央行鬆綁第2戶房貸至7成：買方、屋主現在該怎麼做

央行鬆綁第2戶房貸至7成：買方、屋主現在該怎麼做

一、政策重點：

2026年9月17日，央行第3季理監事會決議利率維持不變，已連續10次凍漲；同時將自然人第2戶購屋貸款成數上限由6成調高為7成，並從9月18日起實施。第2戶依舊不能有寬限期，購地貸款則取消「切結限期動工」的規定。
以鑑價2,000萬的住宅為例，如果貸滿7成，可貸金額從1,200萬增加到1,400萬，自備款則從800萬降為600萬。不過，實際能核貸多少，還是由銀行依借款人的財務與信用條件決定。

二、鬆綁前後差異：

簡單來說，這次放寬的是「進場門檻」，而不是「持有成本」。自備款變少了，但沒有寬限期，每月從第一期起就要本息攤還，利息負擔也沒有下降。專家普遍認為，高利環境仍會壓抑買盤，房市短期內不容易全面回溫。

三、市場影響分析

■短期（3至6個月）

最直接的變化是換屋族的信心回升。過去想「先買後賣」的屋主，要準備4成自備款，常常卡在資金缺口；現在少了1成，換屋鏈比較有機會重新動起來。預期看屋量、詢問量會先增加，但成交量能否同步放大，仍要看銀行核貸的實際態度。

■中期（6至12個月）

市場可能出現分化：

▎自住型產品：學區、捷運沿線、生活機能成熟的中大坪數產品，會先受惠於換屋需求。

▎投資型產品：套房、小宅、偏遠重劃區，在高利率、無寬限期的條件下，吸引力仍然有限。

▎預售市場：建商購地限期動工的規定取消後，推案節奏會更有彈性，後續供給不一定減少，買方可選擇的產品反而可能變多

以台中為例

七期、單元十二、水湳等換屋熱區，本來就以「首購升級、小換大」為主力客群，這次政策對這類區域的中高總價產品最有利。但總價越高，7成貸款後的月付金額也越可觀，買方還款能力仍是成交的關鍵。

四、給購屋者的建議

現在：

先試算再看屋：到2至3家銀行做預審，確認實際能核貸幾成、利率多少。上限7成不代表每個人都拿得到7成。

▎用月付回推總價：沒有寬限期，每月本息攤還建議控制在家庭收入的三分之一以內。

▎趁議價空間還在：政策效果還沒全面反映到價格上，現在的議價空間通常比買氣回溫後大。

▎換屋族先規劃賣屋時程：「先買後賣」要把兩戶房貸同時繳的月數算進去，最好預留6至12個月的緩衝資金。

未來：

▎持續關注央行利率走向：如果日後降息，才是持有成本真正下降的時候。

▎以自住為核心：交通、學區、生活機能與轉手性，比短期漲幅更重要。

▎不要因為「自備款變少」就提高總價預算，務必保留緊急預備金。

五、給屋主的建議

現在：

▎不必急著大幅調漲售價：政策改善的是買方的進場能力，但高利率仍在，市場還不是賣方全面主導。價格過高會拉長銷售期。

▎鎖定換屋客群：房屋廣告可以強調「第2戶可貸7成」「換屋友善」「自備款門檻降低」，精準吸引換屋族。

▎準備好物件資料：包含屋況、周邊實價登錄、銀行鑑價參考，讓買方和銀行都能更快做決定。鑑價越漂亮，買方能貸到的金額越多。

未來：

▎觀察1至3個月的看屋量與成交量：如果帶看與出價明顯增加，再小幅調整售價策略。

▎屋主本身如果也要換屋，可以善用這次鬆綁「先買後賣」，但要評估同時持有兩戶的期間與資金壓力。

▎中古屋未來可能面對更多預售新案的競爭，屋況整理與合理定價是保持競爭力的關鍵。

六、結論：

這次鬆綁屬於溫和的政策調整：降低的是「換屋門檻」，不是「購屋成本」。對自住型換屋族來說是實質利多，但在高利率、無寬限期的條件下，市場比較可能是「量先溫和回升、價格持穩」，而不是全面大漲。

買方的重點是算清楚還款能力，把握目前的議價空間；屋主的重點是合理定價，精準鎖定換屋客群。雙方都不需要急，但應該開始準備。

（實際貸款條件請以各銀行核貸結果為準。）