賣房子是人生中的大事，流程看似複雜，但只要掌握好關鍵步驟和費用，就能順利完成交易。這份懶人包將所有資訊化繁為簡，讓您輕鬆掌握賣房的每個環節！

一、賣房完整流程與大約時間

整個賣房過程從決定出售到拿到尾款，通常需要 2~4個月的時間。

| 階段 | 關鍵步驟 | 大約時間 |

準備期：決定售價、整理房屋、尋找房仲（簽委託約）/2 週 ~ 1 個月 

銷售期 ：帶看、議價、買方簽約付斡旋金/定金 / 1 個月 ~ 數月（視市場狀況）

簽約期： //簽訂買賣契約//買方支付頭期款（約 10%）/約 7 ~ 14 天 

用印期：備齊文件送件，代書開始辦理過戶手續 / 約 7 ~ 14 天 

完稅期：買方支付完稅款，繳納相關稅費（土地增值稅)/ 約 1 個月 

交屋期：買方付清尾款、//房屋點交//、代書交付權狀 /約 7 ~ 14 天 

二、賣房主要費用一覽表

賣方主要需要支付「服務報酬」（仲介費）和「稅費」，還有少許雜費。

1. 仲介服務費 (大宗支出)

金額：大多為成交總價的 4%(依各仲介公司不同)

         說明：這是給予房仲公司的服務報酬，用來支付他們廣告、帶看、協商、文書處理等費用。

        💡 範例：房屋成交 $1,000 萬，仲介費約 $40 萬

2. 土地增值稅 (大宗支出)

稅率：依土地漲價總數額，分為 20%、30%、40%三種級距。

說明：房屋出售時，土地公告現值與前次移轉時的差額（漲價部分）所課徵的稅。

* **節稅關鍵：**

    * 符合「自用住宅」條件，可申請**一生一次 10% 優惠稅率（**大推必用**）

    * 若已用過一次，符合特定條件後，可申請一生一屋 10% 優惠稅率。

3. 其他雜費

| 費用項目 | 大約金額 | 說明 |

塗銷費：依貸款餘額而定，若房屋尚有房貸，需要辦理抵押權塗銷登記。 

代書費：約 $6,000 ~ $18,000，依縣市和代書收費標準略有不同，主要支付代書處理簽約、用印、完稅等手續的費用。 

契稅：由買方支付，雖然是房屋交易稅，但通常由買方負擔。 

房地合一稅：視持有時間和獲利而定，若房屋是在2016 年 1 月 1 日後取得，獲利部分需繳納房地合一稅（賣房獲利才需繳）

三、賣房稅費及持有時間對照

房屋出售的稅負高低，與您持有房屋的時間長短息息相關。

| 持有時間 | 稅率（房地合一稅） | 說明 |

1. 2 年以內 | 45%| 屬於短期交易，稅負最重。 

2. 超過 2 年，10 年以內 |35% ~ 15%| 依持有長短有不同稅率。 

3. 超過 10 年 | 15% | 稅負較輕。 

*自住6年| 10%| 極低稅負！適用自住優惠，獲利 400 萬以下免稅，超過部分繳 10%

💡 **重要提醒：** 房地合一稅是針對**獲利**的部分課稅，賣房若沒有賺錢，則不需要繳納

四、賣房重要提醒與節稅關鍵

*鑰匙點交與水電瓦斯：建議在交屋前結清水電、瓦斯、管理費等帳單，並將收據交給買方，避免後續爭議。

*現況說明書：務必誠實填寫房屋的瑕疵（如漏水、輻射、海砂等），以免未來產生糾紛。

*主動申請自用增值稅：在簽約時，請務必告知代書要申請「土地增值稅一生一次 / 一生一屋」的優惠稅率，這是賣方最大的節稅關鍵！

*戶籍遷出：為避免影響買方未來適用自用住宅優惠，請在交屋前將所有戶籍遷出該地址。

掌握了這份懶人包，您就能清晰、自信地走完整個賣房流程！