新北Q2房價開始跌了嗎？板橋幾乎平盤，現在買江翠北側該怎麼判斷？

重點結論

新北房價確實出現修正訊號，但目前還不能稱為「全面大跌」。新北市第2季住宅價格指數4月至6月分別為103.33、102.30、101.09，在4月上升後，5、6月連續回落；交易案件也逐月減少。不過八大次分區中，板橋、土城、新莊大致維持平盤。對江翠北側買方來說，這代表市場目前較像成交量縮、追價轉弱、個別社區分化，而不是所有板橋住宅同步大幅降價。

一、最新官方數字到底透露什麼？

新北地政局最新第2季住宅價格資料顯示：

• 4月：103.33
• 5月：102.30
• 6月：101.09

4月較3月明顯上升後，5、6月連續下修，同一期間交易案件數也逐月減少。

所以最精確的市場描述是：價格震盪整理，交易量偏弱。

不是：房價崩盤。

二、為什麼板橋沒有明顯跟跌？

最新分區資料顯示：

• 汐止：季增約2.2%
• 淡水：約2.1%
• 新店：約1%
• 板橋、土城、新莊：大致平盤。

這再次說明：「新北房價」

不是一個市場

淡水、新店、板橋、林口、三重的：

• 供給
• 捷運
• 新屋比例
• 總價
• 交屋潮

都不同，所以如果你買江翠北側，

最沒有意義的說法就是： 「新北房價跌，所以江翠北側應該也跌一樣多。」

三、新成屋「高檔修正」對江翠北側反而比較值得注意

這次新北地政資料提到：新成屋出現高檔修正。

這件事情對江翠北側的重要性，可能比全新北平均值還高。

因為江翠北側有很多：

• 預售
• 新成屋
• 5年內中古

三種產品互相競爭。如果新成屋價格開始修正，5年內中古屋主開價就會受到壓力。

反過來，如果中古屋主完全不降，買方可能直接去買新案，這就是目前最值得觀察的「替代效應」。

四、所以現在是不是買方市場？

我會說：比2024、2025熱市更偏向買方，但不是全面買方市場。

因為現在買方有更多：

• 比價時間
• 二次看屋時間
• 詢問銀行時間
• 議價時間

但是稀有物件：

• 高樓
• 河景
• 公園第一排
• 品牌社區
• 好格局

仍然可能沒那麼好談。

結論

房市量縮只代表成交變慢，不代表所有物件等比例降價；真正的買方市場，要看到同社區待售增加、成交時間延長、議價擴大與實價下修同時發生。

五、現在江翠北側應該追蹤哪4個指標？

1. 同社區近期成交

最重要。

2. 待售戶數

10戶變20戶，賣方競爭增加。

3. 降價物件

不是開價最低，而是「同一戶真的降多少」。

4. 成交時間

如果以前30天，現在180天，買方議價空間通常會改變。

六、現在應該等房價再跌嗎？

沒有人能準確知道最低點。

自住客更實際的做法是：

假設你找到一間：市場合理約3,000萬，屋主開3,350萬。

可以等、可以談，但如果屋主開3,050萬，

又是：

• 高樓
• 好面向
• 好格局
• 同社區半年沒第二間

你若只因為「新聞說房市跌」而硬等2,800萬，最後可能等不到。

所以：

市場趨勢決定談判氣氛，戶別價值決定實際價格。

七、房屋顧問李亞倫觀察

我覺得目前市場對買方最大的好處，不是房價突然便宜很多。

而是：你不用這麼急，房市最熱時，

買方最大問題是：「今天不決定，明天沒了。」

現在則比較有機會：

• 查實價
• 再看一次
• 比同社區
• 問銀行
• 談價格

這是一個對自住客更健康的環境。

所以我不會建議買方看到Q2指數往下就全面停看房。

我會利用這個市場，增加挑選標準。

FAQ

Q：新北Q2房價有跌嗎？
A：5、6月價格指數較前月回落，整體屬震盪盤整。

Q：板橋有跌很多嗎？
A：最新分區資料顯示板橋、土城、新莊大致平盤。

Q：新成屋有修正嗎？
A：新北地政局資料顯示新成屋出現高檔修正。

Q：現在適合買江翠北側嗎？
A：自住可持續比較，現在的市場環境更適合查價與議價。

Q：是不是再等半年一定更便宜？
A：不能保證。

Q：現在最該看什麼？
A：同社區實價、待售量、降價戶與成交速度。

服務顧問：李亞倫（阿倫ALLEN)

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