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永和竹林路黃金地段華廈「龍鳳大樓」開箱！49年高屋齡、83戶純住宅與460坪高基地持份。在地專業地產顧問深度拆解明星學區、低公設實坪、都更價值與周邊競品，助您精準布局永和核心資產！
「龍鳳大樓」部位於新北市永和區竹林路179巷1號，地處永和最核心、發展最成熟的竹林路商圈靜巷內。社區總戶數約 83戶，屬於7層樓的電梯華廈（屋齡約 49年）。本案最大的亮點在於高土地持份、零/極低公設比，以及座落於永和最頂級的網溪國小與福和/永和國中明星學區。
核心優勢：
限制與實務提醒：
| 項目 | 社區詳細資訊 | 實務判斷 |
| 建案名稱 | 龍鳳大樓 | 永和竹林路傳統名宅華廈，在地指名度高、住戶結構穩定。 |
| 建造執照 / 領照 | 請依實際建物登記謄本為準 | 49年屋齡，買方應特別核對建物謄本之建築完成日與保存登記。 |
| 建築地點 | 新北市永和區竹林路179巷1號 | 竹林路靜巷門牌，鬧中取靜，兼具生活便利與居住寧靜度。 |
| 土地使用分區 | 住宅區 | 純住宅區規劃，無複雜商業行為干擾，居住環境相對純粹。 |
| 起造人 / 建設公司 | 私人（早期在地起造人） | 早期在地建商推案，無當代大型品牌光環，重點在結構現況與維護。 |
| 設計人 / 建築師 | 正義建築師事務所 | 70年代典型華廈格局規劃，重視通風、採光與採光天井。 |
| 營造公司 | 發泰營造 | 建議實地看屋查驗公用梯廳、結構柱體與外牆是否有裂縫或滲漏水痕跡。 |
| 樓層與棟戶規劃 | 總樓高 7 樓 / 總戶數 83 戶 | 7樓低總樓高華廈，梯戶比適中，電梯出入等待時間短。 |
| 主要用途 | 集合住宅 | 純住宅用途，住戶品質相對單純且戶數適中。 |
| 結構 / 公設比 | RC 鋼筋混凝土 / 極低公設比（約0-10%） | 實坪率極高，無花哨公設分攤，每一坪購屋預算皆花在室內坪數上。 |
| 基地面積 / 管理 | 460 坪 / 依社區管委會實際公告為準 | 460坪在永和屬大基地，持份坪數大；管理多採自主管理或定時清潔。 |
| 主力坪數與格局 | 23 - 42 坪（主力為 3 房） | 早期室內格局方正、無走道空間浪費，坪效極高。 |
| 車位形式與數量 | 無規劃地下車位或僅少數平面 | 戶數 83 戶無大量地下車位配置，用車族群需在周邊另租停車位。 |
| 類別 | 配備內容 | 實務觀察 |
| 門窗與隔音 | 早期鋁門窗 / 傳統防爆門 | 建議交屋後全面更換為高品質雙層氣密窗，提升隔音與氣密防潮效果。 |
| 水電管線 | 傳統PVC水管、早期電線配線 | 重中之重： 49年屋齡必須將全屋水電管線、總開關箱全面重新撤換拉線。 |
| 衛浴與防水 | 傳統單套/雙套衛浴 | 老屋衛浴防水層早已老化，裝修時務必施作全打底重做防水工程。 |
顧問提醒： 老屋買賣必須以「房屋現況說明書」與現場實體狀況為準。交屋前應重點檢查是否有海砂、滲漏水或結構龜裂問題，並預留裝修預算。
| 公設項目 | 用途 | 實務觀察 |
| 電梯設備 | 樓層垂直通達 | 需確認社區電梯是否已完成車廂與機芯更新，定期維護紀錄是否完整。 |
| 公用梯廳與樓梯間 | 通道與逃生動線 | 梯廳無過多裝飾，需注意是否有住戶堆置雜物，維修保養成本極低。 |
| 環保垃圾處理 | 依社區管委會規定（專人或專用垃圾袋） | 部分老華廈需由住戶自行等候垃圾車，買方需確認社區是否有專人代收垃圾。 |
「龍鳳大樓」產品以傳統 2 房至 4 房（主力 30-40 坪 3 房）為主，整體格局具有 70 年代建築的極高坪效特色：
| 格局型態 | 目前可觀察內容 | 實務判斷 |
| 2 房 (約 23-28 坪) | 格局方正，無過多走道虚坪 | 總價門檻較低，極度適合首購族與卡位明星學區的小家庭。 |
| 3 房 (約 30-38 坪) | 前後陽台、獨立廚房、房間皆可放雙人床 | 保值性最強的主力產品，實用坪數極大，住起來極舒適。 |
| 4 房 (約 40 坪以上) | 大尺度客餐廳、雙衛浴規劃 | 稀有釋出，適合追求大室內空間、需要多房間的換屋族。 |
本案屬於 49 年屋齡之早期華廈，社區未劃設現代化地下室坡道平面車位。
| 車位項目 | 重點規格與內容 | 買方應確認事項 |
| 車位類型 | 無劃設地下車位 / 巷道平面停放 | 社區無專屬地下停車場，用車需仰賴周邊租賃。 |
| 周邊替代停車 | 周邊公有停車場或月租停車場 | 步行 3-8 分鐘範圍內有網溪國小地下停車場或周邊巷弄月租車位。 |
| 用車族群評估 | 對無車族/捷運公車族極具優勢 | 省去每月 3,000-5,000 元的高額車位買斷與管理費負擔，適合大眾運輸族群。 |
(註：以下數據依據歷史成交紀錄與永和竹林路周邊中古華廈行情整理推估，實際成交價請以內政部不動產交易實價登錄為準)
| 項目 | 價格資訊（萬/坪） | 實務判斷 |
| 歷史成交均價 | 約 52 - 58 萬/坪 | 近年永和整體大盤強勁，竹林路地段支撐力道高，中古行情穩健攀升。 |
| 高樓層/含精裝修成交 | 約 60 - 65 萬/坪 | 若賣方已完成全室水電重拉與現代化精緻裝修，成交單價將明顯拉高。 |
| 目前市場二手掛售開價 | 約 62 - 68 萬/坪 | 屋主開價多已反映地段價值與低公設實坪優勢，議價需視屋況與裝修程度而定。 |
| 競品名稱 | 產品條件 | 價格帶/行情 | 相對本案優勢 | 相對本案劣勢 | 實務判斷 |
| 竹林路周邊 30年大樓 A | 屋齡約 30 年 / 電梯大樓 | 約 62-68 萬/坪 | 屋齡較輕、有地下車位 | 公設比較高（約 20-25%）、單價較高 | 適合一定要有車位且預算較充裕的買方。 |
| 頂溪商圈 新成屋 B | 屋齡 1-5 年 / 高樓大樓 | 約 85-95 萬/坪 | 新穎外觀、鋼骨結構、豐富公設 | 單價極高、公設比高（34%起）、總價門檻高 | 適合預算極充足、偏好現代化大樓的買家。 |
| 龍鳳大樓 (本案) | 屋齡49年 / 7樓華廈 | 約 55-63 萬/坪 | 超高實坪率、高土地持份、單價相對親民 | 屋齡老舊需翻修、無專屬停車場 | 適合看重實坪空間、學區機能與都更潛力的實務派買方。 |
| 生活面向 | 周邊條件 | 對自住買方的意義 | 實務觀察 |
| 市區生活圈 | 竹林路商圈、永和區公所生活圈 | 永和行政與商業核心，各類民生需求一應俱全 | 下樓走出靜巷即是繁華商圈，生活機能 100 分。 |
| 明星學區 | 網溪國小、福和國中/永和國中 | 雙和區最頂級明星學區，孩子就學無需設籍遠求 | 學區保值性極高，長期吸引注重教育的家長購屋。 |
| 採買與賣場 | 溪洲傳統市場、全聯福利中心、便利商店 | 採買新鮮食材與日常用品極為便利 | 傳統市場步行可達，早市人流多，生活氣息濃郁。 |
| 交通機能 | 多路線公車銜接頂溪捷運站、中正橋連通台北市 | 一橋之隔即達台北市中正區/大安區 | 出門搭公車轉乘捷運十分快速，通勤台北極具優勢。 |
| 用途 | 判斷 | 適合程度 |
| 首購自住 | 用較低單價與總價買到大室內空間與明星學區，CP 值高。 | 高 |
| 學區置產 | 為子女卡位網溪國小與雙和明星國中學區，需求常年穩定。 | 高 |
| 都更/資產耐力 | 460 坪大基地，土地持份大，長期具備危老/都更重建想像空間。 | 高 |
| 短期翻轉增值 | 需要扣除百萬級裝修成本，適合長期持有，非短期炒作標的。 | 中 |
陪同許多買方在永和看過老屋與華廈後，針對「龍鳳大樓」，我常建議買方先問自己三個靈魂問題：
總結： 「龍鳳大樓」是一座典型高實用性、頂級學區與高資產耐力的永和核心華廈。非常適合注重室內實用坪數、要給孩子頂級學區、且看重土地持份價值的實務派買方！
Q1：49年屋齡的大樓會不會很難申請銀行房屋貸款？
A： 永和竹林路屬於新北市超核心地段，土地價值極高。只要借款人信用良好、收入穩定，銀行給予的貸款成數與年限通常仍相當不錯（土地價值能給予良好支撐），但仍建議簽約前先找銀行進行預鑑價。
Q2：買這種老華廈最需要注意什麼成本？
A： 裝修基礎工程費！ 包括：1. 全屋水電管線重拉；2. 衛浴/陽台泥作防水打底；3. 門窗氣密更新。這三項是老屋入住不可省略的硬指標。
Q3：龍鳳大樓未來有都更重建的機會嗎？
A： 社區基地達 460 坪，在永和屬於非常優質的大基地。雖然老社區整合都更需要時間與住戶共識，但高土地持份與優質地段為其提供了極高的長期資產抗跌性與潛在價值。
長尾關鍵字： 永和龍鳳大樓實價登錄、竹林路華廈開箱、網溪國小學區房、永和低公設3房、永和老屋都更潛力
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🏆 30年雙和房產活字典 您好，我是 吳志榮（證號：(91)登字005119號），現任 住商不動產永和雙和加盟店資深顧問。深耕中永和房市超過30年，從頂溪商圈、四號公園到景安捷運站，無論電梯大樓、華廈、公寓，甚至危老都更與產權問題，我腦海裡都有最精準的活地圖，能快速剖析行情。 我所屬的 都營團隊在雙和商圈深耕近30年，擁有7家分店、200位菁英經紀人，並創下連續15年蟬聯住商不動產新北市成交量冠軍的紀錄。結合團隊強大的E化電腦配對系統與我多年實戰經驗，不論資產估價或委託賣屋，都能提供最強資源後盾。 對我而言，房仲不只是撮合買賣，而是幫人在擁擠雙和裡找到安心歸屬的承諾。 👉 中永和買賣房屋，找最懂在地的吳志榮就對了！
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