第二戶貸款放寬到七成，對房市有什麼影響？換屋族、房價與市場買氣一次看懂

第二戶貸款放寬到七成，對房市有什麼影響？換屋族、房價與市場買氣一次看懂

2026年房市信用管制再度出現調整。中央銀行宣布，自2026年9月18日起，自然人第二戶購屋貸款最高成數由6成提高至7成，也就是符合條件的購屋者，第二戶房屋最高可貸到房屋價值的70%。不過，這項政策並不代表每個人都一定能貸到7成，實際核貸金額仍會受到銀行鑑價、收入、負債比、信用條件及銀行授信政策影響。

那麼，**第二戶貸款放寬到七成，對2026年房市到底有什麼影響？**對換屋族而言，自備款壓力確實降低；對房市而言，則可能帶來交易量回溫，但是否進一步推升房價，仍要觀察資金流向與市場需求。

一、第二戶房貸7成到底代表什麼？

過去自然人第二戶購屋貸款最高成數曾受到較嚴格限制，2026年3月才由5成調升至6成，9月再進一步調高至7成。央行此次調整的理由之一，是希望協助第二戶房貸具有自己或家人自住需求的民眾，同時考量銀行不動產授信風險已逐步改善。

簡單來說：

• 第二戶最高貸款成數：6成 → 7成
• 自2026年9月18日起實施
• 仍然沒有寬限期
• 第三戶以上購屋貸款：維持3成
• 高價住宅貸款：維持3成
• 法人購屋貸款：維持3成

因此，這次政策並不是全面解除房市信用管制，而是針對第二戶購屋貸款進一步鬆綁。

二、第二戶貸款7成，自備款可以少多少？

這是購屋人最直接感受到的變化。

假設購買一間總價 2,500萬元的住宅：

原本貸6成：

2,500萬元 × 60％＝1,500萬元

自備款約需：

2,500萬元－1,500萬元＝1,000萬元

如果提高至7成：

2,500萬元 × 70％＝1,750萬元

自備款約為：

2,500萬元－1,750萬元＝750萬元

兩者相比，理論上自備款可以少準備 250萬元。這也是第二戶房貸放寬最直接的效果。

但要特別注意，這是以「銀行實際核貸至政策上限」及「鑑價與成交價相同」為前提。若銀行鑑價較低，實際貸款金額可能仍低於購屋人預期。

三、最大受惠族群可能是「換屋族」

第二戶房貸受到限制時，最容易遇到資金壓力的族群之一，就是先買後賣的換屋族。

例如：

原本住在一間3房住宅，但家庭成員增加，想換成4房；舊房子尚未出售，新房子卻必須先支付簽約款、工程款或交屋款。

過去第二戶貸款成數較低，代表換屋族需要準備更多現金。

如今第二戶最高成數提高至7成，等於降低部分資金門檻，可能讓部分換屋族更容易完成「先買後賣」的住宅配置。

央行過去也已針對具有實質換屋自住需求者提供協處措施，符合條件並與銀行切結者，可不受部分第二戶貸款限制；目前政策則進一步將一般第二戶貸款最高成數提高至7成。

四、第二戶房貸放寬，房市交易量會增加嗎？

從市場機制來看，貸款成數提高，最大的影響是降低購屋者的資金門檻。

原本因為自備款不足而暫緩買房的人，如果現在可以多貸一成，可能重新進入市場。

因此可能出現幾個變化：

1. 換屋需求增加

換屋族資金調度空間增加，可能提高看屋與購屋意願。

2. 中古屋交易活絡

換屋通常涉及「買新屋＋出售舊屋」，因此若交易增加，可能同時帶動中古屋市場。

3. 預售屋交屋資金壓力降低

部分已持有住宅、即將面臨新屋交屋的購屋人，也可能因此增加資金調度彈性。

4. 市場信心可能改善

政策從5成、6成逐步調整至7成，市場可能將其視為信用管制逐步微調的訊號。

不過，貸款放寬不等於房市一定全面復甦。房貸利率、房價、所得、銀行授信標準及整體經濟環境仍會影響購屋決策。

五、第二戶房貸放寬，房價一定會上漲嗎？

這是市場最關心的問題之一。

貸款成數提高，確實可能增加部分購屋者的支付能力，但房價是否上漲，不能只看單一政策。

房價仍受到：

• 區域供需
• 就業與產業發展
• 人口移入
• 建築成本
• 房貸利率
• 銀行授信
• 建商推案量
• 買方購屋信心

等因素影響。

央行在2026年9月的說明中指出，不動產貸款集中度已逐步下降，房市交易持續降溫，投機炒作減少，民眾看漲房價的預期也趨緩，因此這次是在信用管制成效持續顯現下，進一步調整第二戶貸款成數。

因此，第二戶房貸7成比較適合解讀為「降低部分購屋資金門檻」，而不是直接等同於房價一定上漲。

六、對竹南、頭份等區域房市有什麼值得注意？

以竹南、頭份這類具有產業、就業與自住需求的區域來看，第二戶房貸放寬後，可以特別觀察「換屋需求」是否增加。

例如：

首購小宅 → 換3房

舊公寓 → 換電梯大樓

小家庭住宅 → 換4房＋車位

這些需求與單純投資型買盤不同，通常更重視總價、生活機能、學區、交通及工作地點。

因此，房貸政策放寬後，市場未必是所有產品同步受惠，而可能先反映在自住需求較明確、總價相對容易負擔的住宅產品。

對賣方而言，也可以重新檢視物件定價與買方客群；對買方而言，則應把「貸得到多少」與「自己負擔得起多少」分開計算。

七、買第二戶房子，不能只看「可以貸7成」

即使政策允許第二戶最高貸7成，購屋前仍應做好完整財務試算。

建議至少確認5件事：

① 銀行實際鑑價多少？

成交價2,000萬元，不代表銀行一定以2,000萬元計算貸款。

② 實際核貸成數是多少？

7成是政策上限，不是每個申請人都保證核貸7成。

③ 每月房貸負擔多少？

第二戶沒有寬限期，代表本金與利息還款壓力都必須納入家庭現金流。

④ 舊房子是否能順利出售？

換屋族尤其要注意「先買後賣」期間的資金缺口。

⑤ 還有多少交易成本？

除了自備款，還有契稅、代書費、仲介服務費、裝潢、家具、搬家及可能產生的稅費等。

八、2026第二戶房貸7成，房市可能出現「量增價穩」的觀察期

從政策內容來看，這次並不是全面取消房市信用管制，而是針對第二戶購屋貸款進一步調整，同時維持第三戶以上、高價住宅及法人購屋等部分限制。

因此，後續房市可以觀察三個指標：

第一，看成交量。
第二戶資金門檻降低後，換屋及自住需求是否增加。

第二，看成交價格。
交易量回升之後，各區域實價登錄是否同步出現價格變化。

第三，看銀行授信。
政策上限提高，不代表銀行對所有申貸案件都採相同標準。

對一般購屋人而言，比起猜測房價會不會大漲，更重要的是重新計算自己的購屋能力。

結語：第二戶貸款7成，是降低資金門檻，不是購屋保證

2026年9月18日起，自然人第二戶購屋貸款最高成數由6成提高至7成，對換屋族及具有第二戶自住需求的家庭而言，確實增加了資金調度空間。

但「最高7成」不等於「一定貸7成」，也不代表房價必然上漲。實際購屋時，仍應把銀行鑑價、收入負債比、貸款利率、每月還款金額及舊屋出售時間全部納入評估。

如果你正在竹南、頭份、新竹等地換屋，現在更值得做的不是急著追價，而是先重新計算「舊屋能賣多少、新屋能買多少、貸款能核多少、每月能負擔多少」。

這樣才能真正看懂第二戶房貸放寬後，政策變化與自己的購屋條件究竟有什麼關係。