企業找廠，林口與龜山到底該怎麼選？

企業找廠，林口與龜山到底該怎麼選？

一、林口與龜山，為什麼企業找廠常常放在一起比較？

如果你是企業主，準備在北台灣找：

• 廠房
• 廠辦
• 倉庫
• 工業土地
• 物流基地
• 企業總部
• 擴廠基地

你很可能會同時看到：

林口、龜山、五股、泰山、新莊、蘆竹、大園。

其中林口與龜山尤其特殊。

因為兩地不只是行政區相鄰，產業與交通條件也高度連動。

例如林口工四工業區鄰近國道一號林口龜山交流道，物流與倉儲產業具有區位優勢；近期物流園區開發也持續增加。中央社 CNA

所以企業選址時，不能只看：

「新北市還是桃園市？」

而要看：

「這個基地能不能支撐企業的營運？」

二、企業選林口，通常在意什麼？

林口對企業最大的特色之一，是：

新北產業市場＋桃園產業鏈的交會位置。

對某些企業來說，林口具有幾個重要優勢。

① 接近雙北市場

如果企業客戶、管理階層或服務對象主要集中在：

• 新北
• 台北
• 基隆

林口的位置可能相對容易納入企業評估。

② 鄰近桃園產業聚落

林口不是一個孤立的產業區。

往南可以連結：

龜山 → 桃園 → 蘆竹 → 大園

往北則可以連結：

五股 → 泰山 → 新莊 → 土城

所以從企業供應鏈的角度來看：

林口其實是一個很有意思的「北北桃交界節點」。

③ 物流需求值得關注

對倉儲、物流、電商與配送型企業而言，交通效率非常重要。

近期龜山林口一帶的物流園區開發，也反映這個區域對物流產業的吸引力。中央社 CNA

三、那龜山又有什麼不同？

如果林口比較像：

「新北＋桃園的交界節點」

那麼龜山更具有：

「成熟產業聚落＋桃園製造業基地」

的特性。

尤其龜山工業區、華亞科技園區與周邊產業聚落，已經累積相當完整的企業生態。

從電子零組件、科技製造到物流倉儲，都可以看到企業進駐。

近期市場也持續出現龜山及林口一帶的廠辦與物流開發案，顯示企業對這個產業帶的空間需求仍然存在。中央社 CNA

四、企業如果是「製造業」，我會先看什麼？

假設今天來找我的企業是：

機械加工

電子零組件

自動化設備

金屬製造

PCB／電子供應鏈

那麼我會先問：

⚡ 電力需求多少？

🏗️ 廠房樓高多少？

🚚 40 呎貨櫃進得來嗎？

🏭 是否需要工廠登記？

🔥 消防條件能不能符合？

💧 有沒有特殊用水或排水需求？

📐 未來是否需要擴廠？

這些條件，比：

「林口比較好還是龜山比較好？」

重要得多。

五、如果是「物流／倉儲」，選擇標準又不同

物流企業通常不會把：

「生活機能好不好」

放在第一順位。

他們更在意：

高速公路

道路寬度

貨櫃車動線

裝卸空間

樓板載重

倉庫高度

碼頭

停車／待車空間

以及：

一天可以跑幾趟車？

這才是真正的營運成本。

所以同樣是 1,000 坪：

一間適合辦公室的廠辦，

跟一間真正適合物流的倉庫，

價值完全不同。

六、如果是「企業總部＋廠辦」呢？

這種企業的評估方式又不一樣。

可能會在意：

• 員工通勤
• 客戶拜訪
• 公司形象
• 辦公環境
• 停車
• 交通
• 鄰近機場
• 高速公路
• 生活機能

這時候：

林口與龜山都可能進入候選名單。

但最後仍然要回到：

企業真正需要的是什麼？

七、不要用「每坪價格」直接比較林口與龜山

這是企業找廠最容易犯的錯誤之一。

例如：

林口：

每坪比較貴。

龜山：

每坪比較便宜。

所以直接選龜山？

不一定。

因為企業真正應該算的是：

總營運成本。

包括：

土地／廠房成本
＋裝修
＋設備搬遷
＋物流
＋員工通勤
＋電力改善
＋消防
＋稅費
＋時間成本
＋未來擴廠成本

最後才是真正的：

企業選址成本。

八、我會建議企業用「5個問題」做第一輪篩選

Q1｜你的客戶在哪裡？

如果主要客戶在雙北，林口可能值得優先評估。

如果供應鏈與製造基地主要在桃園，龜山可能更容易銜接。

Q2｜你的物流模式是什麼？

每天：

3 台車？

還是：

30 台車？

甚至：

貨櫃車頻繁進出？

答案會直接影響選址。

Q3｜你需要多少電？

如果是高耗能製造：

電力條件可能直接決定某一塊土地能不能用。

Q4｜你多久要進駐？

如果：

半年內一定要使用。

那麼現成廠房的重要性可能大幅提高。

如果：

三年後才需要。

那麼工業土地與新建廠房就可以納入規劃。

Q5｜五年後需要多少坪？

這一題我認為非常重要。

因為：

企業今天找的不是今天的廠房。

而是：

下一個階段的營運基地。

九、林口與龜山，其實不是「二選一」

這也是我最想傳達的觀念。

很多企業找廠會問：

「Mike，林口好還是龜山好？」

我的回答通常會是：

先不要急著選區。

先把企業需求拆出來。

例如：

重點不是哪個行政區比較好。

而是：

哪一個基地最符合企業的營運模型。

十、Mike 阿源的選址邏輯

這也是我希望慢慢建立起來的服務方式。

企業找廠時，我不會先拿一堆物件給你看。

我會先了解：

企業做什麼？

↓

客戶在哪裡？

↓

供應鏈在哪裡？

↓

需要多少空間？

↓

電力／樓高／載重？

↓

貨車／貨櫃需求？

↓

工廠登記與法規？

↓

預算？

↓

進駐時間？

↓

未來五年？

最後才進入：

區位選擇 → 物件篩選 → 條件比較 → 現場勘查 → 談判

這才是我認為比較完整的：

企業找廠顧問流程。

結論

林口與龜山，其實不是兩個互相競爭的市場。

從企業選址角度來看，它們更像是：

同一條北北桃產業走廊上的兩個重要節點。

企業真正要做的，不是問：

「哪裡比較便宜？」

而是：

「哪個基地可以讓我的企業更有效率？」

因為廠房不是買來看的。

是要：

生產、倉儲、物流、管理、出貨、擴張。

最後甚至要支撐企業：

下一個五年。

🏭 蛋頭先生－黃啟源【Mike 阿源】

新北＋桃園工商不動產顧問

專注：

林口｜龜山｜五股｜泰山｜新莊｜樹林｜土城｜蘆竹｜大園｜中壢｜觀音｜楊梅

服務：

🏭 工業廠房買賣
🏭 廠房出租
🌏 工業土地
📦 倉庫／物流空間
🏢 企業找廠
📊 企業擴廠與選址分析

找廠房，不只是找坪數。

是替企業找到下一階段可以成長的基地。