一次看懂房屋買賣完整流程

買房不是簽完約就結束｜一次看懂房屋買賣完整流程

很多第一次買房、賣房的客戶都會問我：

「簽約之後，接下來到底還要做什麼？」
「什麼時候過戶？什麼時候拿到錢？什麼時候可以交屋？」

從事房屋仲介多年，我認為一筆安全的不動產交易，真正重要的不只是「成交」，而是從簽約、用印、完稅、過戶，一直到最後交屋，每一個環節都順利完成。

以下我用實際交易的角度，把複雜的流程整理成比較容易理解的版本。

🏠 房屋買賣，大致可以分成這 4 個階段

① 簽約

確認交易條件，把雙方約定正式寫進契約

買賣雙方確認價格及交易條件後，由地政士協助辦理簽約相關程序。

這個階段不是只有「簽名、蓋章」而已，更重要的是確認：

✓ 買賣雙方身分
✓ 土地、建物產權資料
✓ 是否有抵押權、查封或其他限制登記
✓ 土地使用分區
✓ 付款方式及各期款時間
✓ 貸款及交屋條件
✓ 屋況、附贈設備及其他特殊約定

實務上我會建議使用不動產交易價金履約保證機制，依契約約定將相關交易價金存入履保專戶，讓買方付款、賣方產權移轉都有相對應的保障。

靖哥實務提醒｜簽約前不要只看「總價」

買方還要確認自己的貸款能力及自備款是否足夠；賣方則要先了解原有房貸、抵押權塗銷以及可能產生的稅費。

交易條件在簽約前談清楚，往往比簽約後再處理爭議容易得多。

② 用印

準備報稅、過戶文件，正式進入產權移轉程序

簽約完成後，地政士會依照案件進度準備相關報稅及產權移轉文件，由買賣雙方備妥所需資料並完成用印。

買方這時要注意什麼？

如果需要銀行貸款，這個階段通常已經要積極確認承貸銀行。

銀行貸款大致還會經過：

估價 → 審核 → 核貸 → 對保 → 抵押權設定 → 撥款

因此，不要等到快過戶時才開始處理貸款。

尤其遇到銀行額度、排撥時間或個人授信條件不同，實際撥款日期都有可能受到影響。

賣方這時要注意什麼？

地政士會依案件條件辦理土地增值稅等相關申報。

如果賣方符合自用住宅用地優惠稅率資格，也要事先確認是否符合相關要件並提出申請。

一般稅率與自用優惠稅率的差異可能很大，出售前先做稅務試算非常重要。

③ 完稅

稅單核發後，確認稅費與貸款進度

相關稅單核發後，就會進入完稅階段。

一般住宅買賣中常見：

買方
・契稅
・印花稅及其他應負擔費用

賣方
・土地增值稅
・依個案可能涉及房地合一稅或舊制財產交易所得等

這個階段我特別提醒：

「完稅」不代表交易已經全部完成。

後面還有產權移轉、抵押權設定、銀行撥款、原貸款清償，以及最後的點交程序。

因此，這時候仍然要持續掌握地政士及銀行的作業進度。

④ 過戶 ＋ 撥款 ＋ 交屋

產權真正移轉，完成最後點交

稅務及相關文件完成後，地政士會依交易條件辦理所有權移轉登記。

如果買方有銀行貸款，通常還會搭配辦理：

買方銀行抵押權設定 → 銀行確認撥款條件 → 貸款撥付

如果賣方原本還有房貸，則通常也會涉及原貸款清償及抵押權塗銷程序。

等到契約約定的交屋條件都完成後，才進入最後的房屋點交。

🔑 交屋當天，買方至少要確認

✓ 房屋現況是否與約定相符
✓ 契約約定應留下的家具、家電及設備是否完整
✓ 鑰匙、磁扣、遙控器等是否交付
✓ 水、電、瓦斯及管理費等相關費用如何結算
✓ 產權登記資料是否正確
✓ 其他契約約定事項是否完成

賣方則應確認

✓ 應搬離的物品已清空
✓ 房屋依約完成點交
✓ 水電、瓦斯、管理費等費用完成結算
✓ 交易價金依契約約定完成撥付

雙方確認無誤後，完成鑰匙及房屋點交，這筆交易才算真正走到最後一步。

💰 買房、賣房到底要繳哪些稅？

很多人第一次買賣房屋，最容易搞混的就是「誰要繳什麼稅」。

我把常見項目簡單整理如下：

買方常見稅費

契稅

房屋所有權因買賣移轉時，買方通常須申報繳納契稅。

一般買賣案件的契稅稅率為 6%，課稅基礎並不是房屋成交總價，而是依法核定的房屋契價。

印花稅

辦理不動產移轉時所使用的相關契據，依規定涉及印花稅。

常見的不動產移轉契據印花稅率為契據金額的 1‰。

賣方常見稅費

土地增值稅

土地所有權移轉時，原則上由原土地所有權人負擔。

常見可分為：

一般用地稅率：20%～40%累進稅率

符合相關條件者，則可能申請：

自用住宅用地優惠稅率：10%

但能不能適用自用優惠稅率，不是單純「自己住」就一定可以，仍須確認戶籍、用途、面積、持有及相關法定條件。

房地合一稅

如果屬於房地合一稅制度適用範圍，出售房屋後還要注意申報期限及持有期間所對應的稅率。

以境內居住者常見稅率來看：

・持有 2年以內：45%
・超過2年、未逾5年：35%
・超過5年、未逾10年：20%
・超過10年：15%

但這裡有一個非常重要的觀念：

不是直接拿「房屋成交總價 × 45%」來計算。

實際課稅所得還涉及成交價額、原始取得成本、相關必要費用、土地漲價總數額等項目的計算。

另外，自住房地符合特定法定條件者，也另有優惠規定。

所以我通常會建議屋主：

決定出售價格以前，就先把稅費算進去。

因為「成交多少錢」跟最後「實際拿回多少錢」，是完全不同的兩件事。

交屋時常見的費用拆算

除了上述稅費之外，實際交屋時通常還會依契約約定處理各項費用結算，例如：

・房屋稅
・地價稅
・管理費
・水費
・電費
・瓦斯費
・其他約定應拆算的費用

實際由哪一方負擔、如何按日拆算，應以買賣契約約定及實際案件情況為準。

🏡 張靖｜12年房仲實務經驗

房屋買賣看起來只有「簽約、用印、完稅、過戶」幾個步驟，但真正執行一筆交易，背後還牽涉到：

產權、貸款、稅務、履約保證、抵押權塗銷、銀行撥款、交屋與契約風險。

所以房仲真正的價值，不只是幫忙找到買方或找到房子。

而是從開始談價格、簽約，到最後交屋的每一個環節，都有人幫你掌握進度、提前發現問題、降低交易風險。

成交只是開始，安全完成交易才是服務的終點。

我是 張靖，從事房屋仲介12年。

不論你正在考慮買房、賣房、換屋，或只是想先了解自己的房子「現在值多少、出售後實際可以拿回多少」，都可以先找我聊聊。

先把資訊弄清楚，再決定下一步。