【新北永和開箱】保安永平名門評價：永平國小學區華廈！11.42%極低公設比、坡道平面車位與實價登錄行情全解析

發佈時間：2026/10/02 · 更新時間：2026/10/02

【新北永和開箱】保安永平名門評價：永平國小學區華廈！11.42%極低公設比、坡道平面車位與實價登錄行情全解析

開箱新北永和永平路電梯華廈「保安永平名門」！鄰近永平國小與樂華夜市，主打罕見11.42%極低公設比與坡道平面車位。由專業地產顧問吳志榮為您深度解析優勢、實價登錄行情與買房實務注意事項！

1. 前言與實戰觀察

位於新北市永和區永平路 246 號的保安永平名門，是永和核心生活圈內極具實用價值的成熟華廈社區。永和區以地狹人稠、發展成熟著稱，近年新成屋公設比普遍動輒 33% 至 35% 以上，買方在購屋時往往需花費大量預算購買公共設施。相較之下，保安永平名門憑藉 11.42% 的極低公設比，成為許多注重「實用室內面積」與「得房率」買方的口袋名單。

從第一線實戰角度觀察，保安永平名門的核心優勢在於「極高室內得房率、成熟生活機能與優質學區環境」。社區座落於永平路，鄰近永平國小、永平高中國中部與頂溪國小（雙語），周邊有樂華夜市商圈與仁愛公園，兼具文教氛圍與便利採買。然而，買方進場前也需留心實務限制：屋齡已達 37 年，交屋後需預留基礎水電管線重拉與內部裝修預算；此外，社區總戶數僅 29 戶，屬小型華廈，雖然環境單純，但需留意社區公共基金與公共區域養護的分攤維護狀況。

2. 社區基本資料

以下為「保安永平名門」社區的已知與實務登記基本資料，透過房產顧問視角為您解讀各項指標的實質意義：

資料項目	基本資訊內容	實務判斷與專業解讀
建案名稱	保安永平名門	永和永平路成熟電梯華廈，主打低公設與實用生活空間。
建築地點	新北市永和區永平路 246 號	位於永平路主要路段，地段成熟，往來樂華夜市與仁愛公園皆相當便利。
建造執照 / 領照	依官方竣工圖冊與權狀登記為準	屋齡約 37 年（成屋社區），建物結構與生活圈機能均已成熟發展。
基地面積	約 225 坪	小型基地華廈，社區結構簡單，生活環境相對單純。
土地使用分區	住宅區	單純純住宅區規劃，遠離大型商業區干擾，居住品質純粹。
起造人 / 建設公司	私人（區域合建）	早期區域在地合作興建，格局設計講求務實與高得房率。
設計人 / 建築師	許貴金建築師事務所	擅長早期住宅規劃，空間分配方正，極少過道空間浪費。
營造公司	合興建設工程	老牌營造背景，整體結構歷經數十年考驗依然維持一定穩健度。
樓層規劃	地上 7 層 / 地下層規劃	7 樓中低樓層華廈，居住壓迫感低，垂直通行負擔小。
棟戶規劃	總戶數 29 戶	戶數少且單純，出入人員不複雜，但需關注公共維護費用分攤。
主要用途	集合住宅	登記為主要住宅用途，無複雜店面進出問題，社區單純。
結構種類	RC（鋼筋混凝土）	7 樓華廈 RC 結構，耐震度與結構整體表現穩定。
建蔽率 / 容積率	依土地使用分區法定規範為準	早期建蔽率與開發強度符合當時規範，前後棟距與採光維持一定水準。
公設比	11.42%	極核心優勢！極低公設比，室內得房率極高，坪數花在刀口上。
車位形式與數量	坡道平面車位	區域稀有優勢！早期華廈配備坡道平面車位極具保值性與實用性。
主力坪數與格局	主力 2 房 - 4 房（約 25 - 45 坪）	得房率極高，室內實際使用空間顯著大於同權狀坪數之新成屋。

3. 建材與公設配備

保安永平名門為典型的低公設電梯華廈，公設極度精簡，沒有過多公設養護的財務負擔：

社區建材配置觀察

類別	配備內容與規劃方向	實務觀察與顧問提醒
門禁保全	傳統感應門禁、基礎監控設備	社區採用電梯磁扣與門禁管理，應看正式圖面或交屋清單，不宜單憑舊文宣判斷。
廚具設備	傳統獨立式廚房、天然瓦斯規劃	獨立廚房有效隔絕油煙，交屋前應仔細檢查天然瓦斯管線與排煙狀況。
衛浴設備	標準衛浴配置	中古屋交屋建議重新施作防水層，並檢查管道間排氣與水壓。
門窗與外牆	傳統鋁門窗、外牆馬賽克/二丁掛磚	37 年屋齡看屋時需特別觀察窗框周圍有無滲水痕跡與牆面維護狀況。

社區公設項目與實用性評估

公設項目	用途說明	實務觀察與評估
電梯設備	7 樓垂直運輸梯	戶數少，電梯使用率不擁擠；需注意電梯維護保養紀錄與定期更新計畫。
樓梯間與梯廳	公用通行與逃生動線	梯廳維持乾淨無雜物放置為管理重點，維護良好能提升社區整體質感。
垃圾處置	住戶垃圾清理空間	小基地華廈需注意垃圾集中管理方式與清潔專人清運時間，確保無異味問題。

4. 格局與坪效觀察

得益於 11.42% 的極低公設比，保安永平名門的室內坪效表現超越絕大多數現代建案：

產品類型	目前可確認 / 可觀察內容	實務判斷與顧問建議
2 房產品	權狀約 22 - 26 坪，室內坪數極實用	具有客廳、臥室、陽台的基本生活分區，臥室空間充裕，放雙人床不擁擠。
標準 3 房	權狀約 30 - 36 坪，自住主力產品	實質使用面積相當於新成屋 40-45 坪，客餐廳尺度大，居住品質優良。
大 4 房產品	權狀約 38 - 45 坪，適合三代同堂	室內可使用空間超過 30 坪以上，空間好規劃，適合換屋與家庭成員多的買方。

格局優缺點實戰分析

優點： 得房率近 9 成！幾乎沒有虛坪浪費，室內房間、客廳與廚房空間均相當寬敞，採光面通常完整。
限制： 早期建築部分衛浴可能未開窗，或存在樑柱位置顯眼之狀況，需透過後續室內裝修規劃收納與天花板設計來改善。

5. 車位條件與專業分析

永和區巷道較狹窄，停車空間極為珍貴，保安永平名門配置坡道平面車位是一大加分項：

車位項目	重點與規格	買方應確認事項
車位型態	坡道平面車位	車輛進出方便，免去機械維修與等待時間，屬於市場最受歡迎的車位類型。
車位規格	標準平面車格	大型休旅車、SUV、高車頂車款皆可輕鬆停放，無限高與車重限制疑慮。
車位配比	總戶數 29 戶，車位數量有限	車位並非每戶皆有配屬，看屋時需確認謄本是否有標示獨立車位產權或分管協議。

車位條件對買方的影響：

有車族買方： 若購入戶別附帶坡道平面車位，在永和極具稀有性與轉手保值優勢。
無車族買方： 若購入無車位戶別，可降低總價門檻；若有停車需求，需考量周邊公民營停車場（如仁愛公園地下停車場）之月租排隊狀況。

6. 目前出售行情與實價登錄分析

永和區中古華廈因得房率高、生活機能強，價格具備堅實的剛性支撐：

項目	價格資訊（實價登錄估算）	實務判斷與市場解析
近 1-2 年成交均價	約 58 - 66 萬元 / 坪	受惠於永和區域大盤上漲與低公設優勢，單價表現穩定走揚。
歷史成交價格帶	約 42 - 52 萬元 / 坪（早期）	早期購入之業主持有成本低，社區轉手釋出量並不頻繁。
目前市場掛售行情	3 房總價約 1,900 萬 - 2,500 萬元	總價切中永和首購與換屋自住族群的預算帶，整體去化速度維持一定水準。
高點特殊戶行情	低樓層帶精緻裝潢戶或附平面車位戶	若帶有現代化全新裝潢或附帶稀有坡道平面車位，單價容易拉出溢價。

房產顧問行情解析：
保安永平名門戶數少、釋出率低。評估出價時，建議參考永平路、中山路一段及永平國小周邊屋齡 30-40 年、公設比 15% 以下之電梯華廈最新成交實價作為出價基準。

7. 周邊競品對比

將保安永平名門與周邊不同型態的住宅產品進行客觀對比：

競品名稱 / 類型	產品條件	價格帶行情	相對本案優勢	相對本案劣勢	實務判斷
永平路周邊老舊公寓	屋齡 40-50 年 / 無電梯	46 - 55 萬/坪	零公設比、總價門檻較低、無管理費	無電梯需爬樓梯、無公共管理、無車位規劃	適合預算極為有限、願意爬樓梯換取低總價的買方。
仁愛公園周邊新成屋	屋齡 5-12 年 / 高公設	75 - 85 萬/坪	外觀新穎、公設豐富、具全天候保全	公設比高（33-35%）、總價門檻高出許多	適合預算充裕、重視大樓外觀與現代公設之買方。
保安永平名門	屋齡37年/華廈/公設11.42%	58 - 66 萬/坪	11.42%極低公設、實坪極大、坡道平面車位	屋齡較舊需預留翻修費、戶數少無大型公設	適合看重實坪得房率、重視學區與便利生活機能的務實買方。

8. 生活機能與環境分析

保安永平名門位於永和文教與休閒核心圈，生活機能非常充沛：

生活面向	周邊條件	對自住買方的意義	實務觀察與環境提醒
市區生活圈	永平路 / 中山路一段商圈	散步即可達各類餐飲、診所與民生商家	生活便利度極高，但主要幹道尖峰時段車流量較大。
優質學區	永平國小、頂溪國小(雙語)、永平高中國中部	涵蓋優質小學與中學學區，就學選擇多	明星學區具備堅強的設籍需求，對房價形成強烈支撐。
休閒綠地	仁愛公園	永和萬坪綠地公園，運動休憩極佳去處	步行即可抵達公園，提供優質的親子與高齡運動空間。
商圈採買	樂華夜市、全聯福利中心、傳統市場	生鮮食材採買便利，夜市外食選擇多	鄰近樂華夜市，外食極方便；永平路段可享有適度距離，避免夜市直接噪音。
交通通勤	鄰近捷運頂溪站與未來萬大線站點	聯外橋樑多，往返台北市中正、大安區迅速	捷運與公車路網完善，通勤台北市中心相當便利。

9. 自住與投資定位分析

針對不同的購屋需求，保安永平名門的適合程度分析如下：

用途	判斷	適合程度
自住成家	超高得房率、有電梯、周邊學區與公園完整，非常適合家庭長期居住	極高
首購換屋	以合理的總價買到實質大空間，適合看重室內使用面積的務實買方	高
投資出租	鄰近學區與商業區，租務需求穩定，高實坪格局容易吸引優質家庭租客	高
短期增值	成熟中古華廈房價走勢平穩，無短期暴利題材，適合中長期保值置產	中

10. 實戰成交經驗觀察與結論

作為長期深耕永和地區的不動產顧問，當我陪同買方現場實地看「保安永平名門」時，我會提出以下三個靈魂問題供買方評估：

你是否看重「室內實際使用坪數」，並願意選擇 11.42% 極低公設比來替代現代化豪宅公設？
如果你希望花下去的每一分錢都買在腳踏實地的室內空間，而不是公設走道，這座社區能給你現代新案無法比擬的實用坪效。
你能否接受 37 年的屋齡，並在購屋總預算中預留 150-200 萬元的水電管線與裝修翻新費用？
中古華廈結構實在，但水電管線與裝潢多半老舊。交屋後進行一次徹底的基礎工程更新，住起來的舒適度與安全性將大提升。
在出價前，你是否已經仔細核對產權謄本（如車位標示）與社區管理維護紀錄？
看屋時需確認梯廳狀況與管理費收支情形，確認戶數少的社區運作正常，以確保日後維護順暢。

總結：
保安永平名門適合看重永平國小與樂華夜市生活圈、極度追求高得房率實用空間，且預備有裝修預算的自住首購與換屋家庭。

11. 常見問題（QA 專區）

Q1：保安永平名門適合自住嗎？37 年屋齡會不會有結構疑慮？

A：非常適合自住！社區為 7 樓低樓層 RC 結構，整體結構負擔較輕。11.42% 的極低公設比提供了極大的室內坪數，只要在交屋後針對水電管線進行重新抽換與基礎防水翻修，居住品質與安全性依然相當優良。

Q2：這類小型華廈（29戶）在管理上需要注意什麼？

A：戶數少的華廈環境安靜單純，但公共基金相對有限。看屋時應向房仲或賣方了解社區管理費收取標準、公積金餘額以及電梯定期保養維修紀錄，以評估未來的公共維護狀況。

Q3：購買保安永平名門最需要注意什麼細節？

A：首要重點是預留內部裝修預算，中古屋建議重新施作水電與防水；其次是若買帶車位的戶別，務必確認謄本上的公設持份與車位分管協議標示，確保車位產權清晰。

專業房務與買賣諮詢

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中永和房屋資訊站住商不動產吳志榮

🏆 30年雙和房產活字典您好，我是吳志榮（證號：(91)登字005119號），現任住商不動產永和雙和加盟店資深顧問。深耕中永和房市超過30年，從頂溪商圈、四號公園到景安捷運站，無論電梯大樓、華廈、公寓，甚至危老都更與產權問題，我腦海裡都有最精準的活地圖，能快速剖析行情。我所屬的都營團隊在雙和商圈深耕近30年，擁有7家分店、200位菁英經紀人，並創下連續15年蟬聯住商不動產新北市成交量冠軍的紀錄。結合團隊強大的E化電腦配對系統與我多年實戰經驗，不論資產估價或委託賣屋，都能提供最強資源後盾。對我而言，房仲不只是撮合買賣，而是幫人在擁擠雙和裡找到安心歸屬的承諾。 👉 中永和買賣房屋，找最懂在地的吳志榮就對了！

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