敘上景目前適合出售嗎？

SELLING WINDOW｜出售時機

好的房子可以住一輩子，不只是住得舒服，而是住久了，依然捨不得離開。敘上景，一個值得把日子慢慢住成一輩子的家。文化中心名宅。

先說結論：敘上景正處在成熟成屋的重要出售窗口

敘上景於2019年完工，目前約7年屋。對多數買方而言，這是從新成屋進入管理、住戶結構與成交行情都逐漸成熟的階段。

若是2019年前後取得的原始屋主，持有期間多半已超過5年；非自住案件的一般稅率通常已由35%降至20%。若同時符合自住房地條件，則可能適用課稅所得400萬元內免稅、超過部分10%的優惠。

現在是否要賣，不能只看房價。真正要比較的是「現在成交後的稅後實拿」，以及等待到持有超過10年後，省下的稅是否高於持有成本與市場風險。

為什麼6至10年常是好賣的屋齡？

• 建物外觀、公設及設備通常仍保有一定的新屋感。
• 社區管理、住戶結構與公共基金運作逐漸穩定。
• 成交紀錄較完整，銀行鑑價與買方判斷較有依據。
• 買方可直接確認採光、棟距、格局與管理品質。
• 原始屋主可能已跨過持有5年或自住6年的稅務門檻。

房地合一稅率表

稅率是對房地交易課稅所得課徵，不是直接用成交總價乘上稅率。

LIFESTYLE｜生活圈環境

成熟生活圈，支撐換屋型住宅的日常價值

敘上景的競爭力不只來自屋齡與社區本身，也來自文化中心生活圈已形成的綠意、步行環境與日常移動機能。對三房、四房換屋族而言，這些可以直接使用的生活條件，往往比單純比較新案屋齡更重要。

公共自行車補足短距離移動，增加通勤、採買與休閒的便利性。

綠蔭步行空間提供散步與休閒環境，也是成熟生活圈的重要質感。

買方真正比較的，不只是「哪一棟比較新」，而是哪個社區能讓通勤、散步、採買與家庭生活更自然地串連起來。

照片為本次提供之生活環境影像，實際距離、站點位置及設施範圍仍以現場為準。

TAX PLANNING｜稅務判斷

房地交易課稅所得怎麼算？

成交價 - 原始取得成本 - 合規取得成本 - 合規改良及交易費用 - 可減除的土地漲價總數額 = 房地交易課稅所得

仲介費、代書費、規費、廣告費，以及符合規定的增置、改良或修繕費，應保留合法憑證。未提示相關費用證明時，現行規定得按成交價3%推計，但最高以30萬元為限。

自住房地優惠不是「住滿6年」就一定適用

• 本人、配偶或未成年子女在該屋設有戶籍。
• 持有並實際居住連續滿6年。
• 交易前6年內沒有出租、供營業或執行業務使用。
• 本人、配偶及未成年子女在交易前6年內未曾使用這項優惠。

同樣賺600萬元，稅額可能差100萬元

以上為簡化示例，正式案件仍應依原始成本、費用憑證、土地漲價總數額及稅務機關認定計算。

5年與10年，兩個最重要的時間點

持有超過5年：一般稅率由35%降至20%，下降15個百分點。如果只差幾個月滿5年，通常應先比較延後出售的節稅效果。

持有超過10年：一般稅率由20%降至15%，只下降5個百分點。若課稅所得600萬元，稅差為30萬元；若要多等三年，還要計入房貸利息、管理費、房屋稅、地價稅、資金占用、屋齡增加及市場變化。

不能為了省30萬元稅金，忽略可能更大的持有成本與價格波動。

PROPERTY AGE｜屋齡策略

各屋齡階段的出售優缺點

敘上景目前所在的位置

敘上景約7年屋，仍可定位為「文化中心生活圈、十年內成熟成屋、三至四房換屋型住宅」。現在至屋齡10年前，是兼顧屋況、買方接受度與稅務條件的重要窗口。

成熟成屋的賣點不是單純「比新屋便宜」，而是社區表現、實際採光、棟距、管理與成交行情都已經看得見。

CMA｜比較市場分析

CMA市場行情：先比本棟，再比相近房型

CMA是Comparative Market Analysis，中文可稱「比較市場分析」。敘上景主力為54、60坪三房與68、77坪四房，因此比較順序應是：同社區、同生活圈、相近坪數與房型，最後才是屋齡。

三多路一帶、以二房或小三房為主的新案，即使屋齡較新，因距離、總價帶與買方族群不同，不宜直接拿來替敘上景定價。

第一層：敘上景本棟近期成交

本棟成交能控制建商品牌、社區管理、公設、地址與買方認知，定價權重最高。較大坪數四房因總價門檻較高，單價低於中坪數三房並不罕見。

第二層：文化中心核心區相近產品

PRICING｜精準定價

三房與四房必須分開比較

54、60坪三房

優先採用敘上景本棟60坪近期成交。2026年扣車位成交約每坪43.4萬至45.5萬元；再以鳳凰中正、永信君峰及頂誠文化作外圍校正。

68、77坪四房

優先採用本棟約80坪四房成交，再比較聯上居謙與永信君峰。現有案例形成約每坪36.7萬至38萬元左右的主要參考帶，仍須依樓層、景觀、座向、裝潢與車位數量調整。

外部案例的成交時間與個別條件不同，只能作為買方替代選擇與價格邊界；不能用較早成交直接壓低本棟2026年的價格。

房地合一稅與土地增值稅要分開

房地合一所得稅：由國稅局依房地交易課稅所得計算。

土地增值稅：依公告土地現值及土地漲價數額計算。自用住宅用地優惠稅率為10%，但「一生一次」與「一生一屋」的適用條件，和房地合一稅自住優惠並不完全相同。

不能只問「有沒有設籍」。出售前應把房地合一所得稅、土地增值稅與重購退稅可能性分開檢查。

敘上景目前的出售判斷

• 非自住原始屋主：多數可能已進入超過5年、未逾10年的20%稅率階段。
• 符合自住6年條件者：可能已進入400萬元免稅、超過部分10%的優惠區間。
• 市場面：仍保有十年內大樓接受度，尚未進入明顯設備老化期。
• 銷售面：目前是兼顧屋況、買方接受度與稅務的重要窗口。

對符合自住優惠的原始自住戶，現在是相當有利的出售時間點；不符合自住優惠者，目前20%稅率已比持有5年內有利，不一定值得只為等待15%而延後至10年以上。

CHECKLIST｜出售前準備

正式試算前，屋主應準備哪些資料？

資料來源

• 財政部稅務入口網｜房屋土地交易所得稅率
• 財政部｜房地合一稅制設計（個人）
• 財政部稅務入口網｜自住房地優惠
• 財政部稅務入口網｜土地增值稅節稅說明
• 敘上景實價登錄彙整
• 聯上居謙實價登錄彙整
• 鳳凰中正實價登錄彙整
• 永信君峰實價登錄彙整
• 頂誠文化實價登錄彙整

重要聲明

本文為一般市場與稅務資訊整理，不構成個別稅務或法律意見。成交資料可能因揭露時間、特殊交易、車位拆算及物件條件而不同；正式委售與申報前，應以最新謄本、契約、實價登錄及稅務機關認定為準。

瑞邦房屋仲介有限公司｜在地房仲 房仲觀察 高玉樹 

服務專線:07-2252288，行動:0988-210810

證照:(110)登字第394481號   經紀人:黃永興(99)高市字第00272號