賣房前一定要懂的九件事｜第一次賣房屋主必看的完整攻略

賣房前一定要懂的9件事｜第一次賣房屋主必看的完整攻略

第一次賣房，最怕的不是賣不掉，而是「明明可以賣得更好，卻因為一開始做錯決定，最後只能低價出售」。

很多屋主準備賣房時，第一個想法都是：「找一家房仲，把房子交給他就好了吧？」

但實際上，賣房並不是把鑰匙交出去這麼簡單。

從開價、委託方式、仲介選擇、銷售策略、房屋整理，到最後的議價與成交，每一個環節都可能影響最後的實拿金額。

尤其第一次賣房的屋主，常常不知道該怎麼判斷房仲，也不知道「專任約」與「一般約」到底有什麼差別，更容易因為開價錯誤，導致房子掛很久、最後被迫降價。

因此，如果你近期正準備賣房，以下這9件事，建議在簽委託契約之前先搞懂。

一、賣房第一關：專任約還是一般約？

這是很多屋主面對房仲時，第一個需要做的決定。

簡單來說：

專任委託通常代表屋主在約定期間內，將銷售權交由特定仲介處理。

一般委託則可以同時委託不同仲介銷售。

兩種方式各有優缺點，沒有哪一種一定比較好。

真正重要的是：你選的房仲，是否值得你把銷售主導權交給他？

二、不要只看「房仲品牌」，真正重要的是接案的人

很多屋主挑房仲時，第一個想到的是：「大品牌應該比較有保障吧？」

品牌確實可能提供制度、教育訓練與店面資源，但真正每天替你銷售房子的，仍然是實際承辦你的業務人員。

因此，比起只看店面招牌，更應該了解：

• 他做這一區多久？
• 最近成交過哪些類似物件？
• 手上有沒有潛在買方？
• 熟不熟悉附近行情？
• 是否願意提供完整銷售計畫？
• 如何安排廣告曝光？
• 是否願意與其他仲介合作？
• 看屋後是否會提供市場回饋？

一個熟悉區域、知道買方需求，而且願意積極經營物件的業務，對成交的影響可能比單純的品牌名稱更直接。

三、開價不是越高越好，真正重要的是「市場接受度」

這是賣房最容易犯的錯誤之一。

很多屋主都希望：「先開高一點，反正買方一定會殺價。」

這種想法可以理解，但開價過高也可能造成另一個問題：

真正的買方根本不進場。

房屋銷售初期，通常是市場測試的重要階段。如果價格與同區類似物件差距過大，可能造成：

• 看屋人數不足買方詢問降低
• 仲介降低推薦意願.網路曝光後缺乏點擊
• 房屋長期掛售

因此，與其問：「我的房子最高可以賣多少？」不如先問：「目前市場上的買方願意用多少錢買？」

四、房子的真正價值，不只是坪數與單價

買方看房時，不會只看「一坪多少錢」。同樣都是30坪的房子，樓層、屋齡、採光、格局、管理、停車位、捷運距離與社區條件不同，市場接受度就可能完全不同。

例如：

A物件捷運步行3分鐘、採光佳，但屋齡較高。

B物件屋齡較新、設備完整，但距離捷運較遠。

C物件坪數較大、有車位，但位於較安靜的住宅巷。

三間房子的買方可能完全不同。

所以專業的房屋銷售，不只是告訴市場「這間房子有多好」，而是要找出：「誰最需要這間房子？」

這就是所謂的客群定位跟買方圖像。

五、賣房前一定要知道自己的「真正底價」

很多屋主會把「開價」與「底價」混在一起其實兩者完全不同。

開價是你對市場提出的價格。

底價則是你在考量貸款、稅費、仲介服務費及其他成本後，自己真正願意接受的成交條件。

賣房前可以先算出：房屋成交價− 房貸清償− 仲介服務費− 是否房地合一稅− 稅費及相關成本− 其他必要支出＝ 實際可取得金額

這個數字非常重要。

因為屋主真正需要的，通常不是「成交價看起來很漂亮」，而是：最後實際拿回多少錢。

六、為什麼有些房子仲介一直推，有些卻很少人介紹？

這是很多屋主心中的疑問。

事實上，房仲每天手上可能同時有大量委託物件，不可能每間房子都用相同的時間與資源銷售。

因此，物件是否容易被推薦，通常與幾個條件有關：

七、簽委託契約前，這幾個條款一定要看清楚

不論專任約或一般約，都不要只看最後一頁簽名。至少確認以下內容：

• 委託期限委託方式
• 仲介服務費及提前終止的相關約定
• 廣告與行銷方式及帶看安排
• 同業合作及配案方式
• 價格調整方式和成交後相關費用

尤其是委託期限與解約條件，一定要看清楚。

如果對契約內容有疑問，也可以先請房仲逐條說明，不要在不了解內容的情況下急著簽約。

八、不要只想著「服務費可以不能再低一點」

很多屋主找房仲時，第一句就問：「服務費可以打幾折？」

服務費當然可以談，但更重要的是：你最後實際拿到多少錢？

例如：

A方案：成交價格比較高，但服務費正常。

B方案：服務費比較低，但成交價格也低很多。

真正應該比較的是：成交價 − 房仲服務費 − 其他成本 = 實拿金額

所以與其只盯著服務費，不如把注意力放在：如何讓房子成交在合理且符合自己需求的價格。

這才是賣房真正重要的事情。

九、房屋第一印象，真的會影響買方出價

最後一點，也是最容易被屋主忽略的一點：房子要先整理，再開始賣。

不要認為「反正買方最後都會重新裝潢，所以不用整理」。

賣房前，再問自己這5個問題

如果你真的準備出售房屋，在簽約之前，可以先問自己：

1. 我為什麼要賣？換屋、資金需求、投資獲利，還是單純想換生活圈？

2. 我最在意價格還是速度？兩者有時候需要取得平衡。

3. 我的最低實拿金額是多少？不要只看成交價。

4. 我選的房仲有沒有真正了解這個區域？熟悉市場比單純講話有信心更重要。

5. 如果三個月沒有成交，我願意怎麼調整？提前想好策略，遇到市場變化時比較不會慌張。

結語｜賣房不是把房子交給仲介，而是做好一場完整的市場策略

第一次賣房，最容易犯的錯，就是認為：「找到房仲，就等著買方上門。」

但真正影響房屋銷售結果的，往往從委託前就開始了。

委託方式、仲介選擇、開價策略、客群定位、房屋整理、網路曝光，以及最後的議價方式，都會影響成交結果。

因此，賣房之前不要急著簽約。先了解自己的需求，再了解市場行情，最後選擇適合自己的銷售方式。

因為賣房真正要選的，不只是「哪一家房仲」。而是：誰真正了解你的房子、了解市場，也願意替你的房子找到適合的買方。

做好前面的功課，至少能讓自己在賣房這件事情上，多一點主動權，少一點被市場牽著走。




裴著你買房 賣房 房地產顧問裴錦德

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