有聽說有人會「洗凶宅」，這又是什麼意思？別擔心，今天玲玉就用我的專業，帶你一次看懂凶宅的定義，以及如何在買房時保護自己。 凶宅的定義是什麼？其實不是所有發生死亡事件的房屋都一定是法律認定的凶宅。但一般大眾只要聽到房子裡有人過世，就直接認為是凶宅了。不過買房要注意，依照內政部函釋的部分，並不是所有死亡都算凶宅哦！ 根據現行內政部的函釋，要構成凶宅，必須滿足幾個條件：發生時間：必須是在賣方持有期間發生的。發生地點：死亡或陳屍的地點，一定要在房子的「專有部分」，這包含主建物跟附屬建物！死亡原因：死因必須是「自殺」或「他殺」的「非自然身故」。這代表什麼意思呢？ 如果今天屋主是自然老死在家中，或者是說意外發生在公共區域，例如電梯、中庭，甚至是很特別的狀況，例如人在屋內被殺，結果屍體被移到屋外了，這些在內政部的定義中，都不算凶宅！   不過，玲玉也要特別提醒，雖然內政部的函釋有明確定義，但法院卻有不同的看法，在個案上會有彈性的評估空間。 玲玉就曾聽過一樁案例是婦人在頂樓自殺，屍體卻掉到二樓露臺上，嚴格來說兩個發生的區域都不算專有部分，但高雄地院的判決，在綜合考量事件經過以及對房屋使用的實質影響後，最終仍判決二樓是凶宅。 所以法律是道德的最低標準，但法院在個案判斷上，還是會考量實質影響喔！   什麼是「洗凶宅」？小心不肖人士的脫手手法！有些不肖人士，會利用多次轉手方式，把原本符合凶宅定義的房子，透過新屋主「不知情」來規避誠實揭露義務，這種做法被稱為「洗凶宅」。雖然不違法，但極不道德，也容易造成後續糾紛。 舉例來說：他們可能把凶宅先賣給一個「人頭」或關係人，再由這個人頭轉賣給不知情的下一手買方。 為什麼要這樣做呢？因為內政部的凶宅定義是「賣方持有期間」發生的非自然身故才需要揭露。如果凶宅經過多次轉手，而現任賣方並非當時發生事故的屋主，且他們不知情的話，理論上他們就沒有法律上揭露的義務了。 玲玉要跟大家說，這樣的行為雖然在法律上可能不違法，但是！這真的很不道德！因為對一般民眾來說，「一日凶宅，終身凶宅」是普遍的觀念。買到凶宅，對很多家庭來說，不只心理上無法接受，未來要轉手也會非常困難，而且房價也會大受影響。   房仲如何在買賣中把關凶宅問題？依內政部規定，若在賣方持有期間房屋發生非自然死亡事件，賣方及房仲都有誠實揭露的義務。房仲需主動調查、說明，如有隱瞞，買方可依民法第88條的意思表示錯誤、第354條的物之瑕疵擔保解除契約或求償。 專業房仲會透過這些流程來降低風險並守護買方權益：查看不動產說明書紀錄實價登錄備註欄鄰里訪談、詢問社區管理人提醒買方加註「非凶宅條款」也就是說，身為一個專業的房仲，不只是媒合買賣雙方，更重要的是要幫客戶把關風險，讓你們買得安心。 房仲在把關凶宅問題中的職責： 誠實揭露義務：內政部在2015年就有規定，在《不動產說明書應記載事項》裡面，只要在持有期間有發生非自然身故的房屋，賣方就有誠實揭露的義務。我們房仲也有責任去調查以及說明。我的堅持：雖然有一些「洗凶宅」的漏洞，但玲玉絕對不會這樣做！我會盡力去調查房屋的歷史背景，也會如實告知買方我所知道的資訊。因為我覺得，法律是道德的最低標準，作為房產服務者，我們不能只求符合法律，更要在買方「進入人生新空間的時候，是能夠感到安心的」。  買到凶宅可以不履約索求賠償嗎？買方自保很重要！若賣方或房仲在持有期間知情卻未誠實告知，買方可主張解除契約並請求損害賠償。但若事故發生在前屋主持有期間，賣方確實不知，法律上不算凶宅，這時候法院仍會依個案情況裁量認定。 但如果真的不幸買到凶宅，而且發現賣方或房仲有隱瞞不報的情況，買方是可以在法律上主張權益並依據《民法》： 第88條「意思表示錯誤」：如果你是在不知情凶宅的情況下簽約，可以主張你當時的意思表示有錯誤，要求解除契約。第354條「物之瑕疵擔保」：凶宅屬於房屋的「物之瑕疵」，買方可以要求解除契約，甚至要求賠償。不過，這裡有個「眉角」：若是事件發生在前屋主持有期間，而現在的賣方也不知情，那在法律上就不會被視為凶宅需要揭露。這也是「洗凶宅」之所以能在法律邊緣遊走的原因，不過依照不同案例情況，法院的裁定還是會有不同考量。   想知道更多買房問題，找玲玉了解台南房地買賣注意事項！買房這條路，有時候不是法律條文上怎麼寫就好，而是你的安心與未來生活品質。我也相信，法律是最低標準，資訊透明與道德誠信才是讓買方安心的基礎。 除了凶宅問題，還有很多需要注意的地方，例如：買房預算怎麼抓才合理、房地合一稅跟豪宅稅怎麼算、下斡旋的眉角、以及台南各區域的房價和特色等等。這些都需要專業的知識來幫你把關。 玲玉在台南房產界這麼多年，累積了豐富的經驗，不只幫你找房子，更希望用我的專業和理性，幫你梳理清楚每個環節，讓你買房買得安心、住得也放心。 如果你正在面對房屋買賣的問題，感到無所適從，或者有任何關於凶宅的疑慮，都歡迎隨時私訊我聊聊！