專業房產顧問深度解析中和安和路「大來賞」社區。含SRC鋼骨結構特色、實價登錄行情、大坪數格局坪效與車位條件分析，提供最客觀中立的自住與投資建議。
位於新北市中和區安和路167號的「大來賞」，在南勢角與景安雙生活圈交界處，一直以來都是區域內相當特殊的指標性中古社區。有別於現今市場主流的「高公設、小坪數、壓縮型格局」，大來賞主打 大坪數（3～5房）、超低公設比（僅約 20.52%），再加上中和中古屋極為罕見的 SRC鋼骨鋼筋混凝土結構，對於尋求紮實建築品質與高實用室內面積的換屋族來說，具有很高的吸引力。
核心優勢：
實務限制與提醒：
以下為「大來賞」社區的完整客觀數據與專業房仲解讀：
| 基本資料項目 | 社區實際內容 | 專業房仲實務判斷 |
| 建案名稱 | 大來賞 | 區域知名度高，屬於傳統大坪數純住宅型社區。 |
| 建造執照 / 領照日期 | 屋齡約 23 年（約 2003 年完工） | 屬於法規修訂後的建築，整體結構規劃相較傳統老公寓更具安全性。 |
| 建築地點 | 新北市中和區安和路167號等 | 鄰近景平路與南山路，兼具靜巷居住品質與主幹道便利性。 |
| 土地使用分區 | 住宅區 | 土地純粹度高，無商業區複雜行業進駐問題。 |
| 起造人 | 私人建築（業主委託興建） | 中古屋著重於現況維護與管委會運作，起造人影響相對有限。 |
| 設計人 | 黃宏輝建築師事務所 | 黃宏輝建築師擅長豪宅與精緻建築規劃，整體立面與外觀耐看。 |
| 營造公司 | 進煌營造 | 需現場觀察外牆抿石子、磁磚及地下室有無滲漏水維護痕跡。 |
| 樓層規劃 | 地上 13、14 樓 / 地下層 | 屬中高樓層集合住宅，高樓層採光與通風相當優良。 |
| 棟戶規劃 | 總戶數 99 戶 | 戶數適中，戶數不會過於龐大導致管理雜亂，維護費也能分攤。 |
| 主要用途 | 住家用 | 單純住家規劃，居住環境安靜，出入人口不複雜。 |
| 結構種類 | SRC（鋼骨鋼筋混凝土） | 本案最大賣點，耐震與韌性佳，中古大樓配置 SRC 相當罕見。 |
| 公設比 | 20.52％ | 極具優勢，買到的坪數多數反映在室內，坪效表現極佳。 |
| 車位形式與數量 | 車位數 129 個（高於總戶數 99 戶） | 車位配比達 1.3，部分戶別可雙車位，對家庭客是一大加分項。 |
| 主力坪數與格局 | 3房 ~ 5房（約 49.31 坪 ~ 113.66 坪） | 適合換屋族、三代同堂或需要大室內空間的買方。 |
| 類別 | 配備內容與規格 | 實務觀察與提醒 |
| 結構主體 | SRC 鋼骨鋼筋混凝土結構 | SRC 結構抗震韌性佳，但要注意中古屋梁柱結構處是否有舊有裂縫或油漆剝落，需分清是結構縫還是表面漆裂。 |
| 門窗與隔音 | 氣密窗、本體鋼木門 | 屋齡 23 年，部分住戶已自行更換為高規格複層氣密窗，看屋時建議留意臨安和路的隔音狀況。 |
| 衛浴與水電管路 | 當年交屋標準配備，無當層排氣 | 屋齡已超過 20 年，實務上建議買方交屋後重新規劃全屋水電管線與防水工程，確保未來居住安全。 |
| 公設項目 | 主要用途 | 實務觀察與評估 |
| 中庭花園 / 步道 | 住戶休憩與綠化 | 基地大小適中，中庭綠化能提供良好的採光棟距，維護狀況良好。 |
| 迎賓大廳與收發室 | 住戶出入管制與包裹收發 | 社區設有 24 小時物業管理，包裹代收與訪客管制運作相當成熟。 |
| 環保垃圾集中區 | 社區垃圾與資源回收 | 請務必實地走訪地下室垃圾集中區，觀察通風消毒與異味控管情形。 |
「大來賞」的格局以大坪數為核心，公設比僅 20.52%，室內幾乎沒有空間浪費。
| 產品類型 | 目前可確認 / 可觀察內容 | 專業房仲實務判斷 |
| 3 房產品（約 49～51 坪） | 具備完整獨立客餐廳、主臥套房與前後雙陽台。 | 室內實際使用坪數高達 38～40 坪，相當於現今新建案 55 坪以上的尺度，空間感非常寬敞。 |
| 4 房產品（約 56～67 坪） | 雙衛浴開窗、房間皆可放雙人床與完整衣櫃。 | 適合家庭成員較多的換屋族，客廳面寬夠大，整體動線順暢無暗房。 |
| 5 房/合併戶（約 82～113 坪） | 多衛浴、雙主臥規劃，具備豪宅等級的大空間。 | 適合三代同堂，唯獨總價會跨過高價住宅門檻，轉手時需看特定的高資產買方市場。 |
| 車位項目 | 重點規格與配置 | 買方應確認事項 |
| 車位類型 | 社區包含平面與機械車位 | 需於看屋時確認標的戶別搭配的是「平面車位」還是「機械車位」。 |
| 車位配比 | 129 個車位 / 99 戶（配比 1:1.3） | 車位總數高於戶數，社區內常有車位可供租賃或加購。 |
| 規格限制 | 若為機械車位，載重與限高需特別留意 | 若擁有 SUV、休旅車或車頂行李箱，務必現場實測車位長、寬、高與載重限制（一般限重 1,800~2,000kg）。 |
近一年區域房價隨捷運與整體大台北氣氛帶動，「大來賞」因具備 SRC 結構與超低公設比，價格表現相當穩健。
| 項目 | 價格資訊（實價登錄數據） | 專業房仲判斷與分析 |
| 歷史早期成交（5-10年前） | 約 36 ~ 42 萬/坪 | 早年買方持有成本低，目前多數屋主已有相當大的獲利空間。 |
| 近二年平均成交均價 | 約 46 ~ 50 萬/坪 | 房價跟隨中和區域大盤穩定上揚，屬於實打實的自住基本盤。 |
| 近期高點成交紀錄 | 5樓成交約 61.0 萬/坪（113/07） | 屋況良好、有精緻裝修且含優質車位的戶別，可拉高成交單價。 |
| 最新成交（114/08） | 4樓成交約 50.4 萬/坪（總價 2,836 萬含車位） | 總價帶落在 2,800～3,800 萬間，單價穩定維持在 50 萬元以上的水平。 |
| 市場二手掛售行情 | 開價多在 55 ~ 62 萬/坪 | 屋主開價會視室內裝修裝潢程度而定，買方議價時應將未來翻修成本一併算入。 |
| 競品名稱 | 產品條件與屋齡 | 價格帶 / 行情 | 相對大來賞優勢 | 相對大來賞劣勢 | 實務判斷 |
| 大來賞 | 屋齡 23 年 / SRC 結構 / 公設比 20.52% | 約 50 ~ 61 萬/坪 | 公設比極低、SRC結構、室內空間極大。 | 屋齡超過 20 年，外觀與公設較無新潮設計。 | 實用坪效派的首選，買到的都是實实在在的室內坪數。 |
| 弘韋雙禧園 | 屋齡約 9 年 / 鋼筋混凝土 / 中大坪數 | 約 59 ~ 65 萬/坪 | 屋齡較新、外觀現代、公設規劃較新穎。 | 公設比較高（約 32%），總價門檻拉更高。 | 預算較充裕、偏好相對新屋齡的換屋客群。 |
| 景安旭（預售屋） | 預售屋 / 現代建材 / 中小坪數 | 約 70 ~ 75+ 萬/坪 | 全新交屋、結構與建材配備最新、付款彈性。 | 單價高，室內坪數壓縮感較重。 | 適合首購族或低總價需求的買方。 |
| 生活面向 | 周邊條件與設施 | 對自住買方的意義 | 房仲實務觀察與提醒 |
| 交通出行 | 步行可達捷運景安站 / 南勢角站，鄰近台64快速道路。 | 雙捷運交會，開車銜接新店、板橋非常快速。 | 景平路與台64線尖峰時段車流量大，開車族需注意繞道與排隊時間。 |
| 日常採買 | 和平街傳統市場、興南夜市、全聯福利中心。 | 採買選擇極多，生活機能成熟度高。 | 採買便利的同時，鄰近夜市巷道晚間機車較多，需注意出入動線。 |
| 學區資源 | 中和國小、漳和國中。 | 九年一貫基本學區，接送距離適中。 | 屬區域一般學區，若有明星學區考量的家長需額外規劃設籍。 |
| 綠地休閒 | 周邊有社區公園與烘爐地風景區。 | 假日運動或往烘爐地登山運動極為方便。 | 靜巷居住品質佳，安和路車流量適中，不似主幹道噪音嘈雜。 |
| 用途類別 | 專業判斷與市場分析 | 適合程度 |
| 換屋自住 | 20.52% 的超低公設比讓室內使用空間巨大，且具備 SRC 耐震結構，極適合家庭自住。 | 高 |
| 長期置產 / 出租 | 由於總價較高且坪數大，出租投報率不如小坪數套房，但客群穩定（多為優質家庭租客）。 | 中 |
| 短期買賣轉手 | 總價帶較高（2,800萬–3,800萬），受限於買方自備款與央行信用管制，轉手流動速度較慢。 | 低 |
以陪同學員與買方看過無數中古大樓的經驗，在考慮「大來賞」時，請先問自己三個靈魂問題：
總結建議：
如果你是重視室內實用坪數、注重建築結構（SRC）、需要 3–4 房空間且希望生活機能成熟的自住換屋族，「大來賞」是非常紮實且 CP 值極高的選項；但若你是預算有限的首購族、或是追求全新奢華公設的中產階級，建議多看周邊的新建案。
Q1：大來賞屋齡已經 23 年，SRC 結構真的有比較好嗎？
A： 是的。在 20 年前的建案中，多數僅使用普通 RC（鋼筋混凝土）。大來賞採用 SRC（鋼骨鋼筋混凝土），優點在於結構具備更佳的韌性與抗震能力。只要社區管委會維護得當、沒有結構性大修，SRC 建築的壽命與耐震表現是非常優異的。
Q2：這個社區公設比才 20.52%，會不會代表什麼公設都沒有？
A： 中古大樓的公設比低，主要原因是早期法規未將過多的公設面積（如超大梯廳、多餘設施）計入主建坪之外。大來賞依然保有基本的迎賓大廳、中庭綠化與環保垃圾集中區，屬於「把每一分錢都花在室內」的實用型社區。
Q3：買大來賞最需要注意的眉角是什麼？
A： 「總價帶與裝修成本」。由於坪數大，成交總價常落在 2,800萬–3,500 萬間，需留意銀行鑑價與個人貸款成數上限。此外，建議將室內水電更新的費用納入買房總預算中評估。
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🏆 30年雙和房產活字典 您好，我是 吳志榮（證號：(91)登字005119號），現任 住商不動產永和雙和加盟店資深顧問。深耕中永和房市超過30年，從頂溪商圈、四號公園到景安捷運站，無論電梯大樓、華廈、公寓，甚至危老都更與產權問題，我腦海裡都有最精準的活地圖，能快速剖析行情。 我所屬的 都營團隊在雙和商圈深耕近30年，擁有7家分店、200位菁英經紀人，並創下連續15年蟬聯住商不動產新北市成交量冠軍的紀錄。結合團隊強大的E化電腦配對系統與我多年實戰經驗，不論資產估價或委託賣屋，都能提供最強資源後盾。 對我而言，房仲不只是撮合買賣，而是幫人在擁擠雙和裡找到安心歸屬的承諾。 👉 中永和買賣房屋，找最懂在地的吳志榮就對了！
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