在宜蘭，常有外地客人拿著地籍謄本跑來店頭，問我兩百多坪的小農地被賣方稱為老農地，是不是真的可以蓋農舍。
我們團隊在宜蘭深耕地產三十多年，看過不少買方沒搞懂老農與新農，誤聽話術買了小坪數農地，最後才發現不能直接申請蓋農舍。買農地蓋農舍，第一步不是看風景，而是先從地籍謄本確認取得日期與適用規定。
這篇先說清楚 89 年 1 月 28 日為什麼重要，再帶大家核對真正影響申請結果的條件。
民國 89 年 1 月 28 日是《農業發展條例》修法生效的重要分界。農業部法規與函釋依農業用地在這個日期前後的取得時間，區分農舍興建的適用規定；市場上才延伸出「老農」「新農」或「舊農地」「新農地」等說法。但「老農」「新農」不是法規正式資格名稱，也不能只靠日期判斷一定能不能蓋。
依農業部 2023 年 11 月 23 日解釋函，89 年 1 月 28 日後取得農業用地並興建農舍者，才是《農業發展條例》第 18 條第二項五年移轉限制的適用對象。這個日期是查核起點，真正結果仍要看取得時間、取得原因、申請人資格、土地現況與主管機關審查。（本文法規查詢日為 2026 年 7 月 31 日。）
| 查核項目 | 正確理解 |
| 89 年 1 月 28 日 | 修法生效分界，不是自動豁免線，要連同取得時點、原因與個案條件判斷。 |
| 農地面積 | 修法後取得農業用地、申請個別農舍時，原則上單筆農業用地須達 0.25 公頃；集村農舍與離島另有例外。 |
| 土地與戶籍 | 修法後取得農業用地者，申請人戶籍與農業用地須位於同一直轄市、縣（市），土地取得與戶籍登記原則上均滿兩年。 |
| 農民與農業使用 | 申請人須為農民，並提出農業生產佐證；土地也要確供農業使用，不能只靠買地或口頭承諾。 |
| 農舍與移轉 | 是否已有自用農舍、是否遭套繪，以及取得使用執照後的移轉限制，都要依個案文件確認。 |
上述條件主要依《農業用地興建農舍辦法》第 2、3、3-1 條與《農業發展條例》第 18 條整理。看到廣告寫「老農地可蓋」「小坪數可配建」，別急著當結論。先查土地登記沿革、使用分區與編定、農地農用、套繪管制、建築線與排水，再請主管機關或建築、地政專業確認。
民國 89 年 1 月 28 日後取得的農地，以下四項要列為優先查核，實際適用仍以個案法規與主管機關審查為準。
修法後取得農業用地、申請個別農舍時，原則上要有單筆面積達 0.25 公頃，也就是 2,500 平方公尺、約 756 坪；集村農舍與離島另有例外。依農業部 2021 年 3 月 8 日函釋，多筆相鄰土地不能直接把面積加總，能否先合併成單一地號還要看地段、界址、使用分區與使用性質。農地與農舍的整體條件見身分、面積、農地農用怎麼看。
依《農業用地興建農舍辦法》第 2 條，申請人戶籍與農業用地須位於同一直轄市、縣（市），且土地取得與戶籍登記原則上均滿兩年。不是簽約、付款或戶籍一遷入就能馬上申請；集村農舍等例外與起算日仍要依文件確認。
申請人須為農民，土地也要確實作農業使用。依《農業用地興建農舍辦法》第 2 條與第 3-1 條，申請時須提出農業經營計畫與農業生產相關佐證；農保被保險人或全民健保第三類被保險人，另依第 3-1 條但書辦理。
89 年 1 月 28 日後取得農業用地並興建農舍者，原則上須自使用執照核發日起滿五年才能移轉；因繼承或法院拍賣而移轉者不在此限。五年起算依內政部函釋以使用執照核發日期為準；農舍還須與坐落用地一併移轉或設定抵押，實際註記與限制要看土地、建物登記資料。資格確認之後，土地本身能不能蓋還要看建築線和排水怎麼查。
「老農配建」不是買小坪數農地就能取得的蓋屋捷徑。市面上有些賣方會宣稱：「這塊地是老農地，買下來可以請老農幫忙申請執照（即老農配建），蓋好再過戶給你。」這種安排風險極高：
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幫買方把土地法規查清楚，不搞瞎搞，讓客戶買得高興、蓋得安心，這就是我們家最重視的誠信規矩。
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一般買賣過戶後，不會承接賣方在 89 年 1 月 28 日前的取得時間。依農業部 2013 年 12 月 4 日函釋，《農業發展條例》第 18 條所稱取得時間原則上以土地登記簿的登記日期認定；繼承、強制執行、徵收、法院判決，以及修法前共有耕地於修法後分割等情形，另有認定規則。簽約前應調閱登記沿革，確認買方自己的取得時點與例外是否適用。
原則上須自使用執照核發日起滿五年才能移轉。這項限制適用於 89 年 1 月 28 日後取得農業用地並興建農舍的案件；因繼承或法院拍賣而移轉者不在此限，且農舍應與坐落用地一併移轉。簽約前仍要核對使用執照、土地及建物登記資料。
不可以直接把兩筆面積相加申請。農業部 2021 年 3 月 8 日函釋指出，0.25 公頃原則上是指單一筆地號；相鄰土地如符合法定合併條件，應先合併為單一地號，再依合併後土地的取得時點與其他資格審查。不同使用分區或使用性質的土地，可能無法合併。
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本文提到的土地、農舍、民宿與建築線，仍須依個案、最新法規及主管機關審查結果判斷，不能取代代書、建築師或主管機關的正式意見。
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