不動產交易為什麼一定要做履約保證？從一件小農地買賣談三角簽風險

不動產買賣真正的安全，不只是簽約、收定金，而是「價金」與「產權移轉」能不能同步被控管。成屋履約保證主要是付款、價金保證，透過專戶管理交易款項，等流程完成後再撥付賣方，可降低一方惡意或意外造成的價金損失。

一通地主的求救電話，再次提醒履保的重要

這週，我接到一位地主打來的電話。他賣掉一塊小農地，總價不算高，因為急著處理，所以簽約時沒有想太多。案子由當地一間小型經紀業者處理，簽約當天看起來也都正常，部分價款已經收了，資料也備齊了。

但簽約後沒過多久，事情開始不對勁。

仲介打電話來說，買方態度不好、很難處理，要求解約，並要返還簽約款，且買方的身份，我聽起來，很像是人頭買方，可能預備賣給第三者。更讓人不安的是，這件交易沒有做價金履約保證，而且簽約時竟然還要求賣方簽本票給買方，卻沒有提供本票影本給賣方，應該是擔心如果轉賣他人沒有成功的話，給賣方的金額要求返還的理由。這樣的流程，我從業多年，真的很少看到。我聽完後，第一個判斷不是誰對誰錯，而是先看風險在哪裡。

這種情況最怕的，不是吵架，也不是解約，而是：萬一土地如果已經送件、過戶完成，賣方卻沒有確實拿到尾款。在花蓮，這類案件常發生在小農地、老屋、親友介紹、急售案件裡。因為總價不一定高，當事人容易覺得「應該沒關係」、「大家都在地人」、「不要把流程弄太複雜」。但不動產交易安全，看的不是總價高低，而是流程有沒有被制度保護。

定金不是履約保證，簽約款也不等於安全

很多人以為，買方有付一筆簽約款，交易就算穩了。其實不是。

民法第249條規定，定金在契約履行時可以返還或作為給付一部；若契約因可歸責於付定金一方不能履行，定金可能不得請求返還；若可歸責於收受定金一方不能履行，則可能要加倍返還定金。這代表定金有法律效果，但它不是履約保證。真正的問題在於，不動產買賣流程會牽涉：

• 簽約
• 用印
• 完稅
• 送件
• 所有權移轉
• 尾款給付
• 點交

買方依法有交付約定價金及受領標的物的義務，而買賣標的物與價金，除非法律、契約或習慣另有安排，原則上應同時交付。可是實務上，產權移轉與尾款給付中間，常常會有時間差。

這個時間差，就是風險。

尤其在沒有履約保證的情況下，如果地政士、經紀業者、買方之間的關係不夠透明，賣方很可能會陷入一種很被動的狀態：資料給了、印也蓋了、程序往前走了，但錢還沒真正安全進來。更不用說，如果交易過程中出現「疑似人頭買方」、「中間人想轉手賺差價」、「買方換人」、「要求賣方簽不明本票」這類狀況，就更應該停下來重新檢查流程。

不動產經紀業不是只要把雙方約出來簽約而已。經營仲介業務者在特定情況下，應公平提供雙方交易價格、契約內容說明、必要資訊與瑕疵告知等；若因可歸責於經紀業或經紀人員故意、過失造成交易當事人損害，也可能涉及賠償責任。

傳統三角簽 vs 價金履約保證

成屋履約保證的重點，是把交易價金及應支出款項，透過金融機構專戶匯入與支出，待買賣流程完成、買方取得所有權後，再將剩餘款項撥付給賣方，以降低一方惡意或意外造成他方價金權益損失。

簡單講，履保不是麻煩，而是把「信任」變成「制度」。

遇到類似情況，賣方應該怎麼做？

1. 先確認買方到底是誰

簽約前要確認登記買方、實際出資者、簽約代表人是否一致。
如果有人說「之後會換人」、「先用某某人簽」、「後面還有別的買方」，就要提高警覺。

不是所有換買方都有問題，但只要角色不清楚，風險就會提高。

2. 不簽不明本票、不簽空白文件

賣方如果已經履行備證義務，卻被要求另外簽本票，就一定要問清楚：

• 為什麼要簽？
• 本票金額是多少？
• 擔保什麼義務？
• 誰保管？
• 是否有影本？
• 契約是否有明確約定？

不清楚，就不要簽。
已經簽了，也要立即要求影本與書面說明。

3. 立即改採價金履約保證

若雙方仍要繼續交易，最好的方式就是改採價金履約保證。尤其是沒有貸款的交易，更要約定：
買方尾款必須在過戶前進入履保專戶。這樣賣方才不會陷入「產權已經移轉，但尾款還沒拿到」的危險狀態。

4. 重新檢查地政士流程

地政士不是只負責送件，更是交易安全的重要角色。賣方應該確認：

• 是否已送件？
• 是否完稅？
• 是否進入移轉登記程序？
• 目前文件在哪裡？
• 印鑑證明、權狀、用印文件由誰保管？
• 若交易暫停，是否能停止後續程序？

流程越接近移轉登記完成，賣方越不能只靠口頭承諾。

5. 申請地籍異動即時通

所有權人可以申請「地籍異動即時通」。內政部說明，民眾可透過地政事務所臨櫃、地政司數位櫃臺，或在新取得不動產時併同買賣移轉登記申請；若名下不動產遇到買賣、拍賣、抵押權設定、書狀補給等登記案件，會以簡訊或電子郵件通知。這不是萬靈丹，但可以多一道提醒。

6. 保留通訊紀錄與金流證明

遇到爭議，不要只在電話裡講。應保留：

• LINE 對話
• 電話紀錄
• 匯款憑證
• 契約影本
• 本票影本
• 收據
• 地政士往來紀錄
• 經紀業者名片與公司資料

日後若要調處、申訴或走法律程序，這些都是重要資料。

7. 必要時找縣市政府消保、地政單位或專業律師協助

交易有疑慮時，不要怕麻煩。該停止就停止，該調處就調處，該找專業就找專業。
不動產交易金額大、流程長，越早處理，越有機會把傷害降到最低。

花蓮在地實戰：越是熟人交易，越要把制度做完整

花蓮很多交易，不一定是都會區常見的大樓、透天，也常見農地、老屋、祖產、親族持分、急售土地。這些案件的特色是：人情比較多，正式文件反而容易被忽略。

有些屋主會說：「大家都認識，不用那麼麻煩。」
有些買方會說：「我很有誠意，先簽就好。」
有些中間人會說：「流程我都會處理，你不用擔心。」

但我做這行這麼多年，最想提醒大家的是：真正負責任的專業，不會叫你省略安全流程。

好的交易，不是簽得快，而是簽得清楚。
好的仲介，不是只會催成交，而是會把風險講在前面。
好的履約制度，不是讓人不信任彼此，而是讓彼此不用只靠信任。

常見問題

問：不動產買賣一定要做履約保證嗎？

答：法律不一定強制每一筆成屋買賣都要做履約保證，但實務上非常建議。因為履約保證可以把價金放在專戶控管，等過戶、稅費、點交等流程完成後再依約撥款，降低買賣雙方因金流或產權移轉時間差產生的風險。

問：沒有做履約保證，賣方最大風險是什麼？

答：最大風險是「產權已經移轉，尾款卻沒有確實收到」。尤其在資料已備齊、印鑑已用印、地政士已送件的情況下，如果尾款沒有進入安全控管帳戶，賣方會非常被動。

問：遇到疑似三角簽或買方要求解約，該怎麼辦？

答：先不要急著簽任何解約書或返還款項。應先確認契約約定、價金流向、是否已送件、目前產權狀態，並保留所有通訊與金流紀錄。必要時改採履約保證、請地政士停止後續程序，並向縣市政府消保或地政相關單位諮詢。

作者介紹

林偉彬，從事不動產相關工作多年，長期關注區域市場、交易安全、買賣流程與實價分析。希望透過持續書寫，把複雜的不動產問題，用更清楚、更容易理解的方式整理給讀者，幫助大家在面對買賣、委託、判斷市場與交易風險時，能看得更明白，也做出更穩健的選擇。