最後更新：2026 年 8 月
本文由何喬汝（小喬）撰寫，專營台中南區、烏日、南屯不動產服務。
從事台中不動產服務期間，實際接觸許多第一次買房的首購族。除了協助客戶找房，也經常陪買方一起討論自備款、貸款、房屋價格與購屋後的實際支出。
很多首購族第一次找房時，通常會先算：
「我有 300 萬，所以應該可以買 1,500 萬左右的房子吧？」
但真正開始進入購屋階段後，才會發現，頭期款並不是買房唯一需要準備的錢。
簽約、貸款、過戶、稅費、代書費、仲介服務費，甚至入住後的窗簾、冷氣、家具、家電與簡單裝修，都可能需要額外支出。
因此，我在實際陪首購客戶找房時，通常會提醒：
不要只算「買房需要多少錢」，而要算「買完房子之後，手上還剩多少錢」。
這兩個數字，對第一次買房的人來說非常重要。
如果用最簡單的方式來理解，第一次買房的資金可以拆成 4 大部分：
也就是：
真正需要準備的現金 ≠ 房屋總價 − 房貸
而是要把買房過程中的其他支出一起算進去。
以下就用實際案例來拆解。
最常聽到的說法就是：
「買房準備兩成頭期款就好了。」
但這句話只能當作粗略估算，不能直接當成你的實際購屋預算。
因為真正可以貸多少，會受到：
等因素影響。
即使政策上有最高貸款成數，也不代表每一位買方都一定可以拿到最高成數。
假設單純用「貸款 8 成、自備款 2 成」作為試算範例：
| 房屋總價 | 20%自備款 | 80%貸款試算 |
| 1,000萬元 | 200萬元 | 800萬元 |
| 1,200萬元 | 240萬元 | 960萬元 |
| 1,500萬元 | 300萬元 | 1,200萬元 |
| 1,800萬元 | 360萬元 | 1,440萬元 |
| 2,000萬元 | 400萬元 | 1,600萬元 |
但這只是數學試算，不代表銀行一定核貸上述金額。
尤其如果銀行鑑價低於成交價，買方需要準備的現金可能比原本預估的兩成更多。
所以首購族在決定房屋總價之前，最好先確認自己的實際貸款能力。
這是第一次買房非常容易忽略的問題。
例如：
你看中一間房子：
成交價 1,500 萬元
原本預估可以貸 8 成：
1,500 萬 × 80%＝1,200 萬元
看起來只要準備：
300 萬元
但如果銀行最後鑑價只有：
1,400 萬元
假設銀行依鑑價核 8 成：
1,400 萬 × 80%＝1,120 萬元
那麼：
1,500 萬 − 1,120 萬＝380 萬元
光是因為成交價與銀行鑑價的差異，自備款就可能從原本估算的 300 萬增加到 380 萬。
這也是為什麼我會建議首購族：
不要把手上的現金全部拿來當頭期款。
最好留有一定的資金安全空間。
房子買下來，不是付完頭期款就結束。
購買成屋時，還會涉及一些交易過程中的稅費與規費。
其中首購族最常聽到的包括：
實際金額會依房屋條件、貸款金額、交易方式及雙方約定而有所不同。
買賣房屋的契稅，買方通常是納稅義務人。
目前買賣契稅稅率為：
核定契價 × 6%
而這裡非常重要的是：
契稅是以房屋的核定契價作為計算基礎，並不是土地＋房屋的市場成交總價。財政部目前資料也明確說明，買賣契稅稅率為6%，並以核定契價計算。
因此，實際契稅金額不能單純看到房屋成交價就直接算出來。
不動產買賣辦理物權登記所使用的契據，目前印花稅率為：
契據金額 × 1‰
例如公契記載金額為 1,500 萬元：
1,500 萬 × 0.1%＝15,000 元
不過要注意，買賣雙方事前簽訂的私契與向地政機關辦理物權登記使用的公契，印花稅規定有所不同。
台中市地方稅務局也說明，辦理不動產物權登記的公契，依契約書記載金額千分之一繳納印花稅。
房屋買下來後，要辦理產權移轉，會產生相關登記規費。
所有權移轉登記的登記費，原則上按相關申報地價或權利價值的千分之一計收；另外還有書狀費等項目。
如果有辦理房貸，還可能涉及抵押權設定登記費等相關支出。
因此，這些金額雖然通常不像頭期款那麼大，但第一次買房時仍然應該預留。
買房過程中，地政士通常會協助處理：
代書費會依案件複雜程度、房屋種類、貸款狀況與服務內容不同而有所差異。
因此，首購族在簽約前可以先確認：
代書費包含哪些項目？
不要等到最後才發現還有其他代辦費用。
如果是透過房仲購買房屋，買方也要將約定的仲介服務費納入整體預算。
這裡有一個很重要的觀念：
6%不是買方固定要付6%。
依內政部規定，不動產買賣案件仲介業者向買賣雙方收取的服務報酬總額，最高不得超過實際成交價金的6%，而且6%是最高上限，不是政府規定的固定收費比例，實際收費與買賣雙方各自負擔的比例可以依約定辦理。
所以如果你是首購族，建議在購買前就先確認：
「買方服務費是多少？」
並把這筆錢放進自己的購屋現金規劃。
假設你已經準備好：
300萬元自備款
房子也順利買到了。
結果入住前開始發現：
「冷氣要買。」
「床要買。」
「冰箱要買。」
「窗簾要做。」
「沙發沒有。」
「衣櫃不夠。」
「牆壁想重新油漆。」
「廚房想改一下。」
原本以為只差幾萬元，最後加一加可能就變成數十萬元。
裝潢費沒有統一答案，因為每個人的需求差很多。
以下可以先當作預算規劃範例，實際費用仍應依房屋坪數、屋況、建材、工程內容與施工品質估價。
適合：
可以先抓：
約 20～50 萬元以上
例如：
可以先抓：
約 50～100 萬元以上
如果是屋齡較高的中古屋，需要：
預算可能會再大幅增加。
因此：
中古屋便宜，不代表入住成本一定比較低。
有時候房價省下來的錢，可能會轉移到後續裝修。
答案是：
有可能差很多。
通常屋況較新，可能不需要大幅度修繕，但家具、家電、窗簾、收納等仍需要準備。
交屋時通常需要自行規劃室內裝修，除了基本工程之外，還可能有系統櫃、冷氣、家具家電等支出。
最大的變數就是：
屋況。
有些中古屋整理得非常好，買進去簡單整理就能入住。
但如果需要重新拉水電、換管線、整理廚房衛浴，費用可能比想像中高。
所以看中古屋時，不要只問：
「這間總價多少？」
還要問：
「如果買下來，我要再花多少錢才能住得舒服？」
這筆錢很容易被忽略。
如果是第一次自己買房，可能需要重新添購：
如果全部重新購買，金額可能相當可觀。
因此，如果你是首購族，建議在看房時就同步思考：
哪些家具可以沿用？哪些一定要買？
這是我最希望首購族注意的一件事。
假設你：
300萬元 → 全部拿去付頭期款
結果：
戶頭剩下0元。
即使成功買到房子，心理壓力也可能非常大。
因為入住後還是可能遇到：
所以我會建議：
最好在買房後仍然保留一筆可以應付生活的緊急預備金。
假設今天買：
1,000萬元房屋
單純以貸款8成作為示範：
1,000萬 × 20%
＝ 200萬元
接下來還有：
假設是一間屋況不錯、可以簡單整理入住的房子，可以再另外準備一筆數十萬元等級的交易與入住預算。
如果還需要重新裝潢，那麼總現金需求就會再往上增加。
假設：
房屋總價1,200萬元
單純用貸款8成試算：
1,200萬 × 20%＝240萬元
也就是：
但還要加上：
交易費用＋裝潢家具家電＋預備金
所以如果你的手上現金剛好只有240萬元，實務上就會非常吃緊。
假設：
房屋總價1,500萬元
單純用貸款8成試算：
1,500萬 × 20%＝300萬元
看起來好像：
「準備300萬就可以買。」
但實際上不能這樣想。
你還需要另外準備：
契稅、印花稅、登記規費、代書等。
如果有委託房仲購買，需要依雙方約定計算。
可能從幾十萬元到數百萬元都有可能。
買完房子後還是要維持正常生活。
所以：
300萬元不應該直接等於「我可以買1,500萬元的房子」。
這也是為什麼很多首購族會覺得：
「明明算好了頭期款，怎麼最後還是覺得錢不夠？」
原因就是少算了後面的支出。
新青安可以作為符合資格首購族的房貸工具，但也不要直接把政策上的最高貸款成數當成自己的實際核貸結果。
尤其目前2026年青安3.0已經有年齡、所得、房屋總價等資格條件，貸款額度也依一般家庭、新婚家庭及育有未成年子女家庭有所不同。
因此，如果你正在規劃新青安，建議把：
「政策最高額度」
與
「銀行實際核貸金額」
分開看。
真正決定你需要準備多少現金的，是銀行最後核准的貸款金額，而不是網路文章上的最高數字。
如果只問一個百分比，其實很難給所有人一樣的答案。
因為：
自備款比例越低，不代表買房越輕鬆。
你還是需要考慮：
所以與其問：
「我有20%可以買嗎？」
不如問：
「付完頭期款與所有購屋支出後，我還剩多少現金？」
這才是比較實際的問題。
你可以先用這個方式抓：
自備款
＋ 稅費與交易成本
＋ 仲介服務費
＋ 代書及登記相關費用
＋ 裝潢費
＋ 家具家電
＋ 搬家費
＋ 緊急預備金
這樣算出來的數字，才比較接近你真正需要準備的現金。
沒有把稅費、代書、裝潢等算進去。
實際核貸仍然要看個人與房屋條件。
買完房子後完全沒有預備金。
尤其中古屋，更要評估未來修繕支出。
房貸、管理費、水電、生活支出都是長期成本。
房子可以住很多年，但房貸也會跟著你很多年。
買得起和住得起，是兩件事情。
| 項目 | 是否需要準備 | 金額怎麼抓 |
| 房屋自備款 | ✅ | 依實際核貸金額計算 |
| 契稅 | ✅ | 依核定契價計算 |
| 印花稅 | ✅ | 公契金額 × 1‰ |
| 登記規費 | ✅ | 依申報地價／權利價值等計算 |
| 代書費 | ✅ | 依案件及服務內容 |
| 貸款相關費用 | 視情況 | 依銀行實際方案 |
| 仲介服務費 | 視情況 | 依雙方約定 |
| 裝潢 | 視屋況 | 從簡單整理到全面翻修差異很大 |
| 家具家電 | 視需求 | 新屋或首購重新添購會較多 |
| 搬家費 | 視情況 | 依距離與物品數量 |
| 緊急預備金 | 強烈建議 | 不建議買房後歸零 |
契稅、印花稅及登記相關費用的實際計算基礎並不完全等同於房屋成交總價，因此不要直接拿房屋總價乘一個固定百分比來估算全部交易成本。
不一定。
20%只是以貸款8成所做的簡單試算。實際貸款成數與金額仍須依銀行授信、房屋鑑價及個人條件決定。
至少要把：
契稅、印花稅、登記規費、代書費、貸款相關費用、仲介服務費、裝潢、家具家電及緊急預備金
一起納入。
不是。
買賣契稅目前稅率為6%，但計算基礎是核定契價，不是直接用房屋成交總價計算。
不是。
6%是買賣雙方服務報酬合計的最高上限，並非固定收費比例，實際金額與買賣雙方各自負擔比例可依約定辦理。
不一定。
中古屋可能在總價上比較符合預算，但如果屋況需要重新整理，水電、廚房、衛浴、地板及收納等工程都可能增加額外成本。
所以比較中古屋時，應該把：
「房屋價格＋預估整理費」
一起比較。
不能只用「300萬 ÷ 20%」判斷。
還要確認：
如果300萬元是你全部的存款，更不建議直接把全部資金投入頭期款。
第一次買房真正要計算的，不只是：
「這間房子頭期款多少？」
而是：
「買下這間房子，我總共需要準備多少現金？」
從頭期款開始，到契稅、印花稅、登記規費、代書費、仲介服務費，再到裝潢、家具家電，最後還要留下足夠的生活預備金。
如果你正在準備購買台中第一間房，建議不要先從「我喜歡哪間房子」開始，而是先算清楚：
把這四件事情算清楚之後，再決定房屋總價，通常會比單純追求「最高貸款成數」更安全。
如果你目前準備在台中南區、烏日、南屯找第一間自住房，也可以先把你的自備款、預計購屋總價、房間數、車位需求與工作地點整理出來。
我是何喬汝（小喬），專營台中南區、烏日、南屯不動產服務。實際找房時，我會從房屋總價之外，也一起協助買方思考貸款、自備款、房屋條件與後續居住成本，讓第一次買房不只是「買得到」，而是買完之後也能安心生活。
何喬汝 小喬｜台灣房屋｜台中房仲 專業深耕台中房地產，專營台中市南區、烏日區、南屯區，熟悉中山醫大、大慶生活圈、13期、烏日高鐵特區、南屯五期等熱門區域。 我是台灣房屋房仲何喬汝，提供買屋、賣屋、租屋、房價評估、房貸試算及市場行情分析，從需求了解、物件篩選、實地看屋，到價格談判與交易流程，陪您找到適合自己的房子。 不只是帶您看房，更希望用在地市場經驗，幫您買得安心、賣得合理、住得適合。 如果您正在尋找台中房屋，或有房屋買賣、估價需求，歡迎與我聯繫。專營南區、烏日、南屯，台中其他區域也歡迎找我，我會協助您找到合適的房仲服務。
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