🏠 央行房市政策鬆綁！第二戶房貸從6成升至7成，台南房市會回溫嗎？

🏠 央行房市政策鬆綁！第二戶房貸從6成升至7成，台南房市會回溫嗎？

2026年9月18日起，房市出現一項重要變化。

中央銀行在9月17日召開第三季理監事會議，宣布自然人「第二戶購屋貸款」最高成數由原本的 6成提高至7成，正式從9月18日起實施。

這是近年房市信用管制逐步調整後，市場相當關注的一項變化。

簡單來說：

🔴 過去：第二戶最多貸6成

🟢 現在：第二戶最高可貸7成

也代表原本需要準備 4成自備款，理論上最低自備款門檻下降到 3成。

例如一間總價 2,000萬元的房子：

• 原本6成：最高貸款1,200萬元
• 新制7成：最高貸款1,400萬元
• 資金差額：200萬元

對於正在「先買後賣」的換屋族來說，資金壓力確實可能明顯降低。

不過要特別注意：

7成是央行規定的最高成數，不代表每個人都一定能貸到7成。

實際核貸金額仍會受到銀行鑑價、收入、負債比、信用條件及銀行授信政策影響。

📍 那麼，這項政策對台南房市有什麼影響？

我認為可以從「交易量」與「房價」兩個角度來看。

① 第一個影響：換屋族的購屋能力會增加

這次政策最直接受惠的族群，並不是單純的投資客，而是：

「已經有一間房，準備換屋的人。」

過去最大的問題往往不是沒有收入，而是：

舊屋還沒賣，新屋卻必須先準備第二戶的高額自備款。

現在第二戶最高成數由6成提高到7成，相當於降低一部分短期資金壓力。

因此，我認為台南市場首先比較容易出現變化的，會是：

換屋需求、改善型住宅、家庭自住型產品。

📊 ② 第二個影響：台南「交易量」可能比「房價」更快反應

這一點非常重要。

目前台南房市並不是沒有需求，而是受到：

• 房貸條件
• 自備款壓力
• 銀行授信
• 買方觀望
• 買賣雙方價格認知落差

等因素影響，造成市場交易速度變慢。

台南市政府最新公布的6月住宅價格資料顯示，全市住宅價格指數較去年同期下降 2.20%，6月建物買賣移轉1,735棟，雖比5月增加14.52%，但仍較去年同期減少18.89%，顯示市場仍處於「盤整、觀望」階段。

因此，這次第二戶房貸放寬，我認為比較合理的解讀是：

「先刺激交易，再觀察價格。」

也就是說，短期內比較可能看到的是：

看屋增加 → 議價增加 → 成交量逐步回升

至於房價能不能因此重新大幅上漲，則還需要更多條件配合。

🏙️ ③ 台南不同區域，受到的影響也會不一樣

台南不是一個完全同質性的市場。

以目前市場結構來看，我認為這次政策對不同區域的影響程度會有所差異。

⭐ 東區／永康

這類成熟生活圈，本身就有大量自住、換屋需求。

尤其是：

東橋、復興、南紡、後甲、成大生活圈

如果原本因為第二戶貸款成數不足而延後換屋，現在資金條件改善，可能提高部分換屋族的進場意願。

而台南市政府6月資料也顯示，永康區建物移轉412棟，為當月全市最高；不過其中有相當比例來自新建案完工交屋，因此不能單純解讀成市場全面轉熱。

⭐ 南科／新市／善化

這一區比較值得長期觀察。

南科產業、就業與人口需求仍是台南房市的重要基本面之一，但目前市場仍有價格修正與交易量縮的現象。

因此這類區域未來更可能呈現：

「有產業支撐的自住需求」＋「區域供給量」

兩者共同決定房價表現。

台南市資料顯示，6月新市區住宅價格月增0.61%，但年變動仍為-1.61%；南科區域年變動則為-2.55%，反映目前仍屬於價格調整階段。

⭐ 安平／九份子／重劃區

這類區域則要更加注意「產品與價格」。

因為重劃區通常新案供給較集中，當市場資金環境緊縮時，買方議價能力往往會提高。

所以即使政策開始鬆綁，也不代表所有新案、所有社區都會同步上漲。

未來更可能出現：

好地段、好產品、有自住需求 → 比較容易成交

開價過高、產品同質性高 → 仍然需要修正價格

這也會讓台南房市的「區域分化」更加明顯。

🔍 那房價會不會因為7成房貸而大漲？

我的看法是：

「目前還不能這樣解讀。」

因為央行這次是局部鬆綁，而不是全面解除信用管制。

第二戶提高到7成，但其他房市信用管制仍然存在；同時銀行仍會依照自身授信政策審核。

而且目前台南房市仍處於盤整階段。

台南市政府最新資料指出，2026年第2季台南建物買賣棟數為4,835棟，較去年同期下降14.35%；同時新成屋交屋仍是市場交易量的重要支撐，永康區更受到新建案交屋帶動，成為當季交易量最高的行政區。

所以我認為：

「政策鬆綁 ≠ 房價立即上漲」

比較合理的觀察順序應該是：

第一階段｜買方信心回升

↓

第二階段｜換屋需求增加↓

第三階段｜成交量逐步回溫

↓

第四階段｜觀察價格是否止跌

只有當交易量、買方信心與價格逐步形成正向循環，才比較有機會看到更明顯的市場轉折。

🔮 我的台南房市觀察

這次央行將第二戶房貸由6成提高到7成，我認為可以視為：

台灣房市信用政策從「偏緊」開始出現彈性調整的重要訊號。

但目前還不到可以直接宣布「房市全面翻多」的程度。

對台南而言，我認為接下來最值得觀察的三件事：

① 第二戶房貸放寬後，成交量是否連續回升

② 銀行實際核貸是否普遍接近7成

③ 台南各區房價是否開始出現止跌與分化

這三個指標，比單純看「央行放寬1成」更重要。

🏠 給台南買方的一句話

政策開始鬆，並不代表要急著買房。

但如果你本來就有自住、換屋需求，現在確實是一個值得重新檢視資金規劃與市場選擇的時間點。

尤其是：

有自備款、有穩定收入、有明確居住需求的人，

現在可以開始認真看市場、比較價格、試算貸款。

因為房市真正的機會，通常不是來自「大家都在搶房子的時候」，而是來自：

市場開始出現變化，而你已經準備好了。

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🏢 經紀業：銘星格鼎不動產仲介經紀有限公司

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資料來源：中央銀行、臺南市政府地政局；市場數據以目前已公布資料為準。

本文為市場資訊整理與觀察，實際房貸條件仍依各銀行授信政策及個案條件為準。