【社區開箱】城揚KS1全方位地產解析：覺民陽明雙商圈、超甜6折價背後，首購族不可不知的「地上權」真相

【前言】

位於高雄市三民區覺民與陽明雙商圈核心的城揚建設KS1，是目前區域內討論度極高的新成屋社區。它以周邊所有權新建案約6至7折的超甜親民總價震撼市場，憑藉2200坪大基地、全平面車位與高質感公設，成為許多年輕首購族與資產配置族群的熱門標的。

【社區基本面與亮點】

1. 地段與生活機能

城揚建設KS1部位於覺民路與光武路口，享有大昌商圈與陽明商圈的雙重加持。周邊美食小吃、連鎖超市、連鎖餐飲應有盡有，日常採買與外食便利性極佳。

2. 交通與學區優勢

• 交通網絡：車程約 3~5 分鐘即可抵達台鐵正義車站，並能迅速連結國道一號九如交流道，南北通勤十分便利。

• 優質學區：緊鄰高雄市三民區光武國民小學與高雄市立民族國民中學，孩子九年國教上下學步行或接送均非常順暢。

3. 社區規劃與極致規格

• 大基地高綠覆：基地面積高達 2,207.06 坪，建蔽率僅 38.64%，留設廣闊中庭綠意空間。
• 戶數與公設比：規劃 4 棟地上 15 層、地下 3 層建築，共 418 戶住家與 15 戶店面。公設比約 35%，包含挑高大廳、健身房、交誼廳與兒童遊戲區等完備設施。
• 全平面車位：車位配比高達 1:1.02（全平面車位 440 個），在市中心小坪數建案中能做到「戶戶配平車」，是相當罕見的強大亮點。

【實價登錄與行情解析】

1. 近期成交單價與總價帶

• 近一年成交單價：平均落在 24 萬 ～ 28 萬 / 坪。
• 主力格局總價帶（含平面車位）：
  • 2 房（20 ～ 32 坪）：約 758 萬 ～ 880 萬 即可入手。
  • 3 房（35 ～ 50 坪）：約 988 萬 ～ 1,280 萬。

2. 保值性與資產潛力分析

相較於周邊所有權新建案開價動輒 38 萬 ～ 45 萬 / 坪，城揚建設KS1以大幅降低的購屋門檻，讓買方能用極低的總價享受高規格新大樓。但必須了解，其本質為70年存續期之地上權住宅，未來無土地增值紅利，價值會隨使用年限遞減；但若以「租金報酬率」的角度來看，因購入成本低，出租收益率極具競爭力。

【買前必看：隱藏缺點與注意事項】

身為客觀直白的在地專家，必須清楚告知該社區存在的關鍵抗性與注意事項：

1. 70年地上權屬性與每年地租

   本社區買的是房屋所有權＋土地使用權（無土地產權）。除了每月管理費（約 75 元/坪/月）外，屋主每年還需繳納地租（依申報地價與約定比例計算），這是一筆長期的持有固定成本。

2. 貸款成數與轉手貸款門檻

   地上權建案在銀行端的融資評估較為保守，貸款成數普遍約落在 6.5 成至 7.5 成之間（視買方信用與銀行政策而定），首購族需多準備一些自備款。此外，隨著房屋年限增加，未來二手買家的貸款條件也會隨之受限。

3. 臨覺民路車流噪音與加油站嫌惡設施抗性

   部分面向覺民路之戶型（如 A1、A3 等），對面鄰近加油站與主要幹道，低樓層需評估車流噪音與灰塵干擾。若對居住品質要求較高，建議優先選擇面光武國小或內庭中庭之戶型（如 A6、A7）。

4. 開放式廚房油煙考量

   部分兩房與小三房格局規劃一字型開放式廚房且緊鄰客廳，若家中飲食習慣偏好高溫大火炒菜，需特別留心室內油煙飄散問題。

5. 中大型社區人口流動

   全區共 433 戶，屬於中大型社區，雖然公設維護費用能獲得良好分攤，但出入人口相對較多，需仰賴物業管理展現高效率運作。

【這棟房子適合誰？】

• 追求高品質生活的市中心首購族：預算有限，但想住新房子、需要平面車位，且離工作地點或父母家近的年輕夫妻。
• 注重高投報率的資產配置客：看重覺民與陽明商圈強勁的租屋需求，以低總價購入並透過優質租金回報進行穩定收益配置。
• 賣舊大屋換新小屋的退休族：將原有多餘的大坪數老屋變現，換到具備電梯、物業收發與完善公設的無障礙新社區。

【周邊相關競品比較】

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【FAQ】常見問題

Q1：城揚KS1是地上權建案，70年到期後房子會怎樣？

地上權建案在 70 年合約到期後，土地使用權回歸政府（國有財產署）。屆時可能由政府收回，或由社區管委會與政府協商續約條件。因此地上權產品適合看重「居住當下」而非「世代傳承」的買方。

Q2：地上權建案可以申請一般房屋貸款嗎？成數會不會很低？

可以申請貸款，但通常需要配合建商與指定分行（如合庫、一銀等合作銀行）。貸款成數一般落在 6.5 ~ 7.5 成，建議在簽約前先由專業房產經紀人協助進行個人信用與貸款預審。

Q3：每年除了管理費，住地上權要繳多少地租？

地上權地租通常分為「隨申報地價調整」與「固定利率」兩部分。由於地上權屋主無需繳納「地價稅」，地租即為替代地價稅的土地使用對價，實際金額會依據戶型坪數與政府申報地價公告發布。

Q4：如果過幾年想轉手城揚KS1，好賣嗎？

地上權物件的買方族群非常明確：追求低總價的自住首購族與看重租金報酬的投資客。只要價格開在合理行情內，加上全平面車位與大昌陽明商圈的成熟機能，二手市場的詢問度依然穩定。

【在地專家誠心建議與專屬諮詢】

買房是人生重大決定，特別是像「城揚建設KS1」這類優缺點極為鮮明的地上權物件！單價低、總價甜、全平面車位是絕佳優勢，但財務規劃、貸款成數與產權屬性必須做到最精準的評估。

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