在台灣房地產市場，當你買賣房屋或土地，除了關注成交價、地段、貸款條件之外，

還有一項不能忽略的稅務項目，就是「房地合一稅」。

房地合一稅 → 繳給政府（國稅局）它是「所得稅」的一種。

你賣房後，如果有賺錢（所得），→ 就要繳給國稅局（財政部）。

這裡將從制度介紹、最新修法、實務案例，再到個人心得，讓你對房地合一稅有完整理解。

一、制度介紹：房地合一稅是什麼？

房地合一稅是指當個人或營利事業交易房屋＋其坐落基地土地時，採「合併」課徵所得稅的一種制度，

而不是傳統將土地課「土地增值稅」、房屋課「房屋所得稅」分開課的方式。

根據 財政部 資料，自 2016 年（105 年）1 月1 日起取得之房地，

於2021 年7 月1 以後出售，若適用「房地合一2.0」制度，交易須適用新的課稅規定。

二、房地合一稅怎麼算？（公式 + 稅率）：

課稅所得 = 成交價額 - 取得成本 - 相關費用 - 土地漲價總數額 

也就是你賣房／土地的「獲利」部份，會被課稅。

三、房地合一 1.0 與 2.0 有何不同？

新制房地合一稅2.0 重點：持有期間、稅率、課稅範圍

為了防止短期炒作房地產，房地合一稅2.0 的修法把幾項關鍵條件調整如下：

持有期間短者稅率更高。例如：境內居住者若持有房地 2 年以內，課稅稅率可達 45%；

超過 5 年未逾 10 年者為 20%；超過 10 年者為 15%。

擴大課稅範圍：新增預售屋、將持有房地比例高的公司股權交易納入課稅。

自用住宅與長期持有者有優惠：如果你持有並且設籍、實際居住滿 6 年，課稅所得在 400 萬元以下可免稅，超過部分按 10%。

這些變化，對於投資型買賣、換屋、家庭傳承都有重大影響。

四、實務提醒：房地合一稅 你應該注意的三件事

計算持有期間要精準：舉例來說，即使你買的是預售屋，完成交屋後才開始算持有期間，不當時機出售稅率可能大幅上升。

刻意分拆交易、或透過公司名義持有房地並不保證規避稅務：

房地合一 2.0 已將透過公司或股權轉讓的行為納入課稅範圍。

若為自用住宅，必須符合條件（設籍、居住、無出租）才能享優惠：不少人誤以為只是長期持有就能優惠，實際操作細節不少。

五、我的心得分享

透過這次整理「房地合一稅」制度，在房地產交易中，能理性體會到「時間」是稅務規劃的重要維度。若僅僅為短期買賣而進場，房地合一稅的高稅率（如 35 %、45 %）提醒我們：不要把房子當快速獲利工具，而更應從「長期持有」或「自住」的角度思考。

同時，制度設計並非單純懲罰，而是讓真正自住、長期經營房產的群體獲得相對稅務優惠。對我而言，若未來有置產或換屋需求，考量「滿足設籍＋居住滿6年」條件的自住住宅，稅務負擔將明顯比較友善。

最讓我印象深刻的是：制度把原本只針對「房屋」的課稅，擴展到「房屋＋土地＋股權」的整體交易，「讓所有可能的避稅路徑被堵住」。這提醒大家，在做房地產交易前，不只是看價錢、看地點、看貸款，更要看「稅後成本」。從這角度看，房地合一稅不僅是稅法，亦是房地產投資／置產的一環風險。

結論是：若你抱持長期自住或長期持有的理念，房地合一稅制度其實對你比較有利；反之，若只是短期炒作、投機，那麼高稅率將成為成本。未來若參與房地產交易，我會將「稅務成本」納入評估模型，而不是僅看「增值潛力」。

六、結語：為什麼你應該重視房地合一稅？

無論你是置產自住、換屋，或是房地產投資人，「房地合一稅」都可能成為你成本的重要一環。

理解其條件、稅率、優惠，使你在交易時更具準備，有效避免稅負意外，也讓你在搜尋「房地合一稅」時更容易被找到。

建議你若有房地產交易計畫，可提前與財稅顧問討論「持有期間」與「交易標的」對稅務的影響，以達到稅務規劃與資產管理的雙重目標。

那要如何節省房地合一稅呢?

🧩 1. 滿足「自用住宅」條件，稅率可大幅降低

房地合一稅最強的節稅方式，就是讓房子達到「自用住宅」資格：

✔ 必須符合 3 條件

• 所有權人本人、配偶或未成年子女設籍於該處

• 實際居住滿 6 年（中間不能出租、營業）

• 只有這一戶享有「自用住宅」優惠

✔ 優惠是什麼？

課稅所得 400 萬元以下免稅　超過 400 萬元部分，稅率只要 10%（一般最高 45%）

👉 若你本來就有自住需求，這是最省稅的做法。

🧩 2. 拉長「持有期間」：稅率會明顯下降 

房地合一稅率直接跟持有期間綁定。

持有年限 稅率

0–1 年 　45%

1–2 年 　35%

2–5 年 　20%

5–10 年　15%

10 年以上 10%（或更低）

👉 差 1 年，稅率可能差一倍以上！

例如：你現在持有 1.8 年就想賣房 → 稅率 35%

那你再撐 2.1 年 → 稅率就能降到 20%　這一撐，可能少繳上百萬稅。

🧩 3. 保存「所有費用證明」，可合法降低「課稅所得」

房地合一稅課的是「獲利」，只要你能 證明支出，就能大幅減少課稅所得。

✔ 可扣除/可認列項目包含：

• 裝潢費用（需有合法發票）、仲介費  (房仲服務費)

• 代書費、登記規費、印花稅、貸款違約金、法拍回贖費用

• 建築改良費(裝潢費)、房屋修繕費、廣告行銷費、代售費

👉 很多人因為沒整理收據，導致「應稅所得＋數十萬甚至百萬」。

這些項目若有發票/合約/款項轉帳證明/工程地址，稅局通常會核實認定可減除。

• 仲介費、廣告費、代售費、清潔費、搬運費（出售當次相關費用）。

• 契稅、印花稅、代書費、規費、公證費（購置或移轉前支付之必要費用）。

裝潢／改良／修繕費（增置、改良）呢?，例如：

• 水電管線改換／主線更換（非僅換燈泡）、防水工程、屋頂或地板整修（不可拆式）

• 泥作、固定木作（非可拆系統櫃）、固定衛浴設備（馬桶、浴缸、洗手台）。

這類要能證明「增加房屋價值或效能、且非2年內耗竭」，並應檢附合約、發票、付款證明。

購屋時為取得可供使用狀態前支付之必要費用（如購屋前借款利息、訂金涉及之費用，視情形可認定）。

❌通常不可列入或受限的項目（常見誤區）

• 家電（冷氣、電視、冰箱等）：一般屬於可移動財，或耐用年限較短，多數稽徵機關不認列為改良費（除非能證明為固定且不可拆卸，且合約/發票載明為工程一部分）。舉例：嵌入式廚具若為「與房屋一體」且不可拆卸，較有機會被認定；獨立式家電通常不行。

• 窗簾、家具、沙發、燈具（一般照明）：通常不列入。

• 管理費、清潔費（使用期間發生）：不得自成交價額中減除。

• 房屋稅、地價稅（持有期間繳的稅）：不得列為成本（但當次交易涉及的土地增值稅，在特定計算下可扣除土地漲價部分已繳之土增稅）。

• 小修小補、耗材類、短期耗損項目（如簡單補土、換燈泡）通常不被接受。

🧩 4. 良好規劃出售時間：避免跨在不利稅率區間

實務中最常見誤區是——房屋交屋日才是持有起算，不是簽約日！

例如買預售屋：合約日 2022，而交屋日 2025 → 則持有期間從 2025 才開始算

因此若你預售屋交屋後一年內賣掉，就是45% 重稅。

👉 若不急售，先讓持有期跨越「2 年」或「5 年」門檻，是最常見節稅策略。

🧩 5. 善用「家庭成員」間的自用配置（完全合法）

台灣合法方式之一是：把想要符合自用住宅優惠的房子，設籍到配偶或未成年子女名下。

（前提：該名成員沒有其他正在使用自用優惠的房子）

例如：

你手上有兩間房，想賣其中一間，用自用住宅節稅，

可以讓家庭成員設籍、實住，滿 6 年 → 就可享 400 萬免稅＋10%

👉 不涉及贈與、繼承，也不違法，非常普遍的節稅策略。

🧩 6. 若要拆屋重建、加建、整修——記得做「建築改良費」

這筆費用可以列入取得成本，直接降低課稅所得。

例如：

你買老屋 1000 萬，投入改建 300 萬 →未來出售時，這 300 萬可以列成本，等於 課稅所得少 300 萬。

🧩 7. 贈與不動產給家人，重新計算持有期間（慎用/須注意贈與免稅額）

這是進階節稅手法，適用於：父母贈與給子女

子女要長期持有、自住，之後再出售可用自用住宅優惠

注意：贈與會重算持有期間（從收到那天開始算）

要看未來是否要短期出售，不然會變成高稅率（45%）。

👉 適合「家庭長期規劃」，不適合「短期賣掉」。

🧩 8. 企業名義買房 ≠ 節稅（2.0 已堵住漏洞）

過去有人用「公司買房」方式避稅，但 2.0 已修法：

股權轉讓、公司持有房地、間接持有超過 50%、都會被納入房地合一稅。

因此現在用公司買房已不再是節稅方法，只適用於資產規劃。

✨ 總結：房地合一稅可以節省，但一定要「提早規劃」

最有用的三大方式：

✔ 1. 用「自用住宅」資格（400 萬免稅＋10% 稅率）

✔ 2. 拉長「持有期間」，避免短期高稅率

✔ 3. 保存全部可扣費用，降低課稅所得

📚 官方引用來源

財政部《個人房屋土地交易所得稅—房地合一稅制設計》

國稅局外僑稅務服務 FAQ「在計算個人房屋土地交易所得時，可以減除的成本有哪些？」 

財政部賦稅署《房地合一課徵所得稅制度簡表》

財政部國產署（或同屬政府機構）「房地合一 2.0 六大修法重點一覽表」

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以上關於房地合一稅的詳細說明 希望能幫助到您

那有任何想要詢問的也歡迎留言交流喔! 🤗

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