「永和世家」座落於新北市永和區竹林路193號，位於永和發展極度成熟的竹林路生活圈。社區總戶數僅 25 戶，屬於 7 層樓的純住宅電梯華廈。屋齡約 26 年，在永和寸土寸金、土地高度開發的環境下，「永和世家」憑藉著 221 坪的適中基地 與 18.71% 的絕版超低公設比，在區域中古市場中一直是高實坪自住客群的指名社區。
| 項目 | 社區詳細資訊 | 實務判斷 |
| 建案名稱 | 永和世家 | 永和竹林路指標性華廈社區，戶數單純，市場釋出率極低。 |
| 建造執照 / 領照 | 請依實際建物登記謄本記載為準 | 屋齡約 26 年，建議買方核對保存登記與竣工圖面。 |
| 建築地點 | 新北市永和區竹林路193號 | 竹林路主要幹道，商家林立，生活機能與交通成熟度極高。 |
| 土地使用分區 | 住宅區 | 單純住宅分區，相較於商業區少了一份雜亂，居住環境相對寧靜。 |
| 起造人 / 建設公司 | 勝治建設 | 在地深耕多年建商，品質依當時 RC 建築法規標準興建。 |
| 設計人 / 建築師 | 王勁台建築師事務所、林宗義建築師事務所 | 雙建築師聯合設計，採光面與空間配置考量相當扎實。 |
| 營造公司 | 右德建築 | 傳統鋼筋混凝土結構，建議現場查驗梯廳與地下室維護狀況。 |
| 樓層與棟戶規劃 | 地上 7 層 / 總戶數 25 戶 | 極低密度規劃！ 單層戶數少，居住環境單純，電梯幾乎無需等待。 |
| 主要用途 | 集合住宅 | 全社區為住宅用途，無商業店面混合干擾，進出安全好控管。 |
| 構造種類 / 結構 | RC 鋼筋混凝土 | 台灣主流耐震結構，改裝與內部隔間彈性高。 |
| 基地面積 | 約 221 坪 | 在永和華廈中屬於規模適中且完整的基地，非極小基地填縫建案。 |
| 建蔽率 / 容積率 | 請參閱使照圖面登記為準 | 適度的基地規劃，保證了住戶基本的通風與採光間距。 |
| 公設比 | 18.71% | 絕版超低公設！ 扣除公設後室內實坪極大，購屋資金發揮最大效益。 |
| 主力坪數與格局 | 主力為 3 房與 4 房（約 30-45 坪） | 產品規劃以自住換屋族為主，格局方正，無走道空間浪費。 |
| 車位形式與數量 | 升降平面車位 | 需搭乘升降梯下地下室停放於平面車位，兼具平面車位好停與空間利用優點。 |
| 類別 | 配備內容 | 實務觀察 |
| 結構與外牆 | RC 鋼筋混凝土結構、二丁掛磁磚外牆 | 26年屋齡，買方看屋時應特別觀察外牆窗框周圍有無滲水痕跡與壁癌。 |
| 門窗與隔音 | 早期傳統鋁門窗（多數戶別已更換氣密窗） | 臨竹林路幹道戶別，建議裝修時升級高品質雙層隔音氣密窗以確保安靜。 |
| 水電管線 | 早期原廠配置水管與電線 | 重中之重： 超過25年屋齡，交屋後強烈建議全室水電管線、總開關箱全面更換。 |
| 廚衛設備 | 歷任屋主自行更新裝修配備 | 目前二手交易皆屬中古屋現況，應以正式圖面與現場交屋清單為準，不宜單憑舊DM判斷。 |
| 公設項目 | 用途 | 實務觀察 |
| 門廳 / 梯廳 | 進出動線與信件收發 | 221 坪基地，大廳採簡約實用規劃，公設比僅 18.71%，空間全留給室內。 |
| 電梯設備 | 社區垂直交通設備 | 單層戶數少，電梯使用頻率低，需確認管委會保養紀錄與大修基金籌措狀況。 |
| 環保垃圾處理 | 社區垃圾集中處理區/專人維護 | 小社區需特別注意垃圾集中區的維護頻率與異味管理，確保生活品質。 |
「永和世家」受惠於 18.71% 的超低公設比，室內坪效表現極為突出：
| 格局型態 | 目前可確認/可觀察內容 | 實務判斷 |
| 3 房 (約 30 - 38 坪) | 前後陽台、獨立廚房、格局方正 | 坪效極高，相當於現代新建案 42-45 坪的居住空間感，自住主力首選。 |
| 4 房 (約 40 - 46 坪) | 雙面/三面採光、大客餐廳、邊間 | 稀有釋出大坪數戶型，室內使用空間充裕，適合區域換屋家族。 |
本案車位規劃為 升降平面車位：
| 車位項目 | 重點規格與內容 | 買方應確認事項 |
| 車位類型 | 升降平面車位 | 車輛由升降平台載運至地下室後，駛入傳統平面車位停放。 |
| 停放優勢與限制 | 停放時為平面車位，好停且不傷車 | 車長與車寬受限較少，但車高與總重量受限於升降梯承載能力（建議車高 1.8m 內、重量 2 噸內）。 |
| 維護與等待時間 | 需定期進行機械升降保養 | 尖峰時間若有其他住戶使用升降梯需稍作等待，買方應向管委會確認保養合約與近三年故障率。 |
| 戶數配比影響 | 25 戶小社區，車位數量有限 | 帶車位戶型在市場上具備強烈稀缺性與保值效果；無車位戶型則可利用周邊公有停車場。 |
(註：以下價格數據依據樂居與內政部實價登錄歷史成交紀錄進行整理推估，實際成交價請以最新實價登錄公告為準)
| 項目 | 價格資訊 | 實務判斷 |
| 早期歷史成交價 | 約 38 ~ 46 萬/坪 | 早期雙和區域整體房價基期較低時之成交紀錄。 |
| 近兩年成交均價 | 約 65 ~ 72 萬/坪 | 受惠於竹林路地段價值與絕版低公設優勢，行情穩健站上 6-7 字頭。 |
| 高點特殊戶行情 | 73 ~ 76 萬/坪 | 低樓層帶優質裝修或帶平面車位之戶別，成交單價表現亮眼。 |
| 市場掛售屋件開價 | 預期開價約 78 ~ 85 萬/坪 | 25 戶小社區釋出量極度稀少，屋主開價多參考周邊新案與頂級學區效應。 |
| 競品名稱 | 產品條件 | 價格帶/行情 | 相對本案優勢 | 相對本案劣勢 | 實務判斷 |
| 竹林路周邊華廈 A | 屋齡 30年 / 無管理 | 約 60 ~ 66 萬/坪 | 免收管理費、公設比更低 | 無電梯保養維護、無代收垃圾 | 適合預算極端有限、不需管理服務的買方。 |
| 環河東路電梯大樓 B | 屋齡 15-20年 / 大社區 | 約 72 ~ 80 萬/坪 | 屋齡較新、社區公設豐富 | 公設比 28-32%、距離竹林商圈稍遠 | 適合偏好飯店式管理、不在意實坪被公設吃掉的買方。 |
| 永和世家 (本案) | 屋齡26年 / 25戶 | 約 68 ~ 75 萬/坪 | 18.7%絕版低公設、竹林路黃金地段、明星雙學區 | 升降平面車位、小社區管理費分母小 | 適合極度追求室內實坪、單純住家環境與學區的自住派買方。 |
| 生活面向 | 周邊條件 | 對自住買方的意義 | 實務觀察 |
| 市區生活圈 | 竹林路商圈、永和區公所行政中心 | 雙和最繁華的商圈之一，連鎖店家與診所密集 | 走出門即享極致生活便利性，生活機能完全無懈可擊。 |
| 頂級學區 | 網溪國小、永和國中 / 福和國中 | 雙和區最頂尖的明星學區陣容 | 家長卡位設籍首選，九年國教接送輕鬆，資產抗跌性強。 |
| 商業採買 | 傳統市場、全聯福利中心、連鎖超市 | 採買新鮮食材與日用品極為方便 | 採買便利但竹林路上下班尖峰時間車流量大，出入需注意安全。 |
| 交通與停車 | 多路線公車行經，近網溪國小地下停車場 | 一橋過福和橋/中正橋即達台北市 | 搭乘公車轉乘捷運頂溪站或公館站均非常快速。 |
| 用途 | 判斷 | 適合程度 |
| 自住換屋/首購 | 用扎實的室內實坪買到竹林路商圈與明星學區，居住品質與空間極佳。 | 高 |
| 明星學區設籍 | 擁有網溪國小與永和雙國中雙重加持，卡位學區同時享有穩定的資產價值。 | 高 |
| 長期資產保值 | 221 坪適中基地且位於永和精華地段，低戶數與低公設提供強大抗跌防線。 | 高 |
| 短期買賣轉手 | 戶數少釋出稀有，需預留翻新裝修預算，適合中長期持有而非短期翻轉。 | 中 |
陪同許多買方在永和看過無數中古社區後，針對「永和世家」，我常建議買方下斡旋前先問自己三個靈魂問題：
總結： 「永和世家」是一座精華地段、極致實坪與頂級學區優勢非常鮮明的中古華廈社區。非常適合注重空間使用率、要給孩子頂級學區、且偏好戶數單純環境的實務派買方！
Q1：永和世家適合自住家庭嗎？
A： 非常適合。特別是偏好大室內空間的小家庭，18.71% 的超低公設比能讓每一分錢都花在實坪上，加上竹林路成熟機能與網溪國小、永和雙國中學區，自住舒適度極高。
Q2：買升降平面車位最需要注意什麼？
A： 看屋時務必確認車輛的「高度（車高）」與「載重限制」。此外，需向管委會詢問升降梯設備的定期維修保養紀錄，以及維修基金的分擔方式。
Q3：買這個 26 年屋齡的華廈最需要注意什麼？
A： 1. 檢視全室水電管線是否已更新；2. 確認臨竹林路戶別的氣密窗隔音效果；3. 了解 25 戶小社區的管理費收費標準與公用設備維護基金現況。
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🏆 30年雙和房產活字典 您好，我是 吳志榮（證號：(91)登字005119號），現任 住商不動產永和雙和加盟店資深顧問。深耕中永和房市超過30年，從頂溪商圈、四號公園到景安捷運站，無論電梯大樓、華廈、公寓，甚至危老都更與產權問題，我腦海裡都有最精準的活地圖，能快速剖析行情。 我所屬的 都營團隊在雙和商圈深耕近30年，擁有7家分店、200位菁英經紀人，並創下連續15年蟬聯住商不動產新北市成交量冠軍的紀錄。結合團隊強大的E化電腦配對系統與我多年實戰經驗，不論資產估價或委託賣屋，都能提供最強資源後盾。 對我而言，房仲不只是撮合買賣，而是幫人在擁擠雙和裡找到安心歸屬的承諾。 👉 中永和買賣房屋，找最懂在地的吳志榮就對了！
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