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深度解析中和景平路「太平洋景秀天廈」！34年屋齡、2000坪超大基地、13%~18%極低公設比，緊鄰捷運景平站與秀山國小。不動產專家為您剖析實價行情、優缺點及自住置產全方位評估。
「太平洋景秀天廈」位於新北市中和區景平路240巷2弄1號，由太平洋建設營造、東宏建設興建，是中和秀山/景平商圈內相當珍貴的大基地中古社區。社區最令人矚目的核心亮點，在於擁有市區極為罕見的 2,022 坪超大基地，卻僅規劃 13% ~ 18% 的超低公設比。在現今新建案公設比動輒 34% 起跳的市場中，這裡的室內坪數展現出極致的實坪效能。
本案的核心定位為「成熟捷運商圈內的極高實坪自住型社區」，非常適合注重空間實用度、講求生活機能與捷運便利性的首購族與換屋家庭。社區雖然享受捷運景平站與秀山國小學區的雙重優勢，但 34 年的屋齡也意味著購屋族在入手前，必須將公設維護狀況、地下室車位管條以及室內水電管線翻修等成本納入通盤考量。
| 項目 | 社區資料 | 不動產專家實務判斷 |
| 建案名稱 | 太平洋景秀天廈 | 太平洋建設營造的早期造鎮型代表座，在地認知度高。 |
| 建造執照 / 完工屋齡 | 屋齡約 34 年（約 1992 年前後完工） | 屬資深中古社區，結構耐震與管線狀況需於交屋裝修時妥善檢查。 |
| 建築地點 | 新北市中和區景平路240巷2弄1號等 | 靜巷純住宅環境，兼具景平路主幹道的交通便利性與巷弄寧靜度。 |
| 土地使用分區 | 住宅區 | 單純住宅用地，無過多複雜商業設施干擾，住戶組成相對穩定。 |
| 起造人 / 建設公司 | 東宏建設（營造：太平洋建設） | 由知名大型品牌營造廠太平洋建設承攬，工程底子較為紮實。 |
| 設計人 | 唐洪之建築師事務所 | 早期資深建築師設計，整體規劃階梯式退縮（7、10、12樓），採光面多。 |
| 營造公司 | 太平洋建設 | 早期上市建商營造，結構耐久度在同屋齡社區中評價中上。 |
| 樓層規劃 | 地上 7、10、12 樓 / 地下 1~2 樓 | 多棟式中低樓層與中樓層搭配，壓迫感低，棟距維持良好。 |
| 棟戶規劃 | 總戶數 172 戶 | 2000坪基地僅172戶，戶數密度極低，單戶分攤基地持份大（保值性高）。 |
| 基地面積 | 2,022 坪 | 市區稀有奇蹟！ 中和核心區難得一見的2000坪大基地純住宅區。 |
| 主要用途 | 集合住宅 | 純住宅規劃，環境單純，無住商混合的雜亂感。 |
| 結構種類 | RC（鋼筋混凝土） | 傳統成熟鋼筋混凝土工法，整體結構經得起時間考驗。 |
| 公設比 | 13% ~ 18% | 核心絕殺賣點！ 實坪極大，花一樣的總價買到比新案多1.5~2個房間的空間。 |
| 主力坪數與格局 | 約 28 ~ 50 坪（2房 ~ 4房） | 以實用型三房與四房為主，坪數實在，無花架與過道虛坪。 |
| 車位形式 | 坡道平面 / 坡道機械 / 地面停車 | 早期社區車位規劃多樣，需視個別戶別產權與劃位方式而定。 |
| 類別 | 配備內容 | 實務觀察與提醒 |
| 門窗結構 | 傳統鋁門窗、RC鋼筋混凝土結構 | 屋齡較長，建議交屋後全戶更換為高規格氣密窗，加強隔音與防水。 |
| 地坪設備 | 早期磨石子地或地磚（多已由前屋主改建） | 看屋時需特別注意地磚是否有膨拱、傾斜或滲漏水補修痕跡。 |
| 衛浴水電 | 傳統管道間配置、單相電箱 | 34年屋齡強烈建議重新配管配電，並將總用電安培數拉高以符合現代家電需求。 |
專家提醒： 34年的資深中古屋，現場看到的建材多半為歷任屋主翻修後的樣貌。買方應以「現況說明書」為準，並預留每坪 8~12 萬元的全面翻修預算。
| 公設項目 | 用途說明 | 實務觀察與評估 |
| 中庭綠意花園 | 住戶休閒散步、孩童活動空間 | 2,022坪大基地優勢，中庭開放空間充裕，棟距開闊、採光通風佳。 |
| 迎賓大廳 / 管理室 | 警衛管理、收發信件包裹 | 具備基礎社區管理，公設簡單不花哨，管理費負擔輕鬆。 |
| 梯廳與公共通道 | 樓梯間、電梯與各層走廊 | 公設比僅13%~18%，公設空間幾乎全提供給必要的走廊與樓梯，無虛坪浪費。 |
| 垃圾集中處 | 社區專屬環保垃圾回收區 | 需實地查看垃圾分類區維護狀況，確認社區環境衛生與異味管理是否嚴格。 |
「太平洋景秀天廈」因為 13%~18% 的超低公設比，室內空間坪效發揮到極致。比起現代新建案，這裡的「權狀坪數」幾乎等同於「實際生活坪數」。
| 產品戶型 | 目前可確認/可觀察內容 | 實務判斷 |
| 2 房產品 | 約 25 ~ 28 坪，室內實坪大 | 相當於新建案 35 坪的室內空間，客餐廳獨立，雙人床與衣櫃均能輕鬆擺放。 |
| 3 房產品 | 約 32 ~ 38 坪，主力成交格局 | 室內實坪達 28 坪以上，三房空間寬敞，無壓縮感，前後陽台完整保留。 |
| 4 房產品 | 約 42 ~ 50 坪，大空間換屋族首選 | 實坪極大，適合三代同堂或需要獨立書房/工作空間的家庭，性價比極高。 |
本社區車位條件受早期規劃影響，包含坡道平面與部分機械/平面劃位形式。買方評估時需注意以下重點：
| 車位項目 | 關鍵重點 | 買方應確認事項 |
| 車位型態 | 坡道平面車位 / 社區劃位車位 | 確認車位是否記載於獨立建物產權，或是屬於公設大公抽籤使用。 |
| 車位尺寸 | 早期車位規格多為標準尺寸 | 若擁有休旅車（SUV），看屋時務必實地測量車格寬度與迴車道空間。 |
| 配比與持有 | 2000坪基地車位空間相對充足 | 確認該物件交易是否包含專用車位，無車位戶型亦可在周邊租車位。 |
中和景平路沿線受惠於捷運環狀線通車與周邊秀山商圈發展，房價具備強勁的抗跌性與支撐力。
| 項目 | 價格資訊（實務預估/成交區間） | 判斷與解讀 |
| 早期歷史基期 | 每坪 15 ~ 25 萬元（10~20年前） | 長期持有屋主獲利豐厚，部分一手屋主釋出意願較高。 |
| 近年成交均價 | 每坪約 48 ~ 55 萬元 區間 | 隨著捷運通車與周邊新案飆漲，帶動中古低公設社區補漲。 |
| 近期市場成交行情 | 每坪約 53 ~ 60 萬元（視裝修與樓層） | 由於公設比極低，若以「實坪單價」換算，競爭力遠超周邊高公設大樓。 |
| 精裝修 / 高樓層戶 | 每坪可達 60 萬元以上 | 已完成全屋水電更換、精緻裝修且帶車位的戶別，常創區段高價。 |
| 目前市場掛售開價 | 每坪開價多落在 58 ~ 66 萬元 | 屋主普遍看好低公設與大基地優勢，議價空間需視屋況裝修程度而定。 |
| 競品名稱 | 產品條件 | 價格帶/行情 | 相對本案優勢 | 相對本案劣勢 | 實務判斷 |
| 太平洋景秀天廈 | 屋齡34年 / 公設13-18% / 2022坪基地 | 53~60 萬/坪 | 2000坪超大基地、公設比極低、室內空間超大 | 屋齡較老，電梯與外牆需持續維護 | 極高CP值的實坪自住首選 |
| 天生贏家 | 屋齡約 25-30 年 / 近景平站 | 55~62 萬/坪 | 屋齡稍輕，離主幹道近 | 基地尺度較小，社區中庭與棟距不及本案 | 適合喜歡社區規模適中的買方 |
| 周邊新成屋/預售案 | 屋齡 0-5 年 / 捷運沿線建案 | 70~80 萬/坪 | 外觀新穎，建材現代，公設豐富 | **公設比高達34%+**，室內空間縮水嚴重，總價高 | 適合預算充足、偏好新房子與新公設的買方 |
| 生活面向 | 周邊條件 | 對自住買方的意義 | 實務觀察與提醒 |
| 捷運交通 | 捷運環狀線景平站（步行約 3-5 分鐘） | 高效通勤，一站轉乘中和新蘆線（景安站）或新店線。 | 景平路上方有高架道路，臨幹道戶別需注意車流噪音。 |
| 學區資源 | 秀山國小、中和國中 | 緊鄰知名優質秀山國小，孩童上下學極為便利。 | 上下學時段巷弄人流較多，開車進出需注意慢行。 |
| 採買機能 | 大潤發中和店、景平公有市場、全聯福利中心 | 傳統市場與大型賣場兼備，採買購物一應俱全。 | 景平路周邊商業活動熱絡，生活機能無可挑剔。 |
| 醫療資源 | 衛生福利部雙和醫院、周邊診所密布 | 完善的醫療照護網絡，適合全齡家庭與長者居住。 | 離大型醫院近，醫療後援充足。 |
| 用途 | 判斷與分析 | 適合程度 |
| 自住購屋 | 13%~18% 超低公設比，實坪超大，搭配捷運景平站與秀山國小學區，機能頂級。 | 極高 |
| 長期置產出租 | 近捷運站、生活機能強，大三房與大四房極受家庭式租客歡迎，租金收益穩定。 | 高 |
| 短期增值轉手 | 屬於成熟穩定型中古社區，適合長期持有享受資產保值，不適合短期炒作。 | 中 |
作為長期深耕中和的不動產顧問，每次陪客戶看「太平洋景秀天廈」，我都會提出三個靈魂問題幫買方做決定：
總結建議：
「太平洋景秀天廈」是中和景平商圈內極具代表性的「實力派實坪宅」。如果你不在意 34 年的屋齡，而是追求極致的室內空間、成熟的生活機能以及捷運站的便利性，這絕對是你在中和區不能錯過的口袋名單！
Q1：屋齡已經 34 年了，買「太平洋景秀天廈」結構安全嗎？還可以住多久？
A： 本社區由太平洋建設營造，工程品質具有一定水準，且 2000 坪大基地結構相當穩固。台灣 RC 建築法定使用年限為 50 年以上，實務上維護良好的 RC 建築住 60-70 年以上絕無問題。重點在於交屋後全面更新室內水電管線與做好防水工程。
Q2：13%~18% 的公設比這麼低，對買方有什麼實質好處？
A： 最直接的好處就是「用更低的總價買到更大的室內空間」！以權狀 30 坪計算，本社區室內實坪高達 25~26 坪；而新建案（公設35%）權狀 30 坪室內只剩 19.5 坪。相當於直接多出一整間大主臥或客廳空間！
Q3：購買太平洋景秀天廈最需要注意的細節是什麼？
A： 最需要注意「翻修成本估算」與「車位產權細節」。中古屋建議將預算分為「購屋頭期款」與「全屋翻修款」。另外，因早期社區車位型態多樣，簽約前務必透過不動產說明書確認車位的產權登記方式與使用權利。
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🏆 30年雙和房產活字典 您好，我是 吳志榮（證號：(91)登字005119號），現任 住商不動產永和雙和加盟店資深顧問。深耕中永和房市超過30年，從頂溪商圈、四號公園到景安捷運站，無論電梯大樓、華廈、公寓，甚至危老都更與產權問題，我腦海裡都有最精準的活地圖，能快速剖析行情。 我所屬的 都營團隊在雙和商圈深耕近30年，擁有7家分店、200位菁英經紀人，並創下連續15年蟬聯住商不動產新北市成交量冠軍的紀錄。結合團隊強大的E化電腦配對系統與我多年實戰經驗，不論資產估價或委託賣屋，都能提供最強資源後盾。 對我而言，房仲不只是撮合買賣，而是幫人在擁擠雙和裡找到安心歸屬的承諾。 👉 中永和買賣房屋，找最懂在地的吳志榮就對了！
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