永和區因開發時間極早、土地高度發達，向來以巷弄狹窄與極高密度的住宅型態著稱。在寸土寸金的雙和核心圈，想要找到兼具「千坪大基地、超高層地標建築、25%等級超低公設比」的優質中古成屋，可說是屈指可數。「天琴」作為位於新北市永和區環河東路四段的指標社區，自完工以來一直是在地換屋族、首購族與追求極致高坪效買方的長期關注焦點。
| 項目 | 數據資訊 | 實務判斷 |
| 建案名稱 | 天琴 | 永和環河東路四段地標社區，整體辨識度極高。 |
| 建造執照 | 86永建字第00880號（概定） | 遵循當時建築法規，結構強度與施工規範經過嚴格審查。 |
| 領照日期/屋齡 | 屋齡約 26 年（1999–2000完工） | 社區維護成熟，管委會維運狀況與公共基金儲備為買方檢視重點。 |
| 建築地點 | 新北市永和區環河東路四段2號 | 位於環河幹道，中高樓層享有極佳棟距與水岸開闊視野。 |
| 土地使用分區 | 住宅區 | 純正住宅區規劃，環境相較於商業區更為單純安靜。 |
| 起造人 | 國揚建設 | 知名上市建商，品牌具備市場高度認同度與資產保值力。 |
| 設計人 | 劉祥宏建築師事務所 | 建築線條俐落，28–29層超高層地標氣勢強烈。 |
| 樓層規劃 | 地上 28、29 層 / 地下 5 層 | 區域內少見的超高層建築，高樓層採光佳且視野無遮蔽。 |
| 棟戶規劃 | 總戶數約 263 戶 | 戶數規模適中，既能合理分攤物業管理費，住戶動線又不過於複雜。 |
| 主要用途 | 集合住宅 | 社區居住純度高，無雜亂商業業態干擾，安全性高。 |
| 結構 | RC（鋼筋混凝土工法） | 結構耐震與抗風韌性佳，高樓層居住體感尚屬平穩。 |
| 建蔽率 | 依區域都市計畫法定規範 | 大基地退縮規劃，留設中庭花園，大幅降低臨路壓迫感。 |
| 設計容積率 | 符合住宅區法定標準 | 打造高樓層聚落，享受較佳的日照採光與高空視野。 |
| 法定/實設車位 | 地下 5 層車庫設計 | 配置坡道平面與坡道機械車位，買方需查核建物謄本編號。 |
| 主力坪數與格局 | 50坪、≥90坪 | 產品線極為完整，涵蓋首購、置產至大戶換屋等多元需求。 |
| 公設比 | 約 25.28% | 核心最大亮點！相較新建案35%以上公設比，室內實坪極紮實。 |
| 基地面積 | 約 1,237 坪 | 永和寸土寸金環境下稀有的千坪大基地，整體氣勢足。 |
| 學區 | 秀朗國小 / 永和國中、福和國中 | 雙和頂級明星學區環繞，對有育兒與學區規劃的家庭極具吸引力。 |
| 類別 | 配備內容 | 實務觀察 |
| 結構系統 | RC鋼筋混凝土結構、高強度工法 | 耐震與抗風韌性佳，歷經多次大地震結構依然穩固。 |
| 外觀與門窗 | 磁磚搭配石材基座，配置氣密窗 | 屋齡約26年，臨環河道路側需特別確認氣密窗隔音與密合度等級。 |
| 水電設施 | 基礎水電管線與消防配管 | 屋齡漸長，建議接手買方將水電管線重拉，提升用電與用油安全。 |
| 公設項目 | 用途 | 實務觀察 |
| 迎賓大廳 | 住戶進出、物業管理與收發 | 大廳氣派，24小時警衛管理，代收包裹與門禁控管嚴謹。 |
| 中庭花園 | 住戶休憩、綠化景觀 | 1,237坪大基地優勢展現，在密集的永和提供難得的戶外散步空間。 |
| 垃圾集中處理區 | 社區專屬環保垃圾房 | 設有專人整理與分類專區，免去追垃圾車困擾，注意定期異味清潔。 |
| 休閒公共設施 | 依管委會開放與管理現況為準 | 在25.28%低公設比下仍保有實用設施，分攤成本低、維護負擔輕。 |
「天琴」的產品規劃跨度極大，從 20 坪以下的靈活小宅到 50 坪以上的大戶格局皆有。受惠於 25.28% 的超低公設比，室內實際使用空間極為超值：
| 產品類型 | 目前可確認/可觀察內容 | 實務判斷 |
| <25坪（1–2房） | 低總價門檻，坪效緊湊無多餘走道 | 總價好控管，租賃市場需求強，轉手與出租流通性高。 |
| 25坪 - 35坪（2–3房） | 主力家庭格局，坪效發揮至極致 | 超低公設比讓室內使用空間大幅放大，具備極高CP值。 |
| 35坪 - 50坪以上（3–4房） | 雙衛浴規劃，中高樓層採光視野佳 | 室內空間寬裕，適合注重居住品質與水岸景觀的換屋族群。 |
「天琴」地下層規劃至地下 5 層車庫，停車動線明確。由於永和區域停車位一位難求，社區車位配置具有顯著加分效果：
| 車位項目 | 重點規格 | 買方應確認事項 |
| 車位形式 | 包含坡道平面與坡道機械車位 | 看屋時需詳閱建物謄本，確認車位類別（平面或機械）與產權登記。 |
| 車位規格 | 地下 5 層車庫設計，動線順暢 | 若為機械車位，需特別確認載重限制、限高及維護保養紀錄。 |
| 車位配比與需求 | 263 戶配置一定比例車位 | 永和區域停車極為困難，若房屋帶有坡道平面車位，資產保值性極強。 |
根據樂居（LeJu）及內政部實價登錄截至 2026 年 9 月之最新數據整理，「天琴」整體的交易行情趨勢如下：
| 項目 | 價格資訊 | 判斷 |
| 最新成交單價 | 67.4 萬/坪（2026 年 5 月） | 永和區環河東路四段10號20樓，含車位250萬，成交總價 4,200 萬。 |
| 近一年平均單價 | 約 67.8 萬/坪 | 近期受雙和區域整體帶動，成交價格穩健站上 6 字頭高水位。 |
| 歷史最低價 | 約 38.8 萬/坪（2013 年 11 月） | 社區早期歷史成交基期。 |
| 目前市場掛售行情 | 掛售開價約 64.9 ～ 72 萬/坪 | 屋主惜售心態明顯，景觀戶與低公設高實坪優勢支撐價格抗跌。 |
| 競品名稱 | 產品條件 | 價格帶/行情 | 相對本案優勢 | 相對本案劣勢 | 實務判斷 |
| 天琴（本案） | 26年、1237坪大基地、超高層 | 近一年均價約 67.8 萬/坪 | 25.28%超低公設比、千坪大基地、秀朗明星學區 | 屋齡約26年，需預留二次裝修與水電管線重拉預算 | 室內實坪極大、基地氣勢足，CP值極高。 |
| 環河東路沿線成屋 | 屋齡 20-30 年、RC結構 | 約 58 - 63 萬/坪 | 部分社區成交總價略低 | 基地規模較小、公共設施與物業維護品質參差不齊 | 適合預算有限買方，但社區規模與品牌稍遜本案。 |
| 秀朗國小周邊大樓 | 屋齡 15-25 年、靜巷內 | 約 65 - 73 萬/坪 | 位於靜巷內，離傳統商圈與學區步行距離更近 | 缺乏中庭花園規模與視野，基地面積普遍較小 | 偏好巷弄寧靜度的買方可列入多方比較。 |
| 生活面向 | 周邊條件 | 對自住買方的意義 | 實務觀察 |
| 市區生活圈 | 秀朗國小生活圈、得和路商圈 | 區域發展高度成熟，日常食衣住行無虞。 | 離成熟商圈近，日常生活採買便利性極高。 |
| 明星學區 | 秀朗國小、永和國中、福和國中 | 雙和極具盛名的優質明星學區。 | 家中有學齡兒童者，享有極優質的教育資源與就學便利性。 |
| 水岸休閒 | 環河河濱公園第一排 | 提供豐富的綠地休閒與運動空間。 | 下樓過馬路即達河濱公園，大幅提升休閒生活品質。 |
| 交通通勤 | 近環河快速道路、福和橋、永福橋 | 快速聯外雙北市中心（大安區、中正區）。 | 開車通勤便利；若搭乘捷運，需先搭公車或騎車接駁至頂溪站。 |
| 用途 | 判斷 | 適合程度（高/中/低） |
| 自住 | 25.28% 超低公設比，室內實坪大，明星學區加持，生活品質佳。 | ⭐⭐⭐⭐⭐（高） |
| 投資出租 | 中小坪數總價控管得當，永和租屋需求旺盛，租金收益穩健。 | ⭐⭐⭐⭐（中高） |
| 長期保值 | 永和千坪大基地稀有性高，低公設比與優質學區具強大抗跌性。 | ⭐⭐⭐⭐⭐（高） |
| 短期增值 | 區域房價已處相對高水位，建議以長線穩健保值為主要考量。 | ⭐⭐⭐（中） |
| 未來轉手 | 憑藉高實坪與秀朗學區優勢，在雙和中古二手市場受眾極廣。 | ⭐⭐⭐⭐⭐（高） |
在陪同無數買方於雙和地區看屋與斡旋的實戰過程中，針對「天琴」社區，建議您在下決定前務必思考以下三個靈魂問題：
結論：如果您極度看重「室內實際使用坪數」、重視「千坪大基地」與「秀朗明星學區」，「天琴」絕對是永和區不可多得的高 CP 值成屋首選！
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