什麼是「實坪制」？如果台灣實行實坪制，對房價會有什麼影響？

什麼是「實坪制」？如果台灣實行實坪制，對房價會有什麼影響？

買房時，很多人會發現房屋權狀寫著「總坪數40坪」，但實際走進室內，卻感覺沒有40坪這麼大。原因就在於台灣目前住宅交易面積通常包含主建物、附屬建物與共有部分，也就是大家熟悉的「公設」。

因此，「實坪制」近年一直是房市討論的熱門議題。支持者認為實坪制可以讓房屋價格更加透明，買多少坪就清楚知道實際可以使用多少空間；但反對者則認為，即使改成實坪制，電梯、樓梯、機電設備、公共空間等仍然需要成本，不可能憑空消失。

那麼，如果台灣真的實施實坪制，**房價會下跌嗎？公設會消失嗎？小宅與大坪數住宅誰受到的影響比較大？**以下一次說清楚。

一、什麼是實坪制？

簡單來說，實坪制就是以房屋實際可以使用的面積作為主要計價與揭露基礎，讓購屋人更清楚知道自己買到多少室內空間。

目前台灣房屋權狀面積通常可以拆成：

• 主建物：房屋主要室內空間
• 附屬建物：例如陽台等
• 共有部分：電梯、樓梯間、公共走道、機電空間等

因此，假設一間房屋權狀總坪數為40坪，可能不是代表室內真的有40坪。

例如：

總坪數40坪＝主建物25坪＋附屬建物2坪＋共有部分13坪

這時候購屋人真正感受到的室內空間，主要就是25坪主建物加上部分附屬空間。

這也是為什麼市場上常會出現「權狀坪數很大，但室內空間沒有想像中大」的問題。

二、實坪制是不是代表「公設不用買」？

不是。

這是討論實坪制時最容易產生的誤會。

即使改成實坪制，大樓仍然需要：

• 電梯
• 樓梯
• 電機設備
• 消防設備
• 管道間
• 公共走道
• 大廳
• 垃圾處理空間
• 地下停車場
• 公共設施

這些空間仍然需要興建、維護與分攤成本。

因此，實坪制真正改變的比較可能是：

「房屋面積怎麼計算、怎麼標示、怎麼讓消費者比較價格」

而不是讓公共設施突然消失。

換句話說，實坪制不等於沒有公設，而是讓買方更清楚知道自己實際購買的室內空間，以及公共空間成本。

三、如果台灣實施實坪制，房價會下跌嗎？

這是大家最關心的問題。

答案是：

不一定，而且很可能不是單純的「房價全面下跌」。

假設現在一間房屋總價1,500萬元，權狀50坪，每坪單價30萬元。

如果改採實坪概念，室內實際使用面積只有30坪，那麼不能直接說：

「30坪 × 30萬元＝900萬元，所以房子會從1,500萬跌到900萬。」

因為房屋總價仍然受到：

• 土地成本
• 建築成本
• 地段
• 房屋品質
• 車位
• 公設
• 建商利潤
• 市場供需

等因素影響。

真正可能發生的是單價計算方式改變。

原本：

總坪數 × 每坪單價

可能逐漸轉變成：

實際使用坪數 × 實坪單價＋其他成本

所以未來看到「每坪單價變高」，不一定代表房子變貴；反過來，看到「每坪單價變低」，也不代表總價一定下降。

四、實坪制最大的影響：房價可能「重新定價」

如果台灣實施實坪制，市場最可能出現的變化之一，就是房屋單價重新計算。

例如同一間房子：

目前權狀50坪、總價1,500萬元：

1,500萬 ÷ 50坪＝30萬元／坪

如果實際使用面積只有32坪：

1,500萬 ÷ 32坪＝46.9萬元／實坪

兩個數字都可以成立，但計算基準不同。

因此，未來如果全面採實坪制，不能直接拿現在的「權狀單價」與未來的「實坪單價」比較。

這也是房市改革中非常重要的一個觀念：

「單價改變，不等於房屋總價一定改變。」

五、實坪制對「高公設住宅」影響可能比較明顯

如果市場改用實坪概念，公設比高的住宅可能會面臨比較大的價格重新檢視。

例如兩間房子：

A案

權狀40坪
室內30坪
公設約25%

B案

權狀40坪
室內24坪
公設約40%

如果兩間房子總價相同，購屋人很可能會開始比較：

「同樣花1,500萬元，我到底買到多少室內空間？」

這會讓「公設比」的重要性進一步提高。

未來買房可能不只是看：

總坪數 × 單價

而會更加重視：

室內坪數、實際使用效率與總價。

六、實坪制會讓小坪數住宅更貴嗎？

這也是非常值得注意的問題。

大樓的公共設備具有一定程度的固定成本，例如電梯、機電設備、樓梯與公共空間，不會因為住宅從30坪縮小到20坪就完全消失。

因此，如果改成以實坪計價，小坪數產品的「每實坪成本」可能反而比較高。

例如：

20坪小宅需要共同分攤電梯、梯間、機電設備等成本。

40坪住宅同樣需要這些公共設施，但能由較大的室內面積分攤。

因此，實坪制不一定會讓小宅變便宜。

反而可能讓市場更加重視「單位室內空間的成本」。

七、對中古屋市場會有什麼影響？

實坪制如果真的推動，影響的不只新建案，中古屋市場也可能出現重新比較。

目前購屋人常看到：

「權狀45坪、三房、含車位」

但未來消費者可能更直接詢問：

「主建物幾坪？」

「室內實際可使用多少？」

「公設多少？」

「車位多少坪？」

這對中古屋其實可能是好事。

因為屋齡、格局、室內坪數與實際使用效率會變得更加重要。

尤其是早期公設比較低的老公寓，雖然沒有電梯，但室內使用坪效可能相對較高。

因此，未來市場可能出現：

新大樓不一定全面勝過老公寓。

買方會更加理性地比較「花多少錢，真正得到多少空間」。

八、實坪制會讓房價泡沫消失嗎？

不一定。

房價真正受到影響的核心，仍然是：

土地價格＋供需＋利率＋所得＋政策＋建築成本＋區域發展。

例如竹北、竹南、頭份等科技產業與人口移入區域，即使採實坪制，如果土地成本仍然很高、需求仍然強，房價仍然可能維持一定水準。

反過來，如果一個地區人口外移、供給過多，即使採實坪制，房價仍可能面臨修正。

所以：

實坪制是計價與資訊透明問題，不是解決房價高低的萬靈丹。

九、如果真的實施實坪制，買房族應該注意什麼？

未來如果台灣房市真的逐步朝實坪概念改革，買方可以養成以下幾個習慣：

① 不要只看權狀坪數

一定要拆開：

主建物＋附屬建物＋共有部分＋車位。

② 不要只比較「每坪單價」

更應該比較：

總價＋室內坪數＋實際使用效率。

③ 公設比不是唯一標準

公設不是越低越好。

如果大樓沒有完善的消防、電梯、機電或公共設施，公設過低也不一定代表產品比較好。

④ 注意車位價格

車位也會影響總價與單價計算。

比較不同房屋時，最好把「房屋本體」與「車位」拆開計算。

⑤ 看真正能使用多少空間

對自住族來說，最重要的問題其實很簡單：

「我的家具放不放得下？家人住起來舒不舒服？」

十、結論：實坪制不等於房價一定跌，而是讓「買到多少」更透明

「實坪制」真正的核心，不是把公設變不見，也不是讓所有房價直接打折，而是讓購屋人更清楚了解：

我花多少錢？買到多少土地？多少室內空間？多少公共設施？

如果台灣未來推動實坪制，最大的市場變化可能是房屋單價重新定義、不同產品重新比較，以及購屋人更加重視室內坪效。

對買方來說，與其期待實坪制讓房價大跌，不如現在就養成「看實際坪效」的習慣。

因為真正值得比較的，不只是權狀上寫了幾坪，而是：

同樣的總價，我究竟能得到多少真正適合自己生活的空間？

這才是實坪制背後，對台灣房市最重要的思考。