在五股買廠房或租廠房，先確認三件事：
新北產業園區、成泰路與工商路沿線、洲子洋周邊的物件，土地條件與營運需求各有差異，出價前要分開比較。
五股的吸引力在於產業供應鏈與聯外交通。對企業主而言，真正值得付費的條件，是廠房能支持生產、出貨與員工通勤。以下從五股廠房行情、選址到文件查核，整理看廠前的判斷順序。
《經濟日報》2025 年 12 月 8 日引述商仲調查，指出新北產業園區部分交易按土地面積計算的單價已超過每坪 130 萬元。這是特定案例的交易口徑，不能直接當成全五股廠房的均價，也不能與建物每坪售價混用。來源：經濟日報
以鈊象購置案為例，公告顯示是 2024 年 5 月的法拍標購，總價約 23.26 億元，包含約 1,842.53 坪土地與約 9,729.67 坪建物。土地及建物合併成交的總價，除以土地面積後，也不等於純土地的成交單價。來源：鈊象重大訊息公告，MoneyDJ 轉載
| 比較項目 | 出價或議租前的確認重點 |
| 土地價格 | 使用分區或編定、面積、臨路條件、是否連同建物出售 |
| 建物價格 | 合法登記面積、屋齡、樓層、載重、電力與消防條件 |
| 廠房租金 | 按權狀或可用面積計算、是否含稅、管理費、車位與公共空間 |
| 進駐成本 | 增設電力、消防改善、裝卸設備、修繕與申請所需時間 |
同樣的預算，應比較「能合法使用的空間＋進駐成本」。有些物件外觀面積很大，合法登記與可供生產的範圍卻有限；這會直接影響每坪實際使用成本。
以下整理三個看廠範圍，供企業安排選址順序。
企業若需要接近供應商、整合辦公與生產空間，可以優先評估新北產業園區。國道一號、台 64 線、台 65 線及機場捷運 A3 站，是規劃聯外交通與通勤時的參考條件。來源：經濟日報
看廠重點包括貨車出入口、裝卸區、貨梯尺寸、樓板載重及電力容量。多層廠辦尤其要確認設備能否搬入、上下樓搬運是否拖慢產線。員工從車站到廠址的接駁與步行時間，也要實測。
想找透天、平面作業空間或較有彈性的配置，可以把這一帶納入看廠清單。對需要院子、設備搬運或大型倉儲的企業，現場空間值得細看。
這個範圍應優先查土地使用條件、建物合法範圍與現行工廠登記。鐵皮增建、戶外堆置及道路使用，也要逐項確認。大貨車應按實際車型試走路線，包含巷口轉彎、會車與裝卸等待的位置。
若價格低於園區物件，請要求說明價差對應的土地、建物與使用限制，再計算改善成本。
物流與電商倉配業者，可依配送範圍、交流道距離及車輛動線尋找周邊物件。選址時要看實際門牌與地號，確認倉儲用途、裝卸空間及營運時段能否配合。
洲子洋重劃區與五股夏綠地整頓範圍，應分開判讀。市府資料將洲子洋與試辦計畫區描述為需要透過橋梁連結的兩側區域；周邊環境改善，也不代表每一筆土地都能設廠。來源：新北市政府工務局
| 看廠範圍 | 優先評估的需求 | 出價前關鍵查核 |
| 新北產業園區 | 供應鏈協作、廠辦整合 | 合法用途、載重、貨梯、電力、裝卸空間 |
| 成泰路、工商路沿線 | 透天、平面作業、院子配置 | 土地條件、合法面積、登記現況、道路動線 |
| 洲子洋周邊及聯外道路沿線 | 配送、倉儲、車輛調度 | 地號與允許用途、裝卸動線、周邊住宅影響 |
市場常用「地目」概括土地條件，實務上要分清楚都市土地的使用分區，以及非都市土地的使用分區、使用地編定。「乙種工業區」與「丁種建築用地」屬不同制度下的用語，查核文件也有差異。
新北產業園區的物件應按地號查核土地條件，園區名稱本身無法取代使用分區或編定資料。請先列出產品、製程、設備、用電及排放需求，再向主管機關確認可否使用。
工廠登記是製造、加工事業的重要登記程序；是否須辦理，涉及實際作業內容及法定規模。建築、消防、環保與特定產品許可，也應依營運內容另行確認。來源：工廠管理輔導法
賣方曾經有廠登，仍要查核目前是否有效，以及登記的事業主體、地址、範圍與產品。企業進駐後的製程若不同，應先確認變更或重新申請的程序，把可行性與辦理責任寫進契約。
特定工廠登記與土地、建物完成合法使用，是不同階段。經發局也提醒，取得特定工廠登記者，不得將工廠土地及建築物全部或一部轉供他人設廠。承租人或買方更換時，應先確認相關限制。來源：新北市經發局 Q&A
短租、長租與買斷，都應查核現行核准文件、改善義務及使用限制，再決定是否投入裝修與設備。
容積率限制可計入容積的總樓地板面積；建蔽率限制建築物占基地的比例。實際能蓋多少、設備如何配置，還要一起看建築及消防條件。
工業區立體化也有不同方案。新北市經發局公布的市級方案，申請要件包含適用範圍內的都市計畫乙種工業區或產業專用區，且基準容積以 240% 以下為限，另有新增投資等條件。方案涉及的最高 50% 上限，須依適用條件判讀，不能直接套用到所有五股廠房。來源：新北市工業區立體化方案
買老廠房前，請建築師及相關專業人員確認三件事：現有合法面積、適用方案與可申請額度、改建成本及停工期間。完成評估後，再把擴充潛力納入出價。
請先確認樓層、合法可用面積、電力、貨梯與租約內容，再比較每坪月租。
要核對登記事業、地址、產品與製程。接手企業的營運內容不同時，應先確認變更或申請程序。來源：工廠管理輔導法
涉及轉供他人設廠的限制。請先把預定交易方式與製程交由主管機關確認，再簽約進駐。來源：新北市經發局 Q&A
要按地號、土地制度、現有建物與適用方案評估。請先確認資格、額度及成本，再談改建價值。來源：新北市工業區立體化方案
需求尚在變動、重視現金周轉的企業，可先評估租賃；製程與使用年限穩定、資金足夠的企業，可比較購置方案。兩者都要納入改善成本、搬遷成本與合法使用條件。
準備看廠前，先整理產業與製程、坪數、電力、車輛尺寸、預算及預計進駐時間，讓篩選條件更具體。
歡迎聯繫謝錦枝店長 0952-463-705，協助篩選五股廠房，整理行情與文件查核重點，並依個案需求安排專業評估。
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資料查核日期：2026 年 10 月 6 日；引用成交案例依各來源所載交易日期。物件使用條件與申請結果，以主管機關及個案核准文件為準。
你好！我是謝錦枝。我是住商不動產樹林中正加盟店店長，擁有國考雙照：地政士及不動產經紀人。 經營樹林，迴龍、丹鳳捷運站一帶的社區大樓；還有樹林、新莊、五股、泰山、林口、龜山這一條連續的工業帶的廠房與工業土地。 連續20年獲千萬經紀人獎章勇奪第一，並代表新北市不動產仲介公會得到不動產業最高榮耀「奧斯卡獎」金仲獎中評審大獎。同時，我也是內政部講師、台科大企業管理碩士，擔任教育部大專院校職涯推動師，全台巡迴演講。 學會「傾聽」可以了解顧客的需求，也「用心、用情」去對待每一個人，「落日終不悔」是我對不動產業的執著，也是我的服務理念。 物件買賣委託，歡迎聯繫：0952-463-705
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