桃園航空城高階IC載板專區啟動：AI時代，工業地產進入「土地＋電力＋水＋投產時間」的產能競爭

桃園航空城高階IC載板專區啟動：AI時代，工業地產進入「土地＋電力＋水＋投產時間」的產能競爭

桃園航空城正在出現一個值得台灣工業地產市場高度關注的新變化。

桃園市政府宣布，將在航空城「產三專區第一期」規劃約 40公頃高階IC載板專區，未來視產業需求有機會進一步擴大；市府同時提出協助企業申請 161kV特高壓用電、整合自來水、再生水及海水淡化等水源，土地原則採設定地上權，並規劃以「分區施工、分區點交」方式縮短企業等待建廠時間。

如果只從房地產角度來看，這是一個40公頃的新產業專區。

但如果從企業設廠與AI供應鏈的角度來看，這件事情真正代表的是：

桃園產業競爭，正在從提供工業土地，進一步走向提供「可形成產能的完整條件」。

而這也正是2026年台灣工業地產最重要的結構性改變之一。

一、桃園航空城為什麼要設高階IC載板專區？

因為AI、高效能運算與先進封裝正在大幅提高高階IC載板需求，而桃園本身就是台灣PCB與電子供應鏈的重要聚落。

高階IC載板可以簡單理解成晶片與系統之間的重要連接平台。

當AI晶片運算能力提高，晶片封裝變得更複雜，訊號傳輸速度、電源管理與高密度連接要求也會同步提升，因此高階載板的重要性跟著增加。

尤其AI伺服器、HPC高效能運算、資料中心、車用電子及先進封裝持續成長，帶動相關PCB、ABF載板、BT載板及高階封裝材料需求。

桃園市府指出，桃園原本就是PCB產業的重要發展基地，在AI需求推動下，部分高階載板業者出現回台及擴產需求，因此決定在航空城產三第一期規劃專區。

這件事情對桃園工業地產的意義，不是單純多一個園區。

而是：

桃園原本就有的電子、PCB、半導體與科技供應鏈，有機會進一步往高階製造升級。

二、這40公頃真正重要的不是土地，而是161kV特高壓電力

企業主看到新產業園區，通常第一個問題是：

「土地一坪多少？」

但如果今天是AI、半導體、PCB、高階載板、資料中心或高科技製造業，我認為這個問題不應該排第一。

真正要先問的是：

「電從哪裡來？」

桃園市府已表示，高階IC載板產業屬於高用電產業，因此將專案協助企業向台電申請 161kV特高壓用電。

短期規劃利用鄰近變電所支援，長期則協調台電推動埔心、菓林等變電設施建設。

這透露出未來科技業選址的一個重要改變：

有工業土地，不代表有產能。

企業真正需要的是：

土地＋電力＋水＋排放＋法規＋廠房＋設備＋人力

全部串起來之後，才能形成產能。

尤其對AI資料中心、先進封裝、PCB與高階電子製造來說，如果電力無法如期到位，即使土地再便宜、交通再方便，都可能無法按照原訂計畫投產。

因此未來桃園工業地產市場很可能出現更明顯的價值差距：

第一種：

有土地，但電力取得時程不確定。

第二種：

有土地，而且供電容量、送電時間與電壓等級已經相對明確。

對真正要設廠的企業來說，第二種產品的價值通常會更高。

三、除了電，高階科技業為什麼這麼在意水？

因為高階載板、半導體與精密電子製程，都不是只靠電就能生產。

大量製程同時涉及：

• 清洗
• 蝕刻
• 化學處理
• 冷卻
• 廢水處理
• 超純水或製程用水

因此企業設廠不能只問「有沒有自來水」。

真正應該確認的是：

每天可以穩定取得多少水？

桃園市府目前的規劃，是透過自來水、再生水以及未來海水淡化等不同來源，建立多元供水方案；行政院也由經濟部水利署協助跨部會協調。

這是一個值得所有企業主注意的訊號。

未來台灣工業地產的選址條件，不能只有：

區位、面積、單價、容積。

還必須加入：

水、電、排放與能源。

四、為什麼航空城載板專區採設定地上權？

因為高科技企業真正需要把大量資本放在廠房、設備、研發與產能，而不是全部壓在土地取得成本上。

桃園市府規劃，高階IC載板專區土地原則採設定地上權方式提供，希望降低企業初期購地資金壓力。

這個制度對企業資本配置非常重要。

假設一家科技公司準備投入100億元設廠。

傳統做法可能是：

買土地 → 蓋廠 → 買設備 → 投產。

如果土地成本先吃掉大量資金，剩下可以投入：

• 生產設備
• 無塵室
• 自動化
• 廠務系統
• 研發
• 人才

的資金就會降低。

設定地上權則提供另一種選擇：

不一定要先把土地買下來，也能取得長期使用權並建廠。

這代表未來企業選址不能再只有：

買地 vs. 租廠

而是至少應該比較四種模式：

買土地自建

購買既有合法廠房

長期承租廠房

設定地上權＋自行建廠

哪一個最好？

沒有標準答案。

真正要比較的是：

哪一種方案可以用最合理的資本成本，最快創造產能與現金流。

五、「分區施工、分區點交」為什麼是這次最值得注意的政策？

因為這四個字反映一件事情：

企業現在最缺的可能不是土地，而是時間。

市府規劃航空城高階IC載板專區採取「分區施工、分區點交」，完成一部分，就優先讓企業進場建廠，而不是整個園區全部完成後才統一交地。

這其實完全符合現在AI與半導體產業的競爭模式。

企業今天如果拿到AI相關大訂單，真正害怕的往往不是：

「土地多買了幾萬元一坪。」

而是：

競爭對手比我早一年投產。

因為對高成長、高毛利科技企業而言，提前一年形成產能，可能代表：

• 搶到客戶
• 提高市占率
• 提前認列營收
• 穩定供應鏈
• 拉開與競爭者差距

所以工業地產正在出現一個新的價值概念：

Time to Production｜投產時間

未來同樣兩塊工業土地，就算其中一塊單價比較高，但如果：

電已經有、道路完成、水源明確、法規可行，而且可以提早一年進場。

它對企業而言，很可能反而是比較便宜的選擇。

六、台灣2026年經濟成長11.05%，為什麼工業地產仍值得持續觀察？

主計總處最新預測，2026年台灣實質GDP成長率為 11.05%。

其中一個重要動能，就是AI相關需求帶動出口與企業資本支出。

主計總處預估，2026年實質民間固定資本形成將成長 11.58%，並特別指出，半導體、封裝測試、記憶體、IC載板與設備業者都持續擴大產能與設備投資。

這對工業地產來說非常重要。

因為住宅市場主要看：

所得、房貸、利率、信心。

但工業地產真正的需求來源是：

訂單、產能、出口、資本支出與供應鏈。

因此即使住宅房市交易量受到信用管制與房貸影響，只要企業資本支出持續增加，工業地、合法廠房、科技廠辦與物流倉儲仍可能維持自己的市場週期。

這也是為什麼不能只看「房市好不好」。

2026年的台灣不動產市場，必須拆開來看：

住宅市場

商辦市場

物流倉儲

工業土地

合法廠房

科技廠房

AI資料中心

每一種資產背後都有不同的需求邏輯。

七、桃園為什麼會是下一波AI與高階製造供應鏈的重要區域？

因為桃園不是只有土地。

桃園真正的優勢，是「產業條件密度」。

企業在桃園可以同時取得：

• 國道一號
• 國道二號
• 國道三號
• 桃園國際機場
• 港口與物流串聯
• 電子與PCB供應鏈
• 製造業人才
• 大量成熟工業區
• 北北桃生活圈
• 各種不同規模的工業土地與合法廠房

因此如果高階IC載板專區落地，它不會是一座孤立的園區。

更可能與：

龍潭科技產業

龜山／華亞科技園區

蘆竹／南崁

中壢工業區

平鎮工業區

楊梅／幼獅工業區

觀音產業園區

形成更完整的產業網路。

八、桃園各區工業地產接下來怎麼看？

1｜大園／航空城：大型科技產業基地開始成形

大園最大的改變，是航空城開始從交通建設與土地開發題材，逐步轉向真正的產業招商與設廠。

高階IC載板專區如果順利推動，大園的產業定位將會更加明確：

國際機場＋物流＋高階電子製造＋供應鏈。

但企業真正要看的，還是三件事：

電什麼時候到？

水什麼時候到？

土地什麼時候可以真正進場？

媒體報導提到最快2027年下半年進場整地；桃園市府官方新聞則表示預計2028年有機會與廠商共同進場，因此現階段仍應以後續正式工程及招商進度為準。

對企業來說，這個時間差非常重要。

2｜蘆竹／南崁：最有機會承接航空城供應鏈外溢

航空城的大型企業正式進場之後，不代表所有供應商都會一起進園區。

大量設備、零組件、物流、工程與服務企業反而可能選擇成熟區域。

蘆竹的優勢在於：

距航空城近

靠近國道一號

接林口、龜山科技聚落

進出台北方便

因此500～2,000坪左右的合法廠房、科技廠辦與物流空間，值得持續觀察。

3｜龜山／華亞：科技人才與產業聚落優勢仍然最強

龜山與華亞科技園區的優勢不是便宜。

而是：

科技業已經在這裡。

供應鏈選址有一個非常現實的考量：

「客戶在哪裡？」

如果主要客戶、工程師與合作夥伴都集中在北桃園、林口與新北，那麼多付一些土地或租金成本，換取：

• 人才
• 交通
• 客戶距離
• 產業聚落

很多企業仍然願意接受。

4｜中壢：人才與產業條件最均衡

中壢適合的不是單一產業。

而是大量中型企業。

尤其是：

設備商

電子零組件

自動化

精密加工

AI供應鏈

科技服務型製造

這些企業的需求通常是500～2,000坪左右。

它們不一定要求最核心的科技園區，但非常重視：

合法、交通、人力與價格平衡。

中壢就是這種需求非常典型的區域。

5｜平鎮：中小型製造與供應鏈擴廠的重要腹地

如果AI供應鏈繼續從大型企業往二、三級供應鏈擴散，平鎮可能會承接不少需求。

原因是平鎮擁有大量成熟工業環境，而且距離中壢生活圈近。

企業在這裡最看重的通常不是形象，而是：

能不能生產。

因此：

• 合法建物
• 電力
• 貨櫃動線
• 消防
• 工廠登記

會比建築外觀更重要。

6｜楊梅／幼獅：需要大面積企業的重要選擇

當企業需求從500坪進一步增加到2,000坪、3,000坪甚至更大時，北桃園選擇會快速減少。

楊梅的優勢就開始出現。

尤其：

• 中大型製造
• 物流
• 設備業
• 傳統產業升級
• 第二生產基地

都可能往楊梅尋找機會。

所以企業不能單純比較龜山一坪多少、楊梅一坪多少。

真正應該比較的是：

總投資成本＋物流＋人力＋投產時間。

7｜觀音：大型基地仍是最大優勢

觀音的核心競爭力一直都很清楚：

大面積。

企業如果需要數千坪甚至上萬坪基地，觀音仍然是桃園非常重要的選擇。

但AI與高階製造時代，觀音未來真正的價值差異，也會逐漸從「一坪多少錢」轉向：

電力條件

排水

環保

危險物管理

交通

大車動線

產業相容性

同一個觀音，同樣是工業地，企業真正願意出的價格可能完全不同。

九、企業現在到桃園買工業地或廠房，應該先確認什麼？

我的建議是：

第一，不要先問價格。

先問：

1. 產業能不能合法使用？

確認土地使用分區、建物用途、工廠登記、消防、增建與產業限制。

2. 電到底夠不夠？

不要只看目前電費單。

要確認：

• 現有契約容量
• 可增加容量
• 申請時間
• 電壓等級
• 台電供電條件
• 未來擴充需求

3. 水與排放是否符合製程？

尤其：

• PCB
• 半導體
• 化學材料
• 表面處理
• 食品
• 特殊製程

不能只確認自來水。

一定要同時確認排放。

4. 多久可以投產？

這是AI時代最重要的問題之一。

企業應比較：

買地自建需要多久？

買既有合法廠房需要多久？

有些企業會發現，即使既有廠房單價高一點，總投資回報反而更好。

5. 物流是不是符合實際生產？

Google Maps看到「附近有交流道」不等於物流條件好。

要實際確認：

• 貨櫃車
• 道路寬度
• 轉彎
• 裝卸
• 迴轉
• 尖峰時間
• 與客戶距離

6. 三年後還能不能擴？

現在500坪夠用。

三年後如果訂單翻倍呢？

企業選址應該提前思考：

擴建

鄰地

容積

第二廠區

7. 人才招不招得到？

科技製造愈往高階發展，人才愈重要。

便宜10%的土地，如果每年因此增加大量招募與流動成本，不一定真的便宜。

8. 資金壓力測試做過了嗎？

2026年8月台灣CPI年增率為 2.04%；企業做長期資本支出，仍不能假設未來利率、工程成本與融資條件完全不變。

我仍然建議企業做四項壓力測試：

利率＋0.5%～1%

貸款成數－10%

工程成本＋10%

投產時間延後6個月

如果四個條件一起發生，公司現金流仍然能承受，才算真正穩健的投資。

十、強哥觀點：航空城正在從「土地題材」走向「產能題材」

我認為這次航空城高階IC載板專區，真正值得記住的不是：

40公頃。

而是：

161kV。

因為40公頃代表的是土地。

161kV代表的才是：

企業真的準備要生產。

過去很多人談桃園航空城，談的是：

土地徵收、捷運、機場、房價、建設。

但這次開始談的是：

特高壓電力

再生水

海淡水

高階IC載板

設定地上權

分區點交

這些全部都是「企業真正如何設廠」的問題。

這代表航空城正在跨過一個很重要的門檻：

從房地產開發計畫，開始轉向產業發展計畫。

這也是我認為未來判斷航空城價值時，最重要的轉折。

所以接下來我不會只看：

「附近土地漲多少？」

我會看四件事：

第一，誰真的進場？

不是只看招商新聞。

而是看真正簽約、真正建廠的企業。

第二，多少電真正到位？

企業需要的是確定供電，不是規劃供電。

第三，什麼時候可以投產？

建廠不是目的。

生產才是目的。

第四，供應鏈往哪裡外溢？

真正最大的桃園工業地產機會，很可能不只在40公頃裡面。

而是在它周圍的：

大園、蘆竹、龜山、中壢、平鎮、楊梅、觀音。

十一、AI時代，桃園工業地產到底在賣什麼？

我認為答案已經非常明確。

過去賣的是：

坪數。

後來賣的是：

區位。

接下來賣的是：

產能。

一座真正有價值的科技廠房，未來會同時包含：

合法性

電力

水

消防

排放

物流

人才

供應鏈

擴充能力

投產速度

所以未來桃園工業地產市場的評價順序，我會定義成：

① 合法性

② 電力

③ 水與排放

④ 投產速度

⑤ 產業聚落

⑥ 擴充彈性

⑦ 物流交通

⑧ 人才

⑨ 最後才是坪價

這不是說價格不重要。

而是：

如果不能生產，再便宜的土地都沒有真正的企業價值。

FAQ｜桃園航空城高階IC載板專區與企業選址常見問題

Q1：桃園航空城高階IC載板專區有多大？

目前桃園市府公布第一階段約40公頃；媒體報導指出，未來視產業需求可能進一步擴大至接近100公頃。

Q2：高階IC載板專區何時可以進場？

目前時程仍在推進中。聯合報報導提到最快2027年下半年進場整地；桃園市政府官方說法則為2028年有機會與廠商共同進場，因此正式進場時間仍應以後續工程及政府公告為準。

Q3：為什麼161kV對工業地產很重要？

因為161kV屬於特高壓供電層級，通常與大型高用電製造相關。對高階PCB、IC載板、半導體及高科技製造而言，電力不是附加條件，而是產能的一部分。

Q4：航空城發展後，附近工業地一定會上漲嗎？

不能直接這樣判斷。

工業地真正的需求必須看：

廠商進駐數量、供電、水資源、建廠速度、產業聚落以及實際供應鏈外溢。

如果只有開發題材而沒有產能落地，對工業不動產的實際影響就會有限。

Q5：哪些區域最可能承接航空城供應鏈？

如果大型企業進駐航空城，我會持續觀察：

蘆竹、大園、龜山、中壢與平鎮。

如果需要較大坪數，則會進一步往：

楊梅、觀音

尋找產品。

Q6：什麼坪數的廠房可能最受供應鏈青睞？

大型科技企業可能需要數公頃基地，但大量二、三級供應鏈未必需要這麼大。

我會特別觀察：

500～3,000坪

同時具備：

• 合法建物
• 足夠電力
• 工廠登記條件
• 消防
• 貨櫃動線
• 快速投產

的科技型工業廠房。

Q7：企業應該買工業地自建，還是買既有廠房？

如果企業需要高度客製化廠房，而且時間充裕，可以考慮買地自建。

但如果訂單已經存在，需要快速擴產，既有合法廠房的「時間價值」可能更高。

正確比較方式不是：

土地一坪多少？

而是：

土地＋建築＋設備＋融資＋時間＋延遲投產成本。

結論｜真正值得關注的不是航空城會不會漲，而是桃園正在建立下一階段的產能條件

2026年AI、半導體、PCB、IC載板及高科技製造持續擴張，台灣企業資本支出保持強勁。

桃園航空城高階IC載板專區的出現，代表桃園開始把：

工業土地

161kV特高壓

水資源

設定地上權

分區點交

放進同一套企業設廠方案裡。

而這正是AI時代工業地產最大的改變。

未來真正值錢的，不只是「工業地」。

而是：

能讓企業快速形成產能的工業資產。

所以企業下一次看土地、看廠房，可以先不要問：

「一坪多少錢？」

先問：

「這裡可以讓我什麼時候開始生產？」

這個答案，很可能才真正決定一座工業不動產值多少錢。

廠房大叔－張克強
昱達工商地產股份有限公司

專注桃園工業地、合法廠房、企業廠辦、倉儲物流與企業設廠選址。

本期核心關鍵字：
桃園航空城、高階IC載板、IC載板專區、桃園工業地產、桃園工業地、桃園合法廠房、AI產業、半導體供應鏈、PCB產業、企業設廠、科技廠房、161kV特高壓、工廠登記、電力容量、企業選址、大園工業地、蘆竹工業地、龜山工業地、中壢工業地、平鎮工業地、楊梅工業地、觀音工業地、航空城產業專區。