【A7房價，老實說】換屋先買還是先賣？先看你有沒有選擇空間

【A7房價，老實說】
換屋先買還是先賣？先看你有沒有選擇空間

文／黃俊嘉｜鑫海團隊創辦人・店長
永慶不動產 A7重劃恆美加盟店

換屋的屋主來找我，常常一開始就問：

「我應該先買，還是先賣？」

我通常不會馬上回答。

因為在討論兩種做法的優缺點以前，我會先確認一件更現實的事：

你現在到底有沒有選擇空間？

先買後賣、先賣後買，聽起來像兩個可以自由挑選的方案。但在實務上，很多屋主一開始就只有一條路。

先買以前，我第一個問的是自備款

你今天想先買，就要先確認下一間房的自備款從哪裡來。

如果自備款充足，即使舊屋還沒有成交，資金安排仍然走得下去，那麼先買可以是一個選項。

但如果下一間房的自備款，必須等舊屋出售後才拿得出來，屋主其實沒有在做選擇題。

自備款不夠，就沒有辦法先買，只能先賣後買。

這不是積極或保守的問題，而是換屋最直接的資金現實。

所以我通常會先跟屋主確認三件事：

• 下一間房的自備款是否依賴舊屋成交？
• 舊屋如果比預期多賣幾個月，資金能不能承受？
• 兩間房同時持有一段時間，會不會影響原本的貸款與生活安排？

這三題先答完，才有辦法繼續討論先買還是先賣。

自備款夠，不代表一定適合先買

有足夠的自備款，代表屋主具備先買的條件。

但真正影響後續結果的，往往是時間。

一間房子的銷售期可能是三個月，也可能需要半年，還是要看房屋類型、總價帶，以及當時市場上有哪些物件正在競爭。

不是房仲說希望哪一天成交，房子就一定能在那一天以前賣掉。

所以我最常提醒屋主的是：

你買到下一間房之後，手上的舊屋是不是就必須急著賣？

只要心裡開始出現「一定要在某個時間以前處理掉」，出售房屋時的狀態就會改變。

原本屋主可能想的是：

「價格和條件合理，我才考慮成交。」

到了後面，卻可能變成：

「時間快到了，有合適的買方就趕快處理。」

有時間慢慢談，跟有期限一定要賣，最後談出來的結果通常不一樣。

一個時間沒有接上的真實案例

先前有一組 A7 的換屋屋主，想把目前的房子換成更適合家庭需求的大房子。

屋主原本的規劃，是先把手上的房子賣掉，再處理下一間房的貸款。因為舊屋先出售，後面的資金與銀行條件會比較好安排。

但實際執行時，兩邊的時間沒有完全接上。

舊屋還在銷售，下一間房的貸款就必須先辦理。

所幸屋主本身的個人條件不錯，貸款最後還是順利完成；舊屋後來也在大約三個月內找到合適的買方，整個換屋計畫最後順利完成。

只是和原本的規劃相比，因為辦理貸款時舊屋尚未成交，取得的條件沒有原先預期的那麼理想。

這件事沒有讓換屋失敗，但它很具體地說明：

時間沒有接好，代價不一定只出現在舊屋的成交價格，也可能反映在下一間房的貸款條件。

因此，在還不確定舊屋需要多久才能成交的情況下，我通常會比較建議先把舊屋的出售安排好。

可以先看房，不一定要先買房

建議先賣，不代表屋主現在不能開始看下一間房。

實際上，很多換屋客戶都是兩件事同時進行：

一邊了解下一間房有哪些選擇，一邊盤點舊屋應該怎麼出售。

先看房，可以幫助屋主確認自己真正需要的條件：

要不要多一個房間？

是否一定要有平面車位？

想留在原本的生活圈，還是換到其他區域？

下一間房的預算大概需要增加多少？

這些都可以提前了解。

真正要謹慎決定的，是什麼時候簽下下一間房的買賣契約。

看完市場後，如果發現類似的房子並不少，就沒有必要在舊屋尚未安排好以前急著買。

但如果真的遇到一間條件稀有、非常符合需求，而且錯過後不容易找到替代物件的房子，情況就不一樣。

哪些情況可以考慮先買？

我不會說每一個換屋族都一定要先賣。

如果屋主資金充足，又剛好遇到一間真正喜歡、難以取代的房子，先買當然可以。

但我會希望屋主先確認：

• 自備款不需要等待舊屋成交。
• 舊屋即使多賣幾個月，資金安排仍然撐得住。
• 不會因為新房的付款或交屋期限，急著接受不理想的出售條件。
• 下一間房確實具有難以替代的條件，而不是市場上還有大量類似選擇。
• 已經評估過舊屋目前的競爭力與可能需要的銷售時間。

重點不只是現在拿不拿得出一筆自備款。

更重要的是：

舊屋如果沒有按照預期成交，整個換屋計畫還能不能繼續走下去？

換屋前，先回答這三題

換屋不需要一開始就急著選擇先買或先賣。可以先把下面三題寫下來：

1. 不依靠賣掉舊屋，下一間房的自備款是否足夠？
2. 舊屋如果需要三個月、半年，甚至更長時間，你能不能承受？
3. 現在看到的下一間房，是真的難以取代，還是市場上仍有其他選擇？

這三題回答清楚後，先買還是先賣，通常就不會只是憑感覺決定。

換屋最重要的，是在買到喜歡的新家以前，仍然保有處理舊屋的選擇與主動權。

如果你正在考慮換屋，還不確定舊屋大概要賣多久、買賣順序該怎麼安排，也可以來跟我聊聊。我會先從你的時間、舊屋狀況和資金安排，陪你一起看比較適合的順序。

黃俊嘉｜A7在地房仲團隊創辦人
售屋策略・A7／林口龜山
 

鑫海團隊｜永慶不動產 A7重劃恆美加盟店
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※本文為第一線服務經驗與一般性觀察，實際貸款、稅務及交易條件依個案狀況而異，仍應以金融機構、地政士及相關專業人員的確認為準。

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