【社區開箱｜桃園八德｜深耕13】全國第一座近零碳住宅，那張 1+ 級標章能幫你省多少電費？

【社區開箱｜桃園八德｜深耕13】全國第一座近零碳住宅，那張 1+ 級標章能幫你省多少電費？

八德擴大重劃區裡，一坪 40萬的社區不只一個。但只有一個社區，你走進去以後，家裡沒有瓦斯爐。

這篇要回答三件事：那張內政部發的「近零碳建築 1+ 級」標章，換算到帳單上是多少錢？全棟 IH 調理爐的無火設計，對愛開大火炒菜的家庭是不是問題？40萬一坪、公設比 34.22%，這筆錢花得值不值得。記得幫忙先按讚收藏分享留言，感謝您的閱讀喜愛與大大鼓勵喔！

一、區域背景：一個先有人、後有捷運的重劃區

桃園：全台唯一還在長大的直轄市

桃園是六都之中人口成長最快的城市，也是台灣少數人口仍在淨移入的直轄市。這件事不是統計上的漂亮數字，而是所有房市討論的基本盤——有人搬進來，房子才有人住、店家才開得起來、學校才有學生。

支撐這個成長的是產業。桃園的工業產值長期居全台之冠，境內有多座科技工業區與大型製造聚落，加上台灣桃園國際機場帶動的航空城與物流產業，就業機會的密度在北台灣僅次於雙北。這代表買在桃園的人，多數不需要每天南來北往通勤。

對外交通則是桃園的另一個底氣。國道 1號、國道 2號、國道 3號、國道 4號在境內交織，台鐵縱貫線與高鐵桃園站串起南北，機場捷運直通台北車站。桃園是北台灣唯一同時具備海空雙港、四條國道、高鐵與台鐵的縣市。

至於房價，桃園的每坪單價長期低於雙北，但生活機能與就業條件並未等比例落後。這個落差，就是過去十年大量雙北家庭往桃園移動的根本原因。

八德：從舊市區長出來的北桃園第二大區

八德位於桃園市東側，西鄰桃園區、南接中壢區與平鎮區、東北與新北市鶯歌區相鄰。這個位置決定了它的性格——它不是偏遠的邊陲，而是距離桃園市中心最近的一個外圍行政區。

從八德到桃園火車站商圈、藝文特區，多在合理車程範圍內；往鶯歌、三峽方向可接國道 3號北上，往中壢方向則連結另一個就業聚落。換句話說，住在八德的人，通勤選擇不只一個方向。

八德區人口目前是北桃園第二，僅次於桃園區，人口密度同樣居桃園市第二。這個規模帶來的是既有生活機能的厚度：八德區公所、八德區農會、八德公有零售市場、興仁花園夜市，全部集中在同一個生活圈內。這些不是規劃中的建設，是已經運轉數十年的日常。

其中興仁花園夜市是八德最具識別度的地標之一，也是桃園規模最大的夜市之一。它的存在讓這一帶的餐飲與零售密度，明顯高於同時期開發的其他重劃區。

八德擴大重劃區：十多年填實的成果

八德擴大重劃區於 2009年啟動重劃，開發面積約 164.78公頃。十多年下來，這裡已經不是當年那片空地。

區內規劃有建德公園、豐德公園、興豐公園、仁德公園等多處綠地，整體綠覆率在桃園各重劃區中屬前段。學校方面，市立八德國小、市立八德國中位於生活圈內，重劃區東北側另規劃增設仁德國小，朝雙語教學方向規劃，原訂 2026年設置完成。重劃區南側規劃有八德一號、二號、三號社會住宅，合計約 1,296戶。

醫療方面，八德長榮醫院規劃 238床、13個科別，含急診醫學科、婦產科、兒科、復健科等，原訂 2026年 7月落成啟用。這一項若如期到位，會補上八擴長期以來最明顯的一塊缺口。上述學校與醫院的實際啟用及招生時程，請直接向教育局與院方查證。

軌道建設方面，桃園捷運綠線全長約 27.8公里、共設 21站。深耕13 周邊規劃有建德興豐站（八德國小）與仁德公園站兩個站點，目前皆為施工中，站名尚未定案，實際核定站名請以桃園捷運公司公告為準。分階段通車規劃為：第一階段 2026年底通車 7站，第二階段 2028年延伸至桃園火車站生活圈，含八德區站點的全線主線通車，市府目標設定在 2030年。

蔡導要提醒的是：八擴的價值基礎，是上面那些已經存在的東西，不是還沒通的捷運。 人口、機能、學校、綠地都是現在就能用的；捷運是未來的加分題，不該當作進場的唯一理由。

二、社區市場定位：八擴唯一拿標章當賣點的社區

八擴這幾年推的案子，賣點大致不脫幾種：戶數規模、公設豪華、離捷運近、單價便宜。深耕13 走的是另一條路——它賣的是建築物本身的能源表現。

冠奕建設在八德以「深耕系列」聞名，從透天到集合住宅都有，深耕13 是其中最具代表性的一案。基地位於廣興路及廣興路 108巷交叉口，4棟地上 14層、地下 3層，共 161戶，2026年完工。

市場上提到深耕13，蔡導被問最多的五個問題是：

1. 近零碳建築 1+ 級到底是什麼？跟一般綠建築標章差在哪？
2. 全棟 IH 調理爐、沒有瓦斯，想大火炒菜怎麼辦？
3. 屋頂太陽能發的電，是進我家電表還是社區公設？
4. 公設比 34.22% 是不是太高？節能省下的錢補得回來嗎？
5. 一坪 40萬在八擴算貴嗎？多花的錢買到什麼？

這五題，一題一題撸清楚。

三、社區基本資料

一張表看懂 深耕13

這張表最該被畫重點的，是「建築能效 1+ 級、92分」那一行。

建築能效評估制度把建築依節能成效分成 7個等級，最高等級是近零碳建築 1+ 級，節能幅度可達約 50%。全台灣的民間集合住宅裡，深耕13 是第一個拿到的。它的真正意義不在於聽起來厲害，而在於這是可驗證的第三方評分——不是建商文案，是內政部發的。

四、建材與公設配備

外觀 × 大廳 × 停車場

深耕13 被建商稱為「會呼吸的房子」。這個說法背後是一整套具體硬體，不是形容詞。

採光與通風設計是第一層，透過建築配置減少對照明與空調的依賴。這是能效評分的基礎，也是最不容易在交屋後被拆掉的部分。

無火建築設計是第二層，也是最需要買方認真想清楚的一項。全棟採用 IH 調理爐及熱泵熱水器，不供應天然氣，能源使用量較使用天然氣的建案少約 75%。家裡沒有明火，火災與一氧化碳中毒風險同步下降。代價寫在第八章。

能源設備是第三層。屋頂安裝太陽能 PV 自用儲能設備，讓社區公設達到省電不停電；住戶可另行選配儲能系統導入自家。地下室停車場的抽風機、水泵及電梯，皆採用節能標章設備。

防災設計是第四層，也是最少人注意的一層。建案規劃雨水溢流滯洪設施，可容納約 1,000噸雨水。在極端降雨越來越頻繁的當下，這一項的實際價值可能高於標章本身。這套設計也讓建案取得 3% 容積獎勵。

看屋提醒： 全新社區看起來什麼都好，但有三件事一定要在下訂前問到答案。

第一，屋頂太陽能的發電歸屬與維護責任。 發的電進哪個電表？光電板清洗、逆變器更換由誰負擔、費用怎麼攤？這些要在規約或管理辦法裡看到白紙黑字。

第二，IH 爐與熱泵熱水器的維修與汰換成本。 面板破裂、熱泵故障的維修費用與一般瓦斯爐、電熱水器不同，先問清楚保固範圍與保固期後的行情。

第三，儲能系統是標配還是選配、加價多少。 公開資訊顯示住戶可選配儲能導入自家，選配就代表要另外花錢，這筆數字要在議價前就知道。

五、待售價格定位表

實際成交總價區間約 1,230萬至 2,060萬，坪數區間約 27坪至 40坪。開價是賣方期待，不等於成交價。

定價邏輯： 深耕13 的議價施力點跟一般社區不同。中古社區可以拿隔壁戶的成交價來壓，這裡的比價對象比較尷尬——你找不到第二個有 1+ 級能效認證的社區來比。所以談價的著力點不在「別家比較便宜」，而在三件事：樓層與棟別的實際條件差異、車位是否含在總價內、選配項目能不能爭取附贈。把選配換算成現金折讓，通常比硬砍單價有效。

六、行情與實價登錄分析

各平台實登數據對照

深耕13 是新交屋社區，各平台實登筆數差距不小。這是新案的常態，不是資料錯誤。

趨勢解讀： 五個平台的均價落在 40萬至 41萬之間，一致性相當高。對照蔡導開箱過的中古社區動輒 18萬到 30萬的落差，深耕13 的價格帶是清楚的。

原因不難理解。新交屋社區的成交集中在同一段時間、同一批產品，樣本同質性高，平均值自然穩定。至於筆數差異，來自各平台計算週期與是否納入預售期登錄的差別，不代表哪一邊錯。

關鍵觀察一：跟周邊社區比，多花的錢買到什麼？

同區帶近一年成交行情，桃大泰極約 38.9萬/坪（161戶、屋齡約 11年）、桃大源約 38.7萬/坪（92戶、屋齡約 3年）、涵悅+ 約 36.8萬/坪（217戶、悅佳建設）。深耕13 約 40萬/坪，高出約 1萬至 3萬。

以 34坪的三房計算，深耕13 比涵悅+ 貴約 110萬。這 110萬買到的是全新屋齡、1+ 級能效認證、199個平面車位、雨水滯洪設施，以及未來數十年較低的能源支出。

關鍵觀察二：那張標章換算成錢是多少？

這題必須誠實回答：沒有人能給你一個保證數字。

可查證的事實是：建築能效 1+ 級對應的節能幅度可達約 50%；無火建築設計讓能源使用量較天然氣建案少約 75%；屋頂太陽能供應社區公設用電。

但實際省多少，取決於你家幾個人、開幾台冷氣、在家時數多長、洗澡習慣，以及未來電價怎麼走。任何說「一個月保證省幾千元」的話，都不該當作購屋依據。

蔡導的看法是：把它當成長期的下檔保護。你不會因為它一夜致富，但當電價調漲時，你受到的衝擊會比隔壁社區小。這是判斷，不是保證。

至於公設比 34.22%，這個數字在新案裡確實偏高，不需要幫它辯護。要看清楚的是兩件事：這個公設比對應的是接待大廳、中庭花園、交誼廳、健身房等實際可用空間，加上地下三層 199個平面車位的公共動線；而節能效益是每個月發生的長期收益，公設比則是一次性反映在單價上。住得越久，這筆帳越划算；三年內要走，公設比的影響會比節能效益明顯得多。

另外，八擴預售屋近一年成交均價約落在 40萬至 50萬/坪。深耕13 已是完工成屋，同價格帶但沒有等待期與交屋風險。

七、生活機能分析

先講一件蔡導必須誠實說明的事：深耕13 周邊的機能資料，目前公開來源多以車程分鐘數呈現，而非步行公尺數。唯一查到的明確距離是八德區公所（農會）約 455公尺。以下車程數字為建案端提供的估算，實際會因路口號誌與時段而有落差。看屋時請自己開一次、也自己走一次，這是任何資料都取代不了的。

🚇 交通

現階段這裡的移動方式是開車與公車，捷運要等到 2030年的目標時程。

周邊規劃有建德興豐站（八德國小）與仁德公園站兩個站點，皆為施工中，站名尚未定案。這代表兩件事：通勤族現階段仍需仰賴自駕或公車；未來捷運到位後，同時鄰近兩個站點的條件會相對突出。前者是現在要承受的，後者是未來才兌現的，不要混在一起計算。

🏫 教育

八德國小與八德國中皆約 3分鐘車程，桃園市立圖書館八德分館同樣約 3分鐘車程。

這裡有一件事必須寫清楚：八德國小的學位已達額滿狀態，這是重劃區人口持續移入的結果。學區劃分以桃園市教育局每學年度公告為準，「離學校近」不等於「一定能入學」。購屋前務必直接向學校查證當年度招生狀況。

規劃中的仁德國小以雙語教學為方向，設校進度以教育局公告為準，現階段不宜當作已確定的資源。對親子族群而言，這一項必須親自跑一趟教育局和學校才能確認，不能只看銷售資料。

🛒 購物 & 餐飲

興仁花園夜市約 1分鐘車程，這是這個位置最強、也最需要分辨的一項。

八德公有零售市場約 2分鐘車程，全聯福利中心約 4分鐘車程，八德區公所（農會）約 455公尺。日常採買的選擇密度在八擴屬前段。

夜市這件事有兩面。對想吃宵夜、喜歡熱鬧的人，這是加分；對重視安靜的人，週末的人潮、車潮與噪音需要實地感受。建議在週五或週六晚上七點到十點之間，親自到社區周邊走一趟，白天看屋完全感受不到夜市的營運強度。

🌳 公園綠地

建德公園約 2分鐘車程。八擴整體綠覆率在桃園各重劃區屬前段，區內有建德公園、豐德公園、興豐公園、仁德公園。

深耕13 本身規劃有中庭花園，加上陽台綠化設計，社區內部的綠意密度是產品的一部分，不是附加。對有小孩的家庭而言，日常放電空間不必完全依賴外部公園。

🏥 醫療

小病靠診所可以解決，大型院所目前仍需外出，這是這一區還沒補上的缺口。

八德長榮醫院規劃 238床、13個科別，原訂 2026年 7月落成啟用，實際啟用時間請直接向院方或衛生主管機關查證。規劃中的中央大學智慧健康創新園區並設置中大醫院，該案仍在推動階段，購屋前不宜視為可用資源。

若家中有長輩需要固定回診，這一項務必列入評估，不要用「未來會有」來安慰自己。

⚠️ 周邊環境誠實揭露

這一段是蔡導堅持要寫的。

深耕13 位於廣興路沿線，鄰近興仁花園夜市。夜市既是機能，也是需要評估的環境因素。營運時段的人潮、機車流量、油煙、垃圾與噪音是真實存在的，只是對不同人的意義不同。有人覺得走路就能吃到宵夜是幸福，有人週末想在家安靜看書會受不了。

此外，八擴周邊在 1公里範圍內普遍可查到宮廟、加油站、瓦斯行等設施。具體到深耕13 的實際距離，公開資料未見完整揭露。建議看屋當天打開地圖，以社區為中心把半徑 1公里掃一遍，並實際繞行一圈。 這是十五分鐘就能做完、卻能省下十年後悔的事。

八、蔡導實戰觀察

去年帶一對夫妻看深耕13，太太是家裡負責煮飯的那個人。走到廚房時，代銷正在講 IH 爐怎麼節能、怎麼安全、怎麼好清理。

太太聽完問了一句：「那我媽的那個炒鍋，還能用嗎？」

現場安靜了兩秒。

這就是這個社區最需要被誠實對待的地方——它的技術規格很先進，而先進的規格會改變你的生活習慣。

IH 調理爐需要平底且導磁的鍋具。傳統圓底中華炒鍋放上去接觸面不足，加熱不均，那種「鍋氣」很難做出來。這不是缺點，是取捨：換到的是家裡沒有明火、沒有一氧化碳風險、能源使用量少 75%；付出的是烹飪方式要調整，可能要換一整套鍋具。

蔡導的立場很清楚：這件事要在買之前想通，不是交屋後才發現。 如果你家一週開伙五次以上、而且都是台式熱炒，請在看屋時要求現場實際操作 IH 爐。如果你家平常是煮湯、燉飯、蒸煮為主，或本來就常用氣炸鍋與電鍋，那這個設計對你幾乎沒有影響，你純賺節能與安全。

看屋時三件事一定要做：

第一，帶著自己的鍋子去試 IH 爐。 這聽起來很誇張，但這是整個社區最會影響日常生活的一項設計，而且完全可以在買之前驗證。代銷不會拒絕你，因為這對他們也是加分。

第二，把選配項目全部列成清單問價格。 儲能系統導入自家是選配，選配就是要錢。把所有選配品項、單價、以及不選配的後果一次問完，做成表格。這份表格會是你議價時最有力的工具。

第三，問清楚屋頂太陽能的發電歸屬與維護責任。 光電板有壽命、逆變器要換、板面要清洗，這些費用怎麼攤、由誰決定，要在規約裡看到白紙黑字。新社區的第一屆管委會還沒運作，這些細節現在不問，五年後就是社區大會上吵不完的議題。

最適合深耕13 的買方輪廓： 預算 1,230萬至 2,060萬、看重居住品質與長期能源支出、烹飪習慣以蒸煮燉為主或願意調整、家中有兩台車需要雙平面車位、重視全新屋齡與建築防災設計的自住族。首購族看 27.76坪的二房，換屋族看 34坪至 40坪的三房，兩條產品線都在。

不適合的人也講清楚： 一週開伙五次以上的台式熱炒重度使用者，除非願意換鍋具與調整烹飪方式；需要四房以上的大家庭；對公設比 34.22% 無法接受的買方；以及三年內就要轉手的短線型買方——新社區交屋後的第一波轉手潮，往往是價格最尷尬的時候。以上是蔡導的市場判斷，不是報酬保證。

九、想像住在這裡的一天

早上六點半，天剛亮。廚房裡水壺在 IH 爐上加熱，沒有火焰，只有面板上的一圈光。爸爸在煮咖啡，鍋子底下是平的，那是搬進來前特地換的一整套。

七點十分，孩子背著書包出門，三分鐘車程到八德國小。回程順路把媽媽放在區公所辦事，四百多公尺，走回來也不遠。

上午九點，中庭花園裡有兩個帶孫子的阿嬤在聊天。地下室的抽風機安靜地運轉，那是節能標章的設備，聲音比一般社區小。

中午，管理室的燈亮著，用的是屋頂太陽能發的電。今天出太陽，公設的電表跑得很慢。

下午三點，下起午後雷陣雨，雨勢很大。水沿著排水系統流進滯洪設施，那裡可以容納一千噸。住戶不會知道這件事正在發生——這就是好的防災設計該有的樣子，你感覺不到它在工作。

傍晚六點，一家人決定不開伙。走出社區，一分鐘車程就到興仁花園夜市，週五晚上人很多，孩子吃了兩份雞排。回程路過捷運工地，鷹架又長高了一截，孩子問「等我上國中會不會通」，爸爸說不知道。

晚上十點，夜市的聲音還隱約傳進來一點。有人覺得吵，有人覺得那是活著的感覺。

關掉客廳的燈，家裡沒有一絲瓦斯味。這件事有些人一輩子不會注意到，但住過的人會記得。

十、常見問題 Q&A

問：近零碳建築 1+ 級到底是什麼？跟一般綠建築標章差在哪？ 這是兩套不同制度。綠建築標章評估整體環境友善程度，深耕13 為黃金級；建築能效評估制度則專看節能成效，把建築分成 7個等級，最高等級就是近零碳建築 1+ 級，節能幅度可達約 50%。深耕13 的能效評估得分 92分，是全國第一座取得這個等級的民間集合住宅。簡單說，綠建築看的是環不環保，建築能效看的是省不省電，深耕13 兩張都有。

問：全棟 IH 調理爐沒有瓦斯，我想大火炒菜怎麼辦？ 這是這個社區最需要誠實面對的取捨。IH 爐需要平底導磁鍋具，傳統圓底中華炒鍋不適用，大火快炒的表現與瓦斯爐確實是兩回事。換到的是能源使用量減少約 75%、家中無明火、沒有一氧化碳風險。建議看屋時帶自己的鍋子現場實測，這是唯一能真正判斷的方法。如果你家以蒸煮燉為主，這個設計對你幾乎只有好處。

問：屋頂太陽能發的電，是進我家還是社區公設？ 公開資訊顯示屋頂太陽能 PV 自用儲能設備主要讓社區公設達到省電不停電的效果，住戶可另行選配儲能系統導入自家使用。也就是說，公設用電全體住戶共同受益，自家要享受到需要另外選配、另外花錢。看屋時請把選配價格問清楚，並確認發電歸屬與後續維護責任如何寫進規約。

問：公設比 34.22% 是不是太高？節能省下的錢補得回來嗎？ 34.22% 在新案裡確實偏高，這一點不需要幫它辯護。但要看兩件事：這個公設比對應的是接待大廳、中庭花園、交誼廳、健身房等實際可用空間，加上地下三層 199個平面車位的公共動線；而節能效益是每個月發生的長期收益。能不能補得回來，取決於你住多久、家庭用電型態、以及未來電價走勢，沒有人能給你保證數字。蔡導的看法是，住十年以上這筆帳值得算；三年內要走，公設比的影響會比節能效益明顯得多。

問：一坪 40萬在八擴算貴嗎？ 以周邊同區帶來看，桃大泰極約 38.9萬、桃大源約 38.7萬、涵悅+ 約 36.8萬，深耕13 約 40萬，高出約 1萬至 3萬。以 34坪計算，價差約 70萬至 110萬。這個溢價買到的是全新屋齡、1+ 級能效認證、車位多於戶數的平面車位規劃，以及雨水滯洪等防災設計。至於八擴預售屋近一年成交均價約 40萬至 50萬/坪，深耕13 已是完工成屋，同價格帶但沒有等待期與交屋風險。值不值得，取決於這些條件對你的權重。

下一步怎麼做

看屋當天帶一只自己的平底鍋去試 IH 爐，這是最會影響日常、也最容易驗證的一件事。跟代銷把所有選配品項與單價列成清單，尤其是自家儲能系統的加價金額。學區狀況直接打電話問八德國小當年度招生，不要只看銷售資料。

蔡導是住商吐司團隊店長，深耕房地產 20 餘年，每一篇開箱都是自己走過、問過、查過才寫。 如果這篇對你有幫助，幫我按個讚、收藏起來，也分享給正在看房的朋友。 買房的事，問清楚再決定，比什麼都重要。

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十一、作者介紹

蔡佳錡｜住商吐司團隊店長｜「蔡導撸房」－撸出愛家方程式新觀點 YouTube 頻道主｜20 年台灣房仲實務，前紀錄片編劇導演。用鏡頭思維看房市，把複雜的事撸清楚。——因為幫你買對一間，比賣你一間重要——｜認識吐司團隊店長～讓您「有土斯有財．幸福跟著來」～📞馬上加賴打電話：蔡導撸房－蔡佳錡 ／ 0953-737888（電話及 LINE 相同）

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