【永和雙捷公園宅】公園四季開箱：四號公園生活圈、19-40坪格局、機械車位與實價登錄全解析
永安市場站附近安樂路「公園四季」社區深度開箱！屋齡18年純住宅零店面大樓，19-40坪1-4房多樣化規劃，緊鄰四號公園與永和國小、福和國中優質學區。專業房產顧問吳志榮帶您評估優缺點與實價行情！
位於新北市永和區安樂路的公園四季，是一座屋齡約 18 年的成熟中古電梯大樓社區。該社區的核心定位為「四號公園優質生活圈純住宅」、「19 至 40 坪彈性 1~4 房規劃」以及「鄰近永安市場捷運站與雙國中明星學區」。
從實戰角度觀察，公園四季的核心優勢在於擁有約 740 坪的 L 型充沛基地，且規劃為全社區純住宅零店面，出入環境極為單純純粹。社區採用三進式飯店級迎賓大廳與花園中庭，維護狀況良好。地理位置緊鄰四號公園、國立臺灣圖書館、永安市場與樂華夜市，生活與休聯機能兼備，且享有永和國小、福和國中及永和國中的雙明星學區優勢。然而，其主要限制在於地下車道採用「單車道（進出同道）」設計，車輛進出需留意燈號控管；社區充電樁目前不允許設置，電動車業主需額外考量；此外，同層戶數依棟別約 3~7 戶，梯戶比與採光面因戶別不同而有些許落差，購屋前需仔細挑選戶別與面向。
| 項目 | 社區基本資訊 | 實務判斷（專業顧問解析） |
| 建案名稱 | 公園四季 | 永和安樂路與四號公園生活圈指名度高之資深純住宅大樓。 |
| 建造執照 / 領照日期 | 依官方檔案登載為準 | 屋齡約 18 年，屬於屋況穩定的成熟社區，公設維護相當完善。 |
| 建築地點 | 新北市永和區安樂路 | 位於安樂路靜巷周邊，兼具四號公園綠意與永安市場商圈便利性。 |
| 土地使用分區 | 住宅區 | 純住宅用地，全社區零店面規劃，無商業雜亂干擾，住戶質感佳。 |
| 起造人 / 建設公司 | 東瑢建設 | 在地早期知名建設公司，規劃著重三進式門廳與四季飯店精神。 |
| 設計人 / 建築設計 | 鴻明建築師事務所 | 採 A、B、C 分棟管理，臨路退縮 3 米，基座石材搭配大氣外觀。 |
| 營造公司 / 景觀規劃 | 嘉益營造 / 漢翔景觀 | 傳統 RC 鋼筋混凝土結構，景觀規劃結合中庭花園，整體質感維持佳。 |
| 樓層規劃 | 地上 15 樓 | 標準中高樓層集合住宅，中高樓層戶別具備良好的採光與通風。 |
| 棟戶規劃 | 1 棟（分為 A~C 區）/ 總戶數 178 戶 | 中型社區規模，戶數適中，管委會運作健全，管理費收入穩定。 |
| 同層戶數 / 電梯配置 | 同層 3~7 戶 / 配置獨立電梯 | 各棟戶數略有差異，單層 3 戶別梯戶比優；7 戶別尖峰時段需稍候電梯。 |
| 主要用途 | 住宅、集合住宅 | 登記用途完全為住宅，無辦公室混合，居住純粹度與安全度高。 |
| 結構 | 鋼筋混凝土 (RC) | 主流耐震鋼筋混凝土結構，結構穩定性高，室內隔音與耐用度佳。 |
| 建蔽率 / 設計容積率 | 依竣工圖冊登載為準 | 740 坪大基地保留花園中庭與退縮步道，整體居住面寬與棟距充裕。 |
| 法定 / 實設車位 | 依謄本及竣工圖所示 | 車位產權包含坡道平面與坡道機械，買方需於謄本確認劃分與編號。 |
| 主力坪數與格局 | 19.3240.59 坪 / 14 房 | 坪數涵蓋面廣，從單身首購 1-2 房到換氧家庭 3-4 房均有配置。 |
| 車位形式與車道 | 坡道車位；單車道（進出同道） | 實務提醒：採用單車道進出，需靠車道紅綠燈管制，尖峰時段需多留心。 |
| 類別 | 配備內容 | 實務觀察 |
| 外觀建材 | 天然石材、拋光石英磚搭配木作裝飾 | 外觀退縮 3 米並採用高級石材基座，整體營造出五星級飯店迎賓質感。 |
| 門廳設計 | 三進式門廳、立體藝術天花與氛圍燈光 | 重視進出儀式感，將五星級四季飯店之設計精神帶入社區建築細節。 |
| 充電設施 | 社區目前不允許設置充電樁 | 電動車業主需特別注意，充電需依賴周邊公共停車場或快充站。 |
| 室內配備 | 依賣方現況交屋為主 | 應看正式圖面或交屋清單，不宜單憑DM判斷，18年屋齡建議檢視水電管線狀況。 |
| 公設項目 | 用途 | 實務觀察 |
| 藝術門廳 / 迎賓大廳 | 住戶迎賓、訪客接待與包裹簽收 | 質感大氣，24 小時管理員代收包裹與門禁控管，安全性佳。 |
| 中庭花園 | 住戶休閒散步、綠意中庭 | 位於 A~C 棟之間，提供安全舒適的社區綠化空間，棟距拉開通風佳。 |
| 閱覽室 / 健身房 | 讀書 K 書、日常健身運動 | 公設項目實用度高，維護狀況良好，滿足住戶日常運動與閱讀需求。 |
| KTV 室 | 住戶休閒視聽娛樂 | 提供住戶預約視聽歡唱，需特別注意 KTV 的隔音維護與使用規範。 |
| 社區垃圾集中場 | 專屬垃圾與資源回收集中區 | 提供專屬垃圾集中點，免追垃圾車，需特別注意垃圾集中處之異味管理與環境維護。 |
公園四季規劃坪數介於 19.32 至 40.59 坪，涵蓋 1 房至 4 房多種產品，適應不同階段的購屋族群需求。
| 產品類型 | 坪數範圍 | 目前可確認/可觀察內容 | 實務判斷 |
| 精緻 1~2 房 | 約 19~25 坪 | 具備獨立客廳、臥室與基本衛浴分區，部分戶別受限單面採光。 | 低總價入住四號公園生活圈首選，適合單身貴族、年輕首購族或置產出租。 |
| 標準 3 房 | 約 30~35 坪 | 格局方正，客餐廳分區明確，主臥可放置雙人床及完整衣櫃。 | 首購換屋主力產品，得房率與使用空間相當扎實，適合一般小家庭。 |
| 大氣 4 房 | 約 36~40.59 坪 | 雙面或三面採光，空間寬敞，具備雙衛浴與前後陽台規劃。 | 適合三代同堂或需要獨立書房的高資產換屋族，居住舒適度極高。 |
| 車位項目 | 重點 | 買方應確認事項 |
| 車道類型 | 單車道（進出同道） | 車輛進出共用同一車道，需依靠紅綠燈號誌感應控管，尖峰時段出入需稍微等待。 |
| 車位型態 | 坡道平面 / 坡道機械（依各戶謄本） | 看屋時應實地測試車位尺寸，若為坡道機械車位，需確認長、寬、高與載重限制。 |
| 充電樁政策 | 社區不允許設置 | 社區目前通過規約不允許私設或公設新增充電樁，電車車主需特別考量。 |
| 車位配比評估 | 總戶數 178 戶 vs 車位總數 | 社區車位並未達到 1:1 完全配比，無車位戶別可利用鄰近公園地下停車場月租。 |
| 項目 | 價格資訊（實價登錄與市場估計） | 判斷 |
| 預售初期開價 | 早期一手買進價約 28-35 萬/坪 | 屬 18 年前早期取得基期，現階段僅供歷史對照。 |
| 歷史成交均價 | 約 55 ~ 68 萬元/坪 | 受益於四號公園龐大綠地價值與捷運機能，價格長期穩健支撐。 |
| 近期轉手成交價格 | 近期成交單價約 72 ~ 82 萬元/坪 | 小坪數 1-2 房因總價較低，單價往往表現較高；高樓層採光戶表現強勁。 |
| 高點特殊戶 | 高樓層面向佳、帶裝潢且含坡平車位 | 單價可達 80~88 萬元/坪，買方看重四號公園極致生活圈與優質學區價值。 |
| 目前市場掛售行情 | 開價約在 78 ~ 88 萬元/坪不等 | 屋主開價視樓層、面向、裝潢維護狀況及是否攜帶車位而定。 |
| 競品名稱 | 產品條件 | 價格帶/行情 | 相對本案優勢 | 相對本案劣勢 | 實務判斷 |
| 本案：公園四季 | 屋齡18年/純住宅零店面 | 72~82萬/坪 | 740坪大基地、純住宅無店面、學區優 | 單車道進出、社區不允許充電樁 | 適合重視社區單純度、學區與公園機能的自住家庭。 |
| 四號公園周邊華廈 | 屋齡25-35年/多無公設 | 62~70萬/坪 | 公設比極低、實際使用面積大 | 無 24H 保全、無專屬垃圾集中點 | 本案擁有飯店式門廳、花園中庭與保全管理，品質更勝一籌。 |
| 捷運永安市場站新案 | 屋齡5年內/捷運概念宅 | 88~98萬/坪 | 外觀新穎、設備現代化 | 總價門檻極高、公設比高達34%以上 | 預算極為充沛且有強烈新成屋偏好的買方選項。 |
| 生活面向 | 周邊條件 | 對自住買方的意義 | 實務觀察 |
| 市區生活圈 | 位於安樂路，緊鄰四號公園生活圈與得和路商圈 | 兼具綠意休閒與強大商業採買機能。 | 地段兼具優雅的生活氣氛與便利的生活採買。 |
| 綠地休閒 | 四號公園（約11公頃）、國立臺灣圖書館 | 雙北最知名的萬坪綠地，內含籃球場、狗狗公園與圖書館。 | 提供絕佳的休閒運動與親子活動場所，居住品質極佳。 |
| 採買與商圈 | 永安市場、六合市場、愛買量販店、智光黃昏市場、樂華夜市 | 傳統市場、大型量販店與夜市美食一應俱全。 | 食衣住行採買極為方便，生活成本彈性大。 |
| 明星學區 | 國小：永和國小 國中：福和國中、永和國中 | 擁有雙北公認的國中資優學府與優質國小。 | 為子女提供頂尖教育資源，學區價值極具抗跌性。 |
| 交通動線 | 步行 3-5 分鐘可達捷運永安市場站；近福和橋、64快速道路 | 捷運一站進北市，開車經福和橋快速抵達公館商圈。 | 尖峰時段周邊主要幹道車流較大，搭乘捷運通勤最效率。 |
| 用途 | 判斷 | 適合程度 | 核心考量原因 |
| 自住（首購/單身） | 極適合 | 高 | 19-25 坪低總價產品，輕鬆享受四號公園與捷運便利性。 |
| 自住（家庭換屋） | 極適合 | 高 | 3-4 房搭配永和國小、福和國中雙明星學區，極適合育兒家庭。 |
| 投資出租 | 相當適合 | 中高 | 鄰近永安市場站與台大公館，租屋需求非常旺盛，租金效益佳。 |
| 長期保值 | 強烈抗跌 | 高 | 四號公園綠地加持與永和明星學區，屬於雙北剛性極強的地段。 |
| 未來轉手 | 流動性佳 | 高 | 永和區純住宅零店面優質中古社區稀有，二手市場接手力道強。 |
以陪同許多買方實地看屋的經驗，我建議您在出價購買「公園四季」前，先問自己「三個靈魂問題」：
總結建議：
公園四季非常適合「重視優質學區與休閒綠地的育兒家庭」、「偏好純住宅零店面單純環境的自住客」以及「看重永安市場捷運站便利性的首購族」。如果您需要的是全新極致奢華公設或雙向寬敞車道，建議多比較周邊新成屋；但若您追求的是成熟便利的生活機能、頂尖學區與極高抗跌保值性，公園四季絕對是永和區不可錯過的高質感中古社區。
Q1：公園四季適合有學區需求的自住家庭購入嗎？
A： 非常適合！社區劃分在永和國小以及福和國中、永和國中的優質學區範圍內，這兩所國中是大台北地區非常熱門的公立資優學府，對於重視孩子教育的家長來說具備極高的購屋吸引力。
Q2：社區的單車道規劃與充電樁政策在實務上有何影響？
A： 社區採用單車道（進出同道），設有紅綠燈感應號誌，車流順序排隊尚算順暢，但尖峰時段需稍加等待；充電樁部分目前社區規約明確不允許設置，電動車業主需倚靠周邊公有停車場或充電站。
Q3：買這個案子最需要注意什麼實務細節？
A： 第一是確認戶別面向與梯戶比（A~C棟同層3-7戶不等，採光面與等待電梯時間有差異）；第二是檢查產權與車位形式（確認為坡道平面或坡道機械）；第三則是評估18年屋齡之裝修預算。
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🏆 30年雙和房產活字典 您好，我是 吳志榮（證號：(91)登字005119號），現任 住商不動產永和雙和加盟店資深顧問。深耕中永和房市超過30年，從頂溪商圈、四號公園到景安捷運站，無論電梯大樓、華廈、公寓，甚至危老都更與產權問題，我腦海裡都有最精準的活地圖，能快速剖析行情。 我所屬的 都營團隊在雙和商圈深耕近30年，擁有7家分店、200位菁英經紀人，並創下連續15年蟬聯住商不動產新北市成交量冠軍的紀錄。結合團隊強大的E化電腦配對系統與我多年實戰經驗，不論資產估價或委託賣屋，都能提供最強資源後盾。 對我而言，房仲不只是撮合買賣，而是幫人在擁擠雙和裡找到安心歸屬的承諾。 👉 中永和買賣房屋，找最懂在地的吳志榮就對了！
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