專業房仲實戰解析中和景安路「合康領袖廳」！20年屋齡、221戶中型社區、超低公設比26.19%。鄰近捷運永安市場站與四號公園，深度解析社區規格、坪效、車位條件與最新實價登錄行情！
作為長期深耕雙和區域、注重交易安全與實證數據的不動產專業顧問，今天帶大家深度開箱位於中和區景安路9號的知名優質社區——「合康領袖廳」。
中永和地區發展成熟，許多買方在找房時，最看重的莫過於「捷運站距離」、「生活機能」以及「實際室內使用空間」。現今預售屋公設比動輒 35%~38%，相較之下，屋齡約 20 年的「合康領袖廳」憑藉 26.19% 的超低公設比，在成屋市場中展現出極強的坪效優勢。此外，社區位處景安路頭，同享有四號公園生活圈與捷運永安市場站的黃金地段。以下我們將從社區基本資料、建材公設、格局坪效、車位條件到最新實價登錄行情，進行全方位的實戰剖析。
| 項目 | 社區已知與推估資料 | 實務判斷（專業顧問視角） |
| 建案名稱 | 合康領袖廳 | 寶佳機構旗下合康建設在雙和區域的代表成屋社區之一。 |
| 建造執照 / 領照日期 | 屋齡約 20 年（依竣工與交屋日推算） | 20年屋齡結構與管線狀況穩定成熟，中古市場流通性與認同度高。 |
| 建築地點 | 新北市中和區景安路9號 | 位處景安路頭，生活機能極強，但需留意臨路車流聲響。 |
| 土地使用分區 | 住宅區 | 單純住宅區劃分，環境單純，無過度商業活動干擾。 |
| 起造人 / 營造公司 | 合康建設 / 洛城營造 | 大型建商體系，施工工法標準化，市場接受度與轉手性佳。 |
| 設計人 | 羅國雄建築師事務所 | 國內知名建築師設計，格局規劃規矩方正，少有怪異樑柱。 |
| 樓層規劃 | 地上 15 樓 / 地下室 | 15樓標準高樓層規劃，中高樓層採光與通風表現通常較佳。 |
| 棟戶規劃 | 總戶數 221 戶 | 中型社區黃金規模，能維持24小時全天候管理，且分攤費用合理。 |
| 主要用途 | 集合住宅 | 住宅用途為主，住戶品質相對單純。 |
| 結構種類 | RC（鋼筋混凝土） | 傳統鋼筋混凝土結構，工法成熟，隔音與耐震性能符合規範。 |
| 建蔽率 / 容積率 | 依竣工圖面與產權登記為準 | 臨主幹道退縮規劃，整體基地方正，公設配置精實。 |
| 車位數量與形式 | 坡道平面 / 坡道機械（依產權登記為準） | 地下室車位規劃，買方需確認產權是否配有車位及其形式。 |
| 主力坪數與公設比 | 公設比 26.19％ | 核心賣點！室內實用面積極大，極具市場競爭力。 |
| 類別 | 配備內容 | 實務觀察與提醒 |
| 門窗與隔音 | 標準氣密窗、本體鋼木大門 | 臨景安路戶別建議升級高品質複層玻璃氣密窗，以確保居住靜謐度。 |
| 地坪建材 | 客餐廳拋光石英磚或木地板 | 20年屋齡中古屋看屋時應重點檢查磁磚是否有膨拱（隆起）或鬆動現象。 |
| 衛浴設備 | 當層/集中排氣、知名品牌衛浴 | 看屋時需確認衛浴排水順暢度、管道間異味處理及防水層現況。 |
| 廚具設備 | 系統廚具、雙口瓦斯爐、抽油煙機 | 現況大多經屋主重新翻修或維護，買方宜評估是否需自行重裝修。 |
顧問提醒：成屋買賣以現場現況說明書為主，建材損耗與裝修狀況應於出價前綜合評估裝修預算。
| 公設項目 | 主要用途 | 實務觀察與營運評估 |
| 接待大廳 | 住戶迎賓、包裹收發門禁管制 | 門面大氣，24小時保全管理，包裹代收與訪客過濾運作成熟。 |
| 中庭花園 | 住戶散步、綠意景觀空間 | 提供社區住戶休憩空間，增加棟距與採光面。 |
| 健身房 / 交誼廳 | 住戶運動、短暫會客交流 | 實用型公設，維護成本低，不易造成社區管理費負擔過重。 |
| 環保垃圾集中室 | 社區專屬垃圾處理專區 | 必備加分項！免追垃圾車，需注意管委會有無落實冷藏與每日清潔維護。 |
「合康領袖廳」主力規劃為 2 房、3 房及部分 4 房產品。得益於 26.19% 的超低公設比，空間感遠勝同總價的新建案。
| 產品類型 | 目前可觀察格局與坪效特性 | 實務判斷與建議 |
| 2 房產品 | 動線無浪費，主臥空間寬敞，可擺放雙人床與完整衣櫃。 | 適合首購族與新婚夫妻，室內實用坪數比預售屋 2 房大許多。 |
| 3 房產品 | 標準雙衛浴，房間均有獨立採光，客餐廳尺度大氣。 | 社區主力熱銷產品！前後陽台規劃，極度適合家庭自住成長空間。 |
| 4 房產品 | 雙主臥或大四房規劃，室內使用空間極充裕。 | 適合換屋客群或三代同堂，中古市場釋出極度稀有。 |
對於中永和車位一位難求的環境，社區地下車位規劃至關重要：
| 車位項目 | 重點規格與條件 | 買方應確認事項與實務建議 |
| 車位形式 | 坡道平面 / 坡道機械（依產權登記為準） | 坡道進出相當便利，機械車位則需注意保養頻率與維護狀況。 |
| 車位規格 | 標準車位長約 5.5m、寬約 2.5m | 休旅車/SUV車主特別注意：如屬機械車位，買方務必現場確認車高上限（常見1.55m或1.8m）與限重（如1800kg-2000kg）。 |
| 車位配比與影響 | 車位數量依社區登記為主 | 1. 有車族：優先選擇帶平面車位戶別，轉手價值最高。 2. 無車族：因鄰近捷運站，可選擇無車位戶別降低購屋總價負擔。 |
近一年雙和地區房價受到剛性需求與捷運利多支撐，成屋價格持續堅挺。
| 項目 | 價格資訊（實價登錄與市場估算） | 專業顧問判斷 |
| 歷史推案初期開價 | 約 28 ~ 35 萬元/坪 | 20年前開價，當時為區域品質指標建案。 |
| 歷史成交均價 | 約 65 ~ 72 萬元/坪 | 因超低公設比與絕佳地段，中古市場保值性極強，成交單價穩健上揚。 |
| 高點特殊戶 / 小坪數高價 | 高樓層/小坪數戶別可達 73~78 萬元/坪 | 低總價 2 房或附帶優質平面車位戶別，單價較容易創高。 |
| 目前市場掛售屋件行情 | 開價約 72 ~ 80 萬元/坪 | 開價空間需視室內裝修維護狀況、樓層採光及是否含車位綜合評估。 |
| 競品名稱 | 產品條件 | 價格帶/行情 | 相對本案優勢 | 相對本案劣勢 | 實務判斷 |
| 合康領袖廳 | 屋齡20年 / 221戶 / 公設26.19% | 約 65-75 萬/坪 | 公設比極低（26.19%）、地段好、生活機能強 | 臨景安路車流較多 | 重視極致坪效與成熟機能買方的首選。 |
| 協和紀-樂活館 | 屋齡11年 / 217戶 / 公設30.52% | 約 70-78 萬/坪 | 屋齡較新、位於靜巷 | 公設比稍高（30.5%）、單價較高 | 適合喜歡較新屋齡與靜巷環境的買方。 |
| 景安路周邊華廈 | 屋齡25-35年 / 低公設 | 約 55-63 萬/坪 | 入手總價低 | 無保全代收、無垃圾集中處理、無車位 | 適合預算有限、能接受傳統公寓華廈管理的客群。 |
| 生活面向 | 周邊條件 | 對自住買方的意義 | 實務觀察與生活干擾提醒 |
| 捷運交通 | 捷運永安市場站（步行約 7-9 分鐘） | 輕鬆連結中和新蘆線，快速直達台北市中心，通勤極效率。 | 景安路為主要幹道，尖峰時段車流量大，沿途騎樓行走便利。 |
| 綠地休閒 | 四號公園 / 國立臺灣圖書館（步行約 5-7 分鐘） | 中永和萬坪綠地，散步、育兒、運動與閱讀頂級機能一次滿足。 | 雙和核心綠帶，周邊住宅具備極強的房價抗跌性與保值力。 |
| 學區資源 | 永和國小 / 漳和國中 | 國小步行可達，家長日常上下學接送相對輕鬆安全。 | 跨區學區劃分，若有指定明星學校需求者建議提前確認戶籍規定。 |
| 商業採買 | 景安路商圈、全聯超市、安平路美食街 | 出門即是各類餐飲、連鎖超市與藥妝店，採買極其便利。 | 主幹道用餐時間車流多，看屋時宜注意低樓層臨路戶別的隔音品質。 |
| 用途 | 判斷 | 適合程度 |
| 自住購屋 | 地段成熟、生活機能完美、26.19% 高實用公設比，極度適合重視室內空間的家庭。 | 高 |
| 投資出租 | 緊鄰捷運站與四號公園，雙和地區租賃剛性需求極強，2房產品租金回報率相當穩健。 | 高 |
| 長期保值 | 受益於公園捷運雙優勢加上低公設比稀有性，土地價值高，抗跌保值效果卓越。 | 高 |
| 短期增值 | 屋齡20年價格已充分反應區域行情，適合資產穩定增值，不適合短期炒作。 | 中 |
以我陪同許多買方看過「合康領袖廳」的經驗，出價前請先評估三個靈魂問題：
總結：
「合康領袖廳」是一間以超高CP值與實用坪效見長的成熟社區。它少了新建案高不可攀的虛坪公設，把每一分錢都實實在地還給室內居住空間，非常適合重視生活機能、需要公園捷運，且務實追求室內大空間的理性買家。
Q1：合康領袖廳適合自住嗎？20年屋齡會不會太老？
A：非常適合！20年屋齡正值成屋黃金期，結構與社區管理皆相當成熟。只要在交屋後針對水電管線與衛浴進行基礎更新，配合社區 26.19% 的超低公設比，居住舒適度絕對不輸新建案！
Q2：社區有車位嗎？如果沒有車位方便停車嗎？
A：社區地下室設有車位，但中古屋買賣需視具體戶別是否隨附產權車位。若購入無車位戶別，周邊宜安路或四號公園均有公有停車場可供月租。
Q3：買這個案子最需要注意什麼？
A：最需要注意「看屋現況與臨路隔音」。建議在尖峰時段前往看屋，測試臨路戶別的隔音狀況；同時檢查室內磁磚、衛浴防水與管線現況，並在出價前精算裝修預算。
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專業房產顧問： 吳志榮地產顧問
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服務理念：不吹捧、不隱瞞，用實價數據與實戰經驗，幫您買到真正適合自己的家。
🏆 30年雙和房產活字典 您好，我是 吳志榮（證號：(91)登字005119號），現任 住商不動產永和雙和加盟店資深顧問。深耕中永和房市超過30年，從頂溪商圈、四號公園到景安捷運站，無論電梯大樓、華廈、公寓，甚至危老都更與產權問題，我腦海裡都有最精準的活地圖，能快速剖析行情。 我所屬的 都營團隊在雙和商圈深耕近30年，擁有7家分店、200位菁英經紀人，並創下連續15年蟬聯住商不動產新北市成交量冠軍的紀錄。結合團隊強大的E化電腦配對系統與我多年實戰經驗，不論資產估價或委託賣屋，都能提供最強資源後盾。 對我而言，房仲不只是撮合買賣，而是幫人在擁擠雙和裡找到安心歸屬的承諾。 👉 中永和買賣房屋，找最懂在地的吳志榮就對了！
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