新北永和雙捷運核心名宅「永安時代」深度開箱！解析中和路商業區黃金地段、23%超低公設比、明星學區與實價行情，提供自住置產客觀專業評估。
大家好，我是吳志榮地產顧問。長期在雙北第一線陪伴買方看屋、分析實價登錄，看過的房子從剛開案的預售屋到三四十年的中古大樓不計其數。
今天我們要開箱的是位於新北市永和區與中和區交界核心地段的指標住宅——「永安時代」。對於偏好雙和地區生活圈的買方來說，中和路一帶生活機能極度成熟，而「永安時代」最令人矚目的亮點，莫過於其位於商業區/住宅區的優越地段、鄰近捷運永安市場站的通勤優勢，以及現今新建案極為罕見的 23.98% 低公設比！本篇將帶大家從建築基本面、坪效、生活機能到實價行情，進行全面性的客觀剖析。
「永安時代」部位於永和區熱鬧的中和路 535 號，緊鄰捷運永安市場站商圈與廣達 11 公頃的四號公園（八二三紀念公園），生活圈更集結了國立臺灣圖書館、樂華夜市與永貞路美食商圈。社區的核心定位非常明確：「雙捷運核心地段」、「高坪效低公設」與「完整明星學區」，對於重視居住室內實用空間、通勤便利度以及優質環境的首購族、換坪數買方或置產族群來說，具有極高的吸引力。
然而，買房不能只看地點與實坪。本案為屋齡約 17 年的 RC 結構大樓，總戶數 170 戶，總樓高 15 樓，基地面積約 371 坪。實務上看屋時，這類中型社區雖然公設比低、得房率高，但買方必須同步考慮中和路主幹道的車流噪音、車位形式與保養限制、戶數規模帶來的梯戶比與管理狀況等真實限制。
| 項目 | 社區資料 | 實務判斷（專業房仲觀點） |
| 建案名稱 | 永安時代 | 雙和地區中和路指標成屋社區，地段辨識度極高。 |
| 建造執照 / 領照日期 | 依主管機關登記（約 98 年間領照） | 屬於屋齡 17 年之成屋社區，整體建築結構與公設已進入穩定成熟期。 |
| 建築地點 | 新北市永和區中和路 535 號 | 位處中和路幹道，連接永和與中和核心商圈，鄰近捷運永安市場站與頂溪站。 |
| 土地使用分區 | 商業區、住宅區 | 住商混合分區，土地價值高，需注意低樓層商業活動對住戶的影響。 |
| 起造人 / 建設公司 | 誠家興建設 | 在地建商興建，社區營運多年已進入成熟穩定期。 |
| 設計人 / 建築師 | 張維哲建築師事務所 | 知名建築師事務所設計，整體結構與空間規劃規矩實用。 |
| 營造公司 | 漢庭營造 | 傳統 RC 結構營造，社區歷經多年考驗，結構運作穩定。 |
| 樓層規劃 / 總戶數 | 總樓高 15 樓 / 總戶數 170 戶 | 中型規模社區，公設維護基金相對充裕；看屋時需確認梯戶比與尖峰等待時間。 |
| 主要用途 | 住商混合（住宅/商業） | 捷運商圈常見規劃，看屋時需觀察社區進出管制與低樓層業態。 |
| 結構種類 | 鋼筋混凝土（RC） | 台灣主流傳統結構，17 年屋齡結構狀況穩定，看屋重點在於室內防水與壁癌檢驗。 |
| 公設比 | 23.98% | 極致低公設比！ 相較於新成屋 33-35% 的公設，室內實坪非常實在，得房率極高。 |
| 基地面積 | 約 371 坪 | 在永和極度擁擠的區域中屬中型基地，整體空間利用與梯廳配置適中。 |
| 主力坪數與格局 | 2 房 - 4 房（約 20 - 50 坪） | 產品線豐富，涵蓋實用 2 房至大 3-4 房，能滿足首購與換坪數等多種買方需求。 |
| 車位形式與數量 | 坡道平面/坡道機械（依產權登記為準） | 捷運站周邊車位價值高，買方需特別確認車位產權、形式與機械載重規格。 |
| 學區 | 國小：永和國小、永平國小 國中：永和國中、福和國中、漳和國中 | 雙和頂級明星學區環繞！ 雙和在地指名度最高的學校皆在涵蓋範圍，設籍效益極佳。 |
| 類別 | 配備內容 | 實務觀察與提醒 |
| 結構與外牆 | 鋼筋混凝土（RC）、二丁掛外牆磚/石材面 | 17 年屋齡外牆維護狀況尚佳，看屋時應觀察磁磚是否有龜裂、修補或滲水痕跡。 |
| 門窗與隔音 | 原廠氣密窗（依歷任住戶更換為準） | 面中和路主幹道戶別車流量較大，建議買方看屋時關窗測試隔音，必要時可加裝複層氣密窗。 |
| 室內水電管線 | 原始配管（部分住戶裝修已更換） | 實務提醒： 應看正式交屋清單與裝修現況，若買進原始屋況，建議進行水電檢測或局部更換。 |
買方提醒： 中古屋建材與裝潢多已隨歷任屋主變更，現場看屋應以房屋現況說明書與實體現況為準，不宜單憑早期建商 DM 判斷。
| 公設項目 | 用途 | 實務觀察 |
| 門廳與管理室 | 24 小時包裹收發、住戶進出管制 | 社區門廳維護得宜，具備物業管理，提供基本居住安全性與便利性。 |
| 梯廳與電梯 | 垂直交通升降 | 由於公設比僅 23.98%，公共空間無多餘虛坪；看屋需確認電梯保養紀錄與保養基金提撥。 |
| 垃圾集中處 | 社區廢棄物處理 | 170 戶規模社區設有集中垃圾處理區，看屋時可順便觀察清潔頻率與異味管理。 |
「永安時代」因公設比僅 23.98%，室內實際使用面積相當實在。與現今新建案相比，相同的權狀坪數能獲得大許多的室內活動空間。
| 產品類型 | 目前可確認 / 可觀察內容 | 實務判斷與建議 |
| 標準 2 房 | 坪數約 20-25 坪，空間無多餘走道。 | 得房率高，無過多虛坪浪費，客餐廳與房間尺度適中，非常適合首購族或新婚夫妻。 |
| 實用 3 房 | 坪數約 32-40 坪，具備雙衛浴與獨立陽台。 | 格局方正，採光通風良好，主臥與次臥尺度充裕，空間相當於新成屋 42-45 坪等級。 |
| 大氣 4 房 | 坪數約 45-50 坪以上，適合三代同堂。 | 客餐廳尺度大，房間皆可放置雙人床，適合追求大室內空間的換坪數家族。 |
捷運永安市場站與頂溪站周邊發展成熟、人口密度極高，停車位屬於「極度稀缺且高價值」的資產。
| 車位項目 | 重點內容 | 買方應確認事項 |
| 車位型態 | 坡道平面 / 坡道機械車位（依產權登記為準） | 若買進戶別附帶機械車位，現場需嚴格確認保養紀錄與長寬高載重限制。 |
| 車位配比 | 社區車位數量少於總戶數 170 戶 | 永和精華區社區車位供不應求，無車位戶需將周邊月租停車場成本納入評估。 |
| 休旅車/SUV限高 | 機械車位通常對車高（如 1.55m-1.8m）與車重有限制 | 駕駛休旅車（SUV）之買方，交屋前務必確認車位尺寸或試停。 |
專業房仲評估：
對於無車族而言，「永安時代」緊鄰中和路公車幹道，離捷運永安市場站極近，完全不需要負擔車位購置與保養成本；若有開車需求，可考量周邊四號公園地下停車場等公有/私有停車場租用月票。
| 項目 | 價格資訊（實價登錄與市場估算） | 專業房仲行情判斷 |
| 歷史成交均價 | 約 68 - 78 萬 / 坪 | 受惠於「捷運永安市場站商圈」極佳地段與低公設比，成交價格走勢極為堅挺。 |
| 目前市場掛售行情 | 市場掛售約 75 - 85 萬 / 坪（視產品坪數與裝修而定） | 低公設比讓「實坪單價」計算下來極具競爭力，中低總價 2-3 房掛售極熱門。 |
| 高點 / 特殊戶價位 | 帶優質高檔精裝修戶或 1 樓商業店面 | 附帶質感裝潢、水電配備更新之物件，易創區域華廈大樓成交高價。 |
| 競品名稱 | 產品條件 | 價格帶/行情 | 相對本案優勢 | 相對本案劣勢 | 實務判斷 |
| 中和路周邊公寓 | 屋齡 40-50 年，4 樓/5 樓無電梯 | 約 52 - 62 萬/坪 | 總價門檻低、零公設比 | 無電梯、需爬樓梯、無社區管理、無包裹收發 | 適合預算極度有限、能接受天天爬樓梯的買方。 |
| 永安時代（本案） | 屋齡 17 年，RC 電梯大樓 | 約 70 - 82 萬/坪 | 屋齡適中、23.98%超低公設、明星學區環繞、有物業管理 | 臨主幹道低樓層有車流聲、部分車位為機械式 | 適合追求生活機能、極致實坪與電梯管理社區的自住與置產客。 |
| 永安市場站新成屋 | 屋齡 0-10 年，高公設大樓 | 約 88 - 105 萬/坪 | 屋齡新、外觀現代、公設豐富 | 單價高、公設比高（33-35%）、總價門檻高 | 適合預算極度充裕、偏好新建案與豐富公設的買方。 |
| 生活面向 | 周邊條件 | 對自住買方的意義 | 實務觀察與提醒 |
| 市區生活圈 | 中和路商圈、永貞路商圈、中山路商圈 | 樓下即是成熟商圈，連鎖餐飲、藥妝、銀行一應俱全。 | 商業活動熱絡代表生活極度便利，但低樓層需留意環境音量。 |
| 商業採買 | 樂華夜市、全聯福利中心、永安市場 | 傳統市場與夜市兼備，下樓即可完成採買與宵夜晚餐。 | 樂華夜市人潮多，建議看屋時於不同時段觀察周邊環境與交通狀況。 |
| 綠地休閒 | 廣達 11 公頃四號公園、國立臺灣圖書館 | 散步運動、帶小孩放電、閱讀休憩僅需步行數分鐘。 | 四號公園為雙和地區綠肺，極大提升生活品質與休閒價值。 |
| 優質學區 | 永和國小、永平國小、永和國中、福和國中 | 步行或接送通學極方便，享有雙和頂級明星學校資源。 | 永和國中與福和國中為熱門學校，如有設籍需求務必提早規劃。 |
| 交通與停車 | 鄰近捷運永安市場站、頂溪站，多路公車幹道 | 捷運快速進入台北市中心，通勤族夢寐以求的黃金路網。 | 中和路尖峰時段車流量較大，出入與騎車需注意交通安全。 |
| 用途 | 判斷 | 適合程度（高/中/低） |
| 自住（首購/換坪數） | 高得房率、捷運商圈與頂級學區環繞，極適合看重通勤便利與育兒環境的買方。 | 高 |
| 投資出租 | 捷運永安市場站周邊租屋需求極其旺盛，2 房與 3 房非常搶手，租金投報率穩定。 | 高 |
| 長期保值 | 位於永和核心黃金地段且公設比低，資產具備強大的抗跌性與保值力。 | 高 |
| 短期增值 | 成屋大樓價格跟隨大盤穩健成長，適合長期持有，不適合短期炒作。 | 中 |
| 未來轉手 | 精華區電梯大樓、低公設、明星學區在雙和永遠是剛性需求熱門款，轉手流動性極佳。 | 高 |
以陪同買方看屋多年的經驗，每次帶看像「永安時代」這類核心地段的低公設成屋大樓，我都會請買方先誠實思考三個靈魂問題：
總結：
「永安時代」非常適合台北市通勤族、重視子女教育的家庭、首購族，以及看重資產保值性與實坪空間的理性買方。如果您追求的是新穎奢華的休閒公設與氣派鋼骨大樓外觀，這個社區可能不是首選；但如果您想要的是「買在永和精華核心、擁有超實在室內空間、明星學區與電梯管理的優質好房子」，這絕對是值得放進口袋名單實地看屋的指標社區。
Q1：永安時代適合首購自住嗎？屋齡 17 年會不會太舊？
A： 非常適合自住！17 年屋齡在永和屬於「屋齡相對年輕且公設比極優」的黃金階段。RC 結構正值壯年期，公設比僅約 24%，相較於新建案能多買到 10% 以上的室內實坪，是兼具房屋品質與實用空間的極佳選擇。
Q2：社區的學區優勢有多大？
A： 學區優勢極強！社區同時涵蓋永和國小、永平國小，以及在地最具盛名的永和國中、福和國中與漳和國中。對於重視孩子教育、希望就近通學的家庭來說，具有極高的附加價值與設籍保值效果。
Q3：購買「永安時代」最需要注意什麼？
A： 第一是「噪音評估」，面中和路戶別需評估車流音量；第二是「車位確認」，需確認產權形式與機械車位規格；第三是「現場看屋確認」，檢視梯廳管理、公設維護狀況與房屋實際採光。
永和永安時代實價登錄、捷運永安市場站電梯大樓、永和國中福和國中學區房、四號公園低公設成屋、雙和買房實戰經驗、中和路中古大樓推薦
#永安時代 #永安市場站 #四號公園 #永和國中學區 #低公設電梯大樓 #雙北房地產 #實價登錄解析 #吳志榮地產顧問
專業房產顧問： 吳志榮地產顧問
實戰服務專線： 0928033000
LINE 線上諮詢 ID： https://line.me/ti/p/KpXO7ZwN79
服務理念： 不吹捧、不隱瞞，用實價數據與實戰經驗，幫您買到真正適合自己的家。
🏆 30年雙和房產活字典 您好，我是 吳志榮（證號：(91)登字005119號），現任 住商不動產永和雙和加盟店資深顧問。深耕中永和房市超過30年，從頂溪商圈、四號公園到景安捷運站，無論電梯大樓、華廈、公寓，甚至危老都更與產權問題，我腦海裡都有最精準的活地圖，能快速剖析行情。 我所屬的 都營團隊在雙和商圈深耕近30年，擁有7家分店、200位菁英經紀人，並創下連續15年蟬聯住商不動產新北市成交量冠軍的紀錄。結合團隊強大的E化電腦配對系統與我多年實戰經驗，不論資產估價或委託賣屋，都能提供最強資源後盾。 對我而言，房仲不只是撮合買賣，而是幫人在擁擠雙和裡找到安心歸屬的承諾。 👉 中永和買賣房屋，找最懂在地的吳志榮就對了！
上一篇
【雙北捷運宅開箱】捷運永安市場站出站即到家！17%超低公設比、永和國小學區「捷運首府」社區特色、實價行情與買房實戰全解析
下一篇
中和捷運永安市場站【站前儷晶】26年低公設社區開箱！實價登錄行情與坪效實戰分析
