深度開箱永和路一段「富綠地」社區！透視 30 年屋齡、17.72% 超低公設比與四號公園、頂級雙學區優勢，為您解析實價登錄行情、基地坪效與自住投資全方位評估。
「富綠地」座落於新北市永和區精華心臟地帶的永和路一段 8 號，鄰近捷運永安市場站與四號公園生活圈。社區基地面積達 428 坪，在寸土寸金、多為小基地窄巷的永和市區屬於難得規模完整的住宅社區。總戶數 183 戶、地上 14 樓規劃，公設比僅有極低的 **17.72%**，極高得房率使其長期以來都是在地換屋族與注重實用空間買家的熱門指名標的。
以實戰經驗來看，富綠地的核心價值在於「地段永恆性」與「絕版實坪效益」。坐擁永和國小與永和/福和雙明星國中學區，步行即可享受四號公園綠意與永安市場便利機能；然而，30 年的屋齡意味著購屋時必須預留一筆管線重拉與衛浴更新的裝修預算，且社區戶數規模中等、臨主要幹道，低樓層戶別需注意車流噪音影響。
| 項目 | 社區已知數據 | 房產顧問實務判斷 |
| 建案名稱 | 富綠地 | 永和路一段指標性華廈社區，市場知名度高。 |
| 建造執照 / 領照 | 約 83-85 年間領照（依屋齡 30 年推估） | 建議調閱建築圖輯確認結構設計細節與公共管線走向。 |
| 建築地點 | 新北市永和區永和路一段 8 號 | 永和主幹道門牌，地段保值性與抗跌能力極強。 |
| 土地使用分區 | 商業區 | 土地價值高，高容積率賦予未來都更危老想像空間。 |
| 起造人 / 營造 | 漢鼎建設 / 合興建設 | 在地早期建商，傳統 RC 結構施工紮實。 |
| 設計人 | 蔡錦宗建築師事務所 | 早期成熟中型社區規劃，注重格局方正與通風採光。 |
| 樓層規劃 | 地上 14 樓 / 地下層 | 中高樓層採光視野佳，單層梯戶配置尚屬合理。 |
| 棟戶規劃 | 總戶數 183 戶 | 戶數規模適中，管理費分攤合理且出入不致過於複雜。 |
| 主要用途 | 住家用（依登記為準） | 商業區土地需確認低樓層登記用途與實際使用現況。 |
| 構造種類 | RC（鋼筋混凝土） | 傳統 RC 耐震結構，交屋前著重檢視室內壁面與梁柱現況。 |
| 公設比 | 17.72% | 超低公設比，室內實坪空間極大，市場極具競爭力。 |
| 基地面積 | 428 坪 | 永和市中心少見超過 400 坪之完整街廓基地。 |
| 主力坪數/格局 | 2 房 ~ 4 房（主力 25 - 45 坪） | 格局涵蓋首購與換屋產品，主力為標準 3 房。 |
| 車位形式 | 坡道平面 / 坡道機械 | 地下室車位配比有限，需確認產權登記與抽籤管理規約。 |
| 類別 | 配備內容（現況實貌） | 實務觀察與買方提醒 |
| 門窗與隔音 | 早期鋁門窗 / 實木大門 | 臨永和路一段車流量較大，建議買方換裝高品質雙層氣密窗。 |
| 水電管線 | 早期 PVC/鍍鋅水管與電路 | 屋齡達 30 年，交屋後強烈建議全戶水電管線重新抽換更新。 |
| 衛浴廚具 | 傳統樣式（多已由前一手屋主翻新） | 應視現場交屋屋況清單為準，並特別留意浴廁排水與防水層。 |
| 公設項目 | 用途說明 | 實務觀察與管理評估 |
| 迎賓大廳/管理室 | 24 小時物業管理與收發件 | 基地達 428 坪，大廳空間相對氣派，管理維護成熟。 |
| 電梯與梯廳 | 樓層垂直動線與梯廳通道 | 電梯公設維護狀況良好，需留意保養紀錄與機坑維護。 |
| 中庭花園/廣場 | 社區內部休憩與綠化空間 | 428 坪基地保有內部中庭，提供住戶私密且安全散步空間。 |
| 垃圾集中區 | 專人處理社區垃圾與廚餘 | 需實地查看集中處通風、清潔頻率與有無異味防護機制。 |
富綠地最大賣點即為 17.72% 的超低公設比。對比現代新案動輒 34%-35% 的公設扣除，富綠地的坪效利用率高出近 17%，買到的每一坪都是實實在在的室內活動空間。
| 產品類型 | 目前可觀察格局特徵 | 房產顧問實務判斷 |
| 標準 2 房 | 實坪約 18-22 坪，擁有獨立客餐廳與完整雙人房。 | 無無用走道，可容納完整廚房與標準衛浴，空間完全不壓迫。 |
| 主力 3 房 | 實坪約 28-33 坪，雙陽台、房方正，前後採光。 | 主臥空間寬敞，客廳尺度充裕，極適合家庭客 long-term 居住。 |
| 大 4 房戶型 | 實坪可達 38 坪以上，適合三代同堂或多孩家庭。 | 永和市中心少有的實坪大四房，換屋族群指名度極高。 |
社區車位位於地下層，包含坡道平面與坡道機械兩種型態。
| 車位項目 | 重點說明 | 買方應確認事項 |
| 車位類型 | 坡道平面 / 坡道機械車位 | 需確認謄本係登記於「公設持分」或具備獨立建號。 |
| 規格與限高 | 早期規劃規格（機械車位限高/限重） | 擁有 SUV 或休旅車之買方，務必現場實測高度與承重上限。 |
| 車位配比 | 183 戶配比未達 1:1 | 部分戶別無車位，社區有無定期抽籤出租機制需查明。 |
顧問分析： 由於永和路一段與永安市場周邊停車位一位難求，若買賣戶別附帶坡道平面車位，其溢價能力與保值性將大幅提升；若無車位，步行至捷運站僅數分鐘，對大眾運輸族影響有限。
永和區整體房價因地狹人稠、剛性需求強勁，價格極具支撐力。富綠地憑藉優質地段與超低公設，成交價穩居區域中古華廈前段班。
| 項目 | 價格資訊（參考行情） | 專業房仲行情判斷 |
| 歷史成交均價 | 約 62 - 72 萬元/坪 | 依樓層高低、面向（臨路或面向中庭）有顯著價差。 |
| 全戶精裝修戶高點 | 可達 75 萬元/坪以上 | 水電已更新且裝潢維護良好的戶別，買方接手意願高、價格強勢。 |
| 未裝修/原始屋況 | 約 58 - 63 萬元/坪 | 價格相對親民，但買方需將每坪 8-10 萬元的翻新預算計入總成本。 |
| 目前市場掛售行情 | 釋出量極少（指名度高） | 183 戶規模住戶穩定，釋出多能快速被在地換屋族或買給子女者承接。 |
| 競品社區 | 產品條件 | 價格行情 | 相對本案優勢 | 相對本案劣勢 | 實務判斷 |
| 永安市場站周邊新大樓 | 屋齡 5-10 年 / 鋼骨或 RC | 85-98 萬/坪 | 外觀新穎、公設豐富、具鋼骨耐震 | 公設比高（34%）、單價與總價門檻極高 | 適合預算充裕、偏好現代飯店式管理的買方。 |
| 四號公園周邊老公寓 | 屋齡 40 年以上 / 無電梯 | 50-60 萬/坪 | 完全無公設比、總價門檻低 | 無電梯、無管理、耐震與維護相對較差 | 適合預算有限、追求極致低總價的純自住族。 |
| 富綠地（本案） | 屋齡 30 年 / 有電梯華廈 | 62-72 萬/坪 | 17.72% 超低公設、428 坪大基地、管理完善 | 屋齡需預留修繕費、臨主幹道稍有車音 | CP 值最高！實坪效益與地段兼具的實用首選。 |
| 生活面向 | 周邊條件 | 對自住買方的意義 | 實務觀察與提醒 |
| 捷運交通 | 步行可達捷運永安市場站 | 快速直達台北市心（古亭、東門、忠孝新生）。 | 永和路一段尖峰時段車流量大，開車出行需注意動線。 |
| 明星學區 | 永和國小、永和/福和國中 | 雙國中明星學區，九年一貫免煩惱。 | 學區極具保值效應，長期對房價形成強大支撐。 |
| 公園綠地 | 步行可達四號公園（國立台灣圖書館） | 提供雙北少有的萬坪綠意與閱讀休憩空間。 | 假日公園人潮多，生活品質相當優質高雅。 |
| 採買消費 | 永安市場、樂華夜市、連鎖超市 | 傳統採買與夜間美食兼備，機能無可挑剔。 | 臨近熱鬧商圈，離峰時段住家內部仍維持靜謐。 |
| 用途定位 | 專業判斷 | 適合程度 |
| 自住首購/換屋 | 實坪大、機能頂級、明星學區，非常適合重視生活品質的家庭。 | 極高 |
| 學區設籍置產 | 永和/福和雙國中熱門學區，設籍與出租雙重效益。 | 高 |
| 長期出租收益 | 捷運站周邊租屋需求強勁，實坪大容易吸引優質家庭租客。 | 中高 |
| 短期買賣轉手 | 房價走勢穩健呈階梯式上漲，非飆漲型預售案，適合長期持有。 | 中 |
買房需要理性與感性兼備，在決定出價購買「富綠地」之前，建議您先問自己以下三個靈魂問題：
顧問總結： 富綠地是永和區「實質坪效與地段價值」完美結合的代表作。如果您的核心訴求是永安市場捷運圈、四號公園綠意、明星雙學區，以及實打實的 17.72% 超低公設，那麼富綠地絕對值得您列為優先看屋與評估的重點社區。
答： 不會。永和路一段屬於新北市超精華地段，土地價值極高且周邊交易極度活躍。只要個人信用與財力正常，多數主要銀行針對該社區仍能提供 7.5 至 8 成的貸款成數。
答： 社區基地達 428 坪，總戶數 183 戶，規模夠大使得管理費能有效支應 24 小時管理與環境維護。雖然沒有健身房、游泳池等花哨公設，但基礎的大廳、電梯與中庭清潔都非常維護有素。
答： 重點請放在「水電現況」與「天花板/牆面防水」。建議帶專業房仲或驗屋人員查看是否有滲漏水痕跡，並確認社區管委會積立金是否充裕，以確保未來公共設施修繕無虞。
🏆 30年雙和房產活字典 您好，我是 吳志榮（證號：(91)登字005119號），現任 住商不動產永和雙和加盟店資深顧問。深耕中永和房市超過30年，從頂溪商圈、四號公園到景安捷運站，無論電梯大樓、華廈、公寓，甚至危老都更與產權問題，我腦海裡都有最精準的活地圖，能快速剖析行情。 我所屬的 都營團隊在雙和商圈深耕近30年，擁有7家分店、200位菁英經紀人，並創下連續15年蟬聯住商不動產新北市成交量冠軍的紀錄。結合團隊強大的E化電腦配對系統與我多年實戰經驗，不論資產估價或委託賣屋，都能提供最強資源後盾。 對我而言，房仲不只是撮合買賣，而是幫人在擁擠雙和裡找到安心歸屬的承諾。 👉 中永和買賣房屋，找最懂在地的吳志榮就對了！
上一篇
【新北永和】捷運頂溪站優質生活圈！鴻運金大廈 2-3房華廈實價登錄與社區深度開箱
下一篇
【新北永和】捷運永安市場站絕版超低公設！豪傑天下 1-4房華廈實價登錄與社區深度開箱
